Lokale komunalne: zmiany w ustawie o ochronie lokatorów

Mieszkania komunalne należą do zasobu gminy i służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób spełniających określone kryteria. Zasady korzystania z takich lokali różnią się od najmu na rynku prywatnym, a zawarcie umowy z gminą nie oznacza nabycia mieszkania na własność.

Zmiany w tym obszarze przewiduje rządowy projekt UD 313 dotyczący między innymi ustawy o ochronie praw lokatorów. Proponowane rozwiązania odnoszą się przede wszystkim do weryfikowania sytuacji najemców i sposobu gospodarowania zasobem gminnym. Są to jednak nadal rozwiązania projektowane, a ich ostateczny kształt może zmienić się w toku prac legislacyjnych.

Mieszkania komunalne – dlaczego mają zmienić się zasady najmu?

Jednym z problemów związanych z gospodarowaniem lokalami komunalnymi są sytuacje, w których najemca w chwili otrzymania mieszkania spełniał wymagane kryteria, ale z czasem jego sytuacja finansowa lub majątkowa znacznie się poprawiła. Może się więc zdarzyć, że osoba korzystająca z lokalu gminnego osiąga już znacznie wyższe dochody albo uzyskała prawo do innej nieruchomości.

Ma to szczególne znaczenie ze względu na ograniczoną liczbę mieszkań znajdujących się w zasobach gmin. Jeżeli lokal nadal zajmuje osoba, której sytuacja życiowa i materialna uległa istotnej zmianie, mieszkanie pozostaje niedostępne dla kolejnego gospodarstwa domowego oczekującego na pomoc mieszkaniową.

Projektowane rozwiązania mają dać samorządom dodatkowe możliwości sprawdzania, czy sytuacja najemcy nadal uzasadnia korzystanie z lokalu na dotychczasowych warunkach. Nie oznacza to jednak, że poprawa sytuacji finansowej ma automatycznie prowadzić do utraty mieszkania.

Lokale komunalne - zmiany w przepisach

Weryfikacja dochodów i majątku najemców lokali komunalnych

Projekt UD 313 przewiduje zmiany dotyczące sprawdzania sytuacji osób korzystających z mieszkań należących do gmin. Weryfikacja ma umożliwić dokładniejsze ustalenie sytuacji ekonomicznej gospodarstwa domowego, a także sprawdzenie, czy najemca posiada inne możliwości zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych.

Pod uwagę mogą być brane:

• dochody gospodarstwa domowego oraz zmiany sytuacji finansowej najemcy;
• posiadanie praw do innej nieruchomości mieszkalnej, w tym mieszkania lub domu;
• okoliczności mające wpływ na dalsze spełnianie warunków korzystania z pomocy mieszkaniowej gminy.

Istotnym elementem projektowanych rozwiązań jest możliwość sprawdzania informacji dotyczących nieruchomości. Ma to pozwolić na ustalenie, czy osoba zajmująca mieszkanie komunalne nie uzyskała w czasie trwania najmu prawa do innego lokalu lub domu, który może służyć zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych.

Znaczenie może mieć przy tym sposób nabycia nieruchomości. Prawo do innego mieszkania może zostać uzyskane nie tylko poprzez zakup, lecz również np. w drodze dziedziczenia. Sam fakt zmiany sytuacji majątkowej powinien być jednak oceniany zgodnie z kryteriami wynikającymi z przepisów i zasad obowiązujących w danej gminie.

Dochody najemcy a wysokość czynszu za mieszkanie komunalne

Projektowane zmiany nie sprowadzają się do automatycznego odbierania lokalu osobie, której dochody wzrosły. Jednym z rozwiązań ma być możliwość dostosowania warunków najmu do aktualnej sytuacji ekonomicznej gospodarstwa domowego.

Jeżeli weryfikacja wykaże, że dochody najemcy przekraczają kryteria przyjęte dla korzystania z preferencyjnych warunków, może mieć to wpływ na wysokość czynszu. Pozwalałoby to różnicować obciążenia najemców w zależności od ich sytuacji zamiast stosować wobec wszystkich takie same rozwiązanie.

Projekt odnosi się również do kryteriów stosowanych przy przyznawaniu lokali. Planowane rozwiązania mają zwiększyć możliwości gmin w zakresie gospodarowania posiadanym zasobem i dopasowywania dostępnych mieszkań do potrzeb gospodarstw domowych oczekujących na lokal.

Dla najemcy istotne jest więc to, że zmiana sytuacji dochodowej lub majątkowej nie musi oznaczać automatycznej utraty prawa do zajmowanego mieszkania. Może jednak wpływać na warunki dalszego korzystania z lokalu.

Projektowane odszkodowanie za bezumowne zajmowanie lokalu komunalnego

Bezumowne zajmowanie lokalu – jakie rozwiązania przewiduje projekt?

Kolejna część projektowanych regulacji dotyczy osób, które nie mają już prawa do zajmowania mieszkania należącego do gminy, ale nadal z niego korzystają. Taka sytuacja powoduje, że lokal nie może zostać przekazany następnej osobie oczekującej na mieszkanie.

Projekt przewiduje rozwiązania mające zwiększyć finansowe konsekwencje bezumownego zajmowania lokalu, w tym:

• możliwość naliczania odszkodowania odpowiadającego trzykrotności określonej stawki czynszu za bezumowne korzystanie z mieszkania;
• możliwość przeznaczenia części nowych lokali na najem na innych zasadach, co ma zwiększyć możliwości finansowania i gospodarowania zasobem mieszkaniowym gmin.

Rozwiązania te dotyczą innego etapu niż sama weryfikacja dochodów najemcy. Najpierw znaczenie ma ustalenie prawa do korzystania z mieszkania i warunków najmu, natomiast odszkodowanie wiąże się z sytuacją, gdy lokal jest zajmowany bez odpowiedniej podstawy prawnej.

Projektowane zmiany dotyczące lokali komunalnych w projekcie UD 313

Co zmiany mogą oznaczać dla lokatorów mieszkań komunalnych?

Dla osób zajmujących mieszkania komunalne najważniejsze znaczenie może mieć większy zakres weryfikacji ich aktualnej sytuacji. Prawo do korzystania z lokalu należącego do gminy ma być ściślej powiązane z przesłankami uzasadniającymi udzielanie pomocy mieszkaniowej.

Nie oznacza to jednak, że każdy wzrost dochodów będzie prowadził do konieczności opuszczenia mieszkania. Znaczenie będą miały konkretne kryteria, sytuacja gospodarstwa domowego oraz rozwiązania przewidziane w ostatecznej wersji przepisów.

Projektowane regulacje mają również zwiększyć możliwości gmin w zakresie zarządzania ograniczoną liczbą mieszkań komunalnych. Z perspektywy lokatora oznacza to przede wszystkim większe znaczenie aktualnych informacji dotyczących dochodów, majątku i ewentualnego posiadania praw do innych nieruchomości.

Na obecnym etapie są to nadal propozycje legislacyjne, dlatego ostateczne zasady mogą różnić się od rozwiązań przedstawionych w projekcie.

Temat mieszkań komunalnych jest jednym z zagadnień omówionych w 62. odcinku podcastu Pewnego Lokalu, poświęconym projektowanym zmianom w prawach i obowiązkach lokatorów oraz właścicieli. Cały odcinek można zobaczyć tutaj:

https://youtu.be/8SR4ZR5mXWo

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy najmu? Albo pomocy inżyniera przy sprawdzeniu najemcy?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Szymon Lechoński

Radca prawny, specjalizuje się w prawie deweloperskim. Wieloletnie doświadczenie w tej dziedzinie pozwala na konstruktywne uwagi związane z ewentualnymi błędami w umowach deweloperskich, które analizuje na zlecenie klientów. Z zainteresowaniem śledzi aferę reprywatyzacyjną w Warszawie.