Najem zwykły i okazjonalny różnią się przede wszystkim formalnościami oraz zasadami odzyskania mieszkania. Rozmówcy wyjaśniają, jakie znaczenie mają te różnice dla najemcy i wynajmującego.
Najem zwykły i okazjonalny: najważniejsze różnice prawne
Najem zwykły i najem okazjonalny pozwalają właścicielowi oddać mieszkanie do korzystania najemcy, ale różnią się pod względem zabezpieczeń i zasad odzyskania lokalu. W 67. odcinku podcastu Pewny Lokal dr Piotr Semeniuk rozmawiał o tych różnicach z Mikołajem Pają, ekspertem rynku mieszkaniowego zajmującym się tematami lokatorskimi i działaczem Miasto Jest Nasze. Szczególną uwagę rozmówcy poświęcili eksmisji oraz zakresowi ochrony przysługującej najemcy.
Zapraszamy do wysłuchania 67. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem i Mikołajem Pają.
Najem zwykły a okazjonalny – na czym polega podstawowa różnica?
Jednym z punktów wyjścia do rozmowy była sytuacja właściciela, który chce odzyskać wynajmowane mieszkanie. Jak wynikało z dyskusji, właśnie na tym etapie szczególnie wyraźnie widać różnice pomiędzy zwykłą umową najmu a najmem okazjonalnym.
Przy zwykłym najmie prywatnym właściciel może być zmuszony do przeprowadzenia postępowania sądowego dotyczącego opróżnienia lokalu. W jego trakcie pojawia się m.in. kwestia ewentualnego prawa lokatora do lokalu socjalnego. Jeżeli zostanie ono przyznane, odzyskanie mieszkania może się wydłużyć do czasu zapewnienia odpowiedniego lokalu przez gminę.
Najem okazjonalny został skonstruowany inaczej. W trakcie rozmowy dr Piotr Semeniuk zwrócił uwagę, że jednym z jego założeń jest umożliwienie właścicielowi sprawniejszego przeprowadzenia egzekucji bez konieczności prowadzenia całego standardowego postępowania dotyczącego eksmisji.
Jakie dokumenty są potrzebne przy najmie okazjonalnym?
Różnica pomiędzy oboma rozwiązaniami jest widoczna już na etapie zawierania umowy. Najem okazjonalny wiąże się z dodatkowymi formalnościami, które mają znaczenie w sytuacji, gdy najemca powinien później opuścić mieszkanie.
W rozmowie wskazano przede wszystkim na:
oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji,
wskazanie innego lokalu, do którego najemca będzie mógł się przenieść,
zgodę związaną z możliwością zamieszkania w takim lokalu.
Mikołaj Paja zwrócił uwagę, że na rynku działają nawet podmioty oferujące za opłatą dokumenty dotyczące możliwości zamieszkania pod innym adresem. Jednocześnie zaznaczył, że nie zna dokładnej praktyki wszystkich notariuszy dotyczącej sposobu weryfikowania wskazywanych mieszkań.
Dodatkowe dokumenty związane z najmem okazjonalnym nie są więc jedynie formalnym dodatkiem do umowy. Ich znaczenie ujawnia się przede wszystkim w przypadku konieczności odzyskania lokalu przez właściciela.
Eksmisja przy najmie zwykłym – jakie znaczenie ma lokal socjalny?
Jedną z istotnych kwestii omawianych w podcaście było prawo do lokalu socjalnego. Mikołaj Paja zwracał uwagę, że przy zwykłym najmie prywatnym sąd może rozstrzygać, czy eksmitowanej osobie takie uprawnienie przysługuje.
Nie należy przy tym – według rozmówcy – automatycznie zakładać, że każda osoba należąca do określonej grupy otrzyma lokal socjalny. Jako przykład pojawiła się sytuacja matki z dzieckiem. Mikołaj Paja podkreślał, że w prywatnym najmie samo posiadanie dziecka nie przesądza automatycznie o przyznaniu takiego lokalu.
Jeżeli jednak sąd stwierdzi istnienie uprawnienia, z punktu widzenia właściciela pojawia się istotna konsekwencja: wykonanie eksmisji może być uzależnione od zapewnienia lokalu przez gminę. To właśnie ten etap może znacząco wydłużyć czas potrzebny na odzyskanie mieszkania.
Eksmisja przy najmie okazjonalnym – co zmienia oświadczenie najemcy?
Najem okazjonalny zmienia sytuację przede wszystkim dlatego, że najemca wcześniej poddaje się egzekucji. Jak tłumaczyli rozmówcy, pozwala to ominąć część procedury, która występuje przy zwykłym najmie.
Mikołaj Paja wskazywał również, że w tym modelu znaczna część ochrony przewidzianej w ustawie o ochronie praw lokatorów zostaje wyłączona. Dotyczy to m.in. gwarancji, które mogą mieć znaczenie przy zwykłej umowie.
Z perspektywy właściciela najważniejsze konsekwencje najmu okazjonalnego omawiane w podcaście to:
wcześniejsze poddanie się najemcy egzekucji,
inny przebieg procedury odzyskania lokalu,
ograniczenie części ochrony przysługującej przy zwykłym najmie,
brak standardowego rozstrzygania o prawie do lokalu socjalnego w takim zakresie jak przy zwykłej umowie.
Z tego powodu Mikołaj Paja oceniał najem okazjonalny jako rozwiązanie wyraźnie korzystne z punktu widzenia wynajmującego.
Co się dzieje, gdy lokal wskazany przy najmie okazjonalnym jest niedostępny?
Jednym z najbardziej problematycznych zagadnień jest sytuacja, w której najemca wskazał inne mieszkanie, ale w momencie egzekucji nie może się już do niego przeprowadzić. Może się tak zdarzyć np. wtedy, gdy właściciel tego lokalu wycofa swoją zgodę.
Dr Piotr Semeniuk i Mikołaj Paja omówili funkcjonujące przekonanie, że brak wskazanego wcześniej mieszkania uniemożliwia wówczas eksmisję. Gość podcastu przedstawił jednak interpretację, zgodnie z którą oświadczenie o poddaniu się egzekucji pozostaje skuteczne również wtedy, gdy lokal przestał być dostępny.
W takiej sytuacji – według przedstawionego przez niego stanowiska – egzekucja może prowadzić do pomieszczenia tymczasowego. Mikołaj Paja zaznaczył jednak, że przepisy nie są w tym zakresie całkowicie jednoznaczne. W rozmowie przywołał także stanowisko Krajowej Rady Komorniczej, które – według jego relacji – wskazywało taką interpretację jako najbardziej racjonalną.
Najem zwykły czy okazjonalny – co oznacza wybór rodzaju umowy?
Rozmowa pokazuje, że wybór pomiędzy zwykłym najmem a najmem okazjonalnym nie sprowadza się jedynie do liczby dokumentów potrzebnych przy podpisaniu umowy. Różnice stają się szczególnie istotne wtedy, gdy najemca nie opuszcza mieszkania i właściciel chce odzyskać lokal.
Przy zwykłym najmie większe znaczenie mogą mieć postępowanie sądowe, ewentualne prawo do lokalu socjalnego oraz związany z nim czas oczekiwania. Najem okazjonalny wymaga natomiast dodatkowych formalności już na początku, ale przewiduje inne zasady egzekucji i ogranicza część ochrony lokatora.
To właśnie dlatego Mikołaj Paja wskazywał ten model jako ważny argument w dyskusji o pozycji właścicieli na polskim rynku najmu. Jednocześnie rozmowa pokazała, że niektóre elementy procedury – szczególnie sytuacja, w której wskazany lokal staje się niedostępny – mogą nadal rodzić wątpliwości interpretacyjne.
Więcej o różnicach między najmem zwykłym i okazjonalnym można dowiedzieć się z rozmowy dr. Piotra Semeniuka z Mikołajem Pają w 67. odcinku podcastu Pewnego Lokalu:
Zapraszamy do wysłuchania 51. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Zapraszamy do posłuchania odcinka podcastu o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Zapraszamy do wysłuchania wywiadu Piotra Semeniuka z Adamem Czerniakiem
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
