Portal DOM będzie korzystał z trzech źródeł danych. Ewidencja DFG obejmie część rynku pierwotnego, deweloperzy i inni przedsiębiorcy uzupełnią informacje o transakcjach, które nie trafiają do tej ewidencji, a KAS dostarczy dane wynikające z aktów notarialnych z rynku pierwotnego i wtórnego.
Portal DOM ma dać kupującym dostęp do informacji, których dziś często brakuje przy porównywaniu mieszkań: rzeczywistych cen transakcyjnych. Żeby takie statystyki miały sens, nie wystarczy jednak zebrać danych z jednego rejestru. Rynek nieruchomości jest podzielony na rynek pierwotny i wtórny, a same transakcje mogą być raportowane w różny sposób.
Dlatego system został oparty na trzech filarach. Dane mają pochodzić z Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, od deweloperów i innych przedsiębiorców oraz z Krajowej Administracji Skarbowej. Takie rozwiązanie ma ograniczyć luki w danych i pozwolić objąć statystykami możliwie szeroką część rynku.
Zapraszamy do wysłuchania 36. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Nie każda sprzedaż mieszkania przebiega według tego samego schematu. Inaczej wygląda zakup lokalu od dewelopera na etapie budowy, inaczej sprzedaż ukończonego mieszkania na rynku pierwotnym, a jeszcze inaczej transakcja pomiędzy dwoma osobami na rynku wtórnym.
Gdyby Portal DOM korzystał wyłącznie z jednego rejestru, część transakcji mogłaby po prostu nie znaleźć się w statystykach. W podcaście Pewnego Lokalu właśnie dlatego źródła danych określono jako trzy niezależne i prawnie umocowane filary.
Ustawa przewiduje przy tym mechanizmy pozwalające UFG sprawdzać poprawność informacji i zapobiegać uwzględnianiu tej samej transakcji więcej niż raz. Jest to potrzebne, ponieważ informacje dotyczące jednej sprzedaży mogą trafić do systemu różnymi drogami.
Pierwszym źródłem jest Ewidencja Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. To naturalny punkt wyjścia, ponieważ zarówno Ewidencję DFG, jak i Portal DOM prowadzi Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny.
Do tej części systemu trafią dane dotyczące określonych umów zawieranych na rynku pierwotnym. W praktyce chodzi m.in. o transakcje objęte przepisami ustawy deweloperskiej i powiązane z systemem ochrony nabywców mieszkań. Podcast Pewnego Lokalu wskazuje ten mechanizm jako pierwszy z trzech głównych kanałów zasilających nową bazę.
Przepisy określają również tempo przekazywania informacji. Dane pochodzące z Ewidencji mają trafiać do Portalu DOM niezwłocznie, nie później niż w ciągu 7 dni od ich przekazania do Ewidencji DFG.
Nie oznacza to jednak, że sama Ewidencja DFG wystarczy do stworzenia pełnego obrazu rynku pierwotnego.
Na rynku pierwotnym występują również transakcje, które nie są rejestrowane w Ewidencji DFG. Przykładem może być sprzedaż lokalu, który został już wybudowany i oddany do użytkowania. W takim przypadku może dojść do zawarcia zwykłej umowy sprzedaży, a nie umowy deweloperskiej.
Właśnie tę lukę ma wypełnić drugi filar. Dane będą przekazywali bezpośrednio deweloperzy oraz inni przedsiębiorcy objęci ustawowym obowiązkiem raportowania.
Także tutaj obowiązuje konkretny termin. Informacje mają zostać przekazane do systemu prowadzonego przez UFG niezwłocznie, jednak nie później niż 7 dni od zawarcia umowy. Ustawa przewiduje również odpowiedzialność za brak przekazania danych, przekazanie ich po terminie albo podanie informacji niezgodnych ze stanem faktycznym.
Dzięki temu Portal DOM nie ma być bazą opartą na dobrowolnych zgłoszeniach. W przypadku podmiotów objętych obowiązkiem raportowania przekazanie informacji będzie wynikało wprost z przepisów.
Najszerszy zakres ma trzeci kanał, czyli dane przekazywane przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej.
To właśnie ten filar jest szczególnie ważny dla rynku wtórnego. Informacje mają wynikać z aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości. Dzięki temu w Portalu DOM znajdą się dane nie tylko o zakupach mieszkań od deweloperów, ale także o transakcjach zawieranych pomiędzy właścicielami i kolejnymi nabywcami.
W podcaście Pewnego Lokalu zwrócono uwagę, że dzięki temu źródłu system obejmie zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny.
To właśnie zestawienie wszystkich trzech kanałów ma sprawić, że statystyki nie będą zależały wyłącznie od informacji pochodzących od jednej grupy uczestników rynku.
Tabela 1. Jakie źródła danych wykorzysta Portal DOM?
Źródło danych | Jakiego rynku dotyczy? | Rola w Portalu DOM |
Ewidencja DFG | Rynek pierwotny | Dane dotyczące transakcji objętych systemem DFG |
Deweloperzy i inni przedsiębiorcy | Rynek pierwotny | Uzupełnienie transakcji, których nie obejmuje Ewidencja DFG |
Krajowa Administracja Skarbowa | Rynek pierwotny i wtórny | Dane wynikające z aktów notarialnych |
Tak zbudowany system ma łączyć informacje z kilku kanałów zamiast opierać się wyłącznie na jednym rejestrze. To istotne zwłaszcza na rynku wtórnym, gdzie główną rolę będzie odgrywał przepływ danych z KAS.
Skąd Portal DOM bierze dane? 3 źródła informacji
InfografikaSamo źródło informacji to niejedyna różnica pomiędzy Portalem DOM a popularnymi serwisami ogłoszeniowymi. Kluczowe jest również to, jakiego rodzaju ceny będą prezentowane.
Cena widoczna w ogłoszeniu jest ceną ofertową. Pokazuje, ile właściciel lub deweloper chciałby otrzymać za nieruchomość. Nie przesądza jednak, że kupujący rzeczywiście zapłaci właśnie taką kwotę.
Portal DOM ma opierać się na cenach transakcyjnych, czyli kwotach związanych z rzeczywiście zawartymi umowami. W podcaście Pewnego Lokalu podkreślono, że właśnie dlatego wartości prezentowane przez nowy system mogą różnić się od tych, które użytkownik wcześniej zobaczy na portalu ogłoszeniowym.
Dla kupującego różnica może być znacząca. Jeżeli mieszkanie wystawiono za 800 tys. zł, ale podobne lokale w tej samej okolicy faktycznie sprzedawano za 740–760 tys. zł, sama analiza ofert nie pokaże pełnego obrazu sytuacji.
Takie ryzyko istnieje technicznie, ponieważ informacja dotycząca tej samej sprzedaży może pojawić się w więcej niż jednym kanale. Nie oznacza to jednak, że transakcja ma zostać policzona kilka razy.
Jednym z celów przetwarzania danych przez UFG jest właśnie zapewnienie poprawności statystyk oraz ograniczenie powielania informacji dotyczących tych samych transakcji. System ma więc nie tylko zbierać dane, ale również je porządkować i weryfikować przed przygotowaniem wyniku dla użytkownika.
To ważny element całej konstrukcji Portalu DOM. Liczba źródeł ma zwiększyć kompletność bazy, a nie sztucznie zwiększać liczbę zarejestrowanych sprzedaży.
Po zebraniu i przetworzeniu informacji Portal DOM ma udostępniać przede wszystkim statystyki. Użytkownik będzie mógł zawęzić wyniki m.in. według lokalizacji, charakterystyki nieruchomości oraz okresu.
Ustawa przewiduje prezentowanie średnich cen transakcyjnych, cen za metr kwadratowy, median oraz liczby transakcji wykorzystanych do przygotowania wyniku. Dane będą mogły dotyczyć okresu nie dłuższego niż dwa lata poprzedzające zapytanie użytkownika.
W praktyce oznacza to możliwość sprawdzenia znacznie bardziej precyzyjnych danych niż ogólna średnia dla całego miasta. W podcaście wskazano m.in. filtrowanie według lokalizacji, metrażu, liczby pokoi, piętra oraz tego, czy chodzi o rynek pierwotny, czy wtórny.
WykresPortal DOM nie ma umożliwiać sprawdzania, ile konkretny sąsiad zapłacił za konkretne mieszkanie. Publiczna część systemu będzie prezentowała informacje zbiorcze.
Ustawa wprowadza przy tym bardziej szczegółową zasadę niż proste stwierdzenie, że do wyświetlenia wyniku potrzeba sześciu transakcji. Statystyka może zostać upubliczniona dopiero wtedy, gdy dla wybranych parametrów występuje co najmniej sześć lokali lub domów oraz co najmniej sześciu różnych nabywców. Dane mają być prezentowane w sposób uniemożliwiający identyfikację zarówno nabywcy, jak i nieruchomości.
W transkrypcji podcastu mechanizm ten został przedstawiony w uproszczeniu jako próg sześciu transakcji. Aktualne brzmienie ustawy doprecyzowuje więc dodatkowo wymóg dotyczący liczby różnych nabywców.
Największą wartością Portalu DOM ma być nie sama liczba zgromadzonych rekordów, ale możliwość porównania ceny z ogłoszenia z danymi wynikającymi z rzeczywistych transakcji.
Kupujący mieszkanie nie będzie musiał opierać się wyłącznie na tym, czego oczekuje sprzedający, albo na kilku podobnych ofertach znalezionych w internecie. Dostanie dodatkowy punkt odniesienia: średnie ceny, medianę oraz liczbę transakcji odpowiadających wybranym parametrom.
Trzy filary mają przy tym uzupełniać się wzajemnie. Ewidencja DFG dostarcza część informacji z rynku pierwotnego, raportowanie przez przedsiębiorców wypełnia pozostałe luki w tym segmencie, a KAS pozwala objąć również rynek wtórny.
To właśnie kompletność i aktualność tych danych zdecydują o tym, jak użytecznym narzędziem Portal DOM okaże się w praktyce.
Portal DOM ma połączyć informacje, które obecnie znajdują się w różnych systemach i trafiają do instytucji różnymi drogami. Dzięki temu użytkownik nie otrzyma kolejnej listy cen ofertowych, lecz statystyki bazujące na transakcjach, do których faktycznie doszło.
System będzie wykorzystywał dane z Ewidencji DFG, informacje przekazywane przez deweloperów i innych przedsiębiorców oraz dane z Krajowej Administracji Skarbowej. To rozwiązanie ma pozwolić na objęcie zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego oraz ograniczyć ryzyko braków w statystykach.
Więcej o tym, skąd Portal DOM będzie pobierał dane, jak ma je weryfikować i co nowe narzędzie zmieni z punktu widzenia kupującego, można znaleźć w 59. odcinku podcastu Pewnego Lokalu. Bartosz Łuczak omawia w nim cały projekt, różnicę między ceną ofertową i transakcyjną oraz zasady prezentowania danych.
Obejrzyj 59. odcinek podcastu Pewnego Lokalu na YouTube
Zapraszamy do wysłuchania 35. odcinka podcastu z dr Piotrem Semeniukiem i prof. Waldemarem Izdebskim.
Zapraszamy do wysłuchania 27. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Posłuchaj podcastu o wyciekach danych z ksiąg wieczystych i cenach transakcyjnych.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
