Projekt UD 313: kary za brak przeglądów technicznych w lokalach

Bezpieczeństwo techniczne budynków mieszkalnych zależy między innymi od regularnego sprawdzania instalacji oraz urządzeń znajdujących się w poszczególnych lokalach. Stan instalacji gazowej, przewodów kominowych czy instalacji elektrycznej może mieć znaczenie nie tylko dla mieszkańców jednego mieszkania, ale również dla pozostałych osób przebywających w budynku. Problem pojawia się wtedy, gdy osoba zajmująca lokal nie chce udostępnić go w celu przeprowadzenia wymaganej kontroli.

Do takich sytuacji odnosi się projekt ustawy oznaczony numerem UD 313, dotyczący zmian między innymi w ustawie o ochronie praw lokatorów. Proponowane rozwiązania mają usprawnić wykonywanie obowiązków związanych ze stanem technicznym nieruchomości. Trzeba jednak zaznaczyć, że są to projektowane zmiany, a nie nowe przepisy, które już obowiązują.

Projekt UD 313 należy jednocześnie odróżnić od innych inicjatyw legislacyjnych dotyczących rynku najmu, w tym propozycji odnoszących się między innymi do eksmisji czy odpowiedzialności karnej. Są to odrębne projekty i nie należy łączyć przewidzianych w nich rozwiązań.

Obowiązek udostępnienia lokalu do kontroli technicznej

Już obecne przepisy przewidują sytuacje, w których lokator powinien umożliwić dostęp do mieszkania. Dotyczy to awarii wymagającej usunięcia, a po wcześniejszym ustaleniu terminu również okresowego lub – w szczególnie uzasadnionych przypadkach – doraźnego przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu.

W praktyce wykonanie takiej kontroli wymaga jednak dostępu do instalacji i urządzeń znajdujących się wewnątrz mieszkania. Jeżeli lokator wielokrotnie nie udostępnia lokalu, właściciel lub zarządca może mieć trudności z wykonaniem obowiązków związanych z kontrolą stanu technicznego budynku.

Dostęp do mieszkania może być potrzebny w związku z:

• kontrolą instalacji gazowej, elektrycznej, przewodów kominowych lub innych elementów technicznych wymagających sprawdzenia;
• wykonaniem koniecznych prac albo usunięciem awarii, która może spowodować szkodę lub zagrozić bezpieczeństwu mieszkańców.

Projektowane rozwiązania mają zwiększyć skuteczność egzekwowania obowiązku udostępnienia mieszkania w uzasadnionych przypadkach. Nie oznacza to jednak przyznania właścicielowi możliwości wejścia do lokalu w dowolnym momencie.

Projekt UD 313: Kary za brak przeglądów technicznych

Kara do 5000 zł za brak dostępu do lokalu – co zakłada projekt UD 313?

Istotnym elementem proponowanych zmian jest sankcja za uniemożliwianie przeprowadzenia wymaganej kontroli lub wykonania niezbędnych czynności technicznych. Zgodnie z założeniami przedstawionymi w projekcie kara może wynieść do 5000 zł.

Rozwiązanie ma dotyczyć sytuacji, w których osoba zajmująca mieszkanie bez uzasadnionej przyczyny uniemożliwia wykonanie obowiązków związanych ze stanem technicznym lokalu. Projektowanej kary nie należy więc przedstawiać jako sankcji za każdą sytuację, w której kontrola nie odbędzie się w pierwotnie zaplanowanym terminie.

Co najważniejsze, kara do 5000 zł jest obecnie propozycją legislacyjną. Nie należy zatem informować najemców, że na podstawie projektu już teraz mogą zostać ukarani według nowych zasad. Ostateczny zakres regulacji może jeszcze zmienić się w toku procesu legislacyjnego.

Projekt UD 313 – obowiązek udostępnienia lokalu i projektowana kara

Kontrola techniczna a sytuacja awaryjna

Planową kontrolę instalacji należy odróżnić od awarii wymagającej natychmiastowego działania. W przypadku zwykłego przeglądu termin wejścia do mieszkania powinien zostać wcześniej ustalony. Pozwala to lokatorowi przygotować się do wizyty i zapewnić dostęp do elementów, które mają zostać sprawdzone.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy awaria powoduje szkodę lub bezpośrednio grozi jej powstaniem. Już na gruncie obecnych przepisów lokator ma w takim przypadku obowiązek niezwłocznego udostępnienia mieszkania. Jeżeli jest nieobecny albo odmawia otwarcia lokalu, właściciel może wejść do niego w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej, a gdy potrzebna jest pomoc straży pożarnej – również przy jej udziale.

Może mieć to znaczenie np. w przypadku poważnego wycieku wody czy innego zdarzenia wymagającego szybkiego zabezpieczenia budynku. Takie sytuacje należy jednak wyraźnie oddzielić od zwykłej, wcześniej zaplanowanej kontroli technicznej.

Udostępnienie mieszkania a prawa najemcy

Obowiązek umożliwienia przeprowadzenia określonych kontroli nie daje właścicielowi prawa do swobodnego wchodzenia do wynajmowanego mieszkania. Najemca nadal ma prawo do korzystania z lokalu bez nieuzasadnionej ingerencji ze strony wynajmującego.

Znaczenie ma więc cel wizyty oraz okoliczności, w których właściciel lub zarządca chce uzyskać dostęp do nieruchomości. Inne zasady dotyczą wcześniej zaplanowanego przeglądu, a inne sytuacji awaryjnej wymagającej natychmiastowego działania.

W praktyce przy organizowaniu kontroli warto zadbać przede wszystkim o:

• wcześniejsze przekazanie informacji o planowanym przeglądzie i ustalenie jego terminu;
• jasne wskazanie celu wizyty oraz zapewnienie udziału osoby posiadającej odpowiednie kwalifikacje, jeżeli charakter kontroli tego wymaga.

Takie postępowanie pozwala pogodzić obowiązki związane z utrzymaniem właściwego stanu technicznego nieruchomości z prawem najemcy do spokojnego korzystania z mieszkania.

Co projektowane przepisy oznaczają dla właścicieli mieszkań?

Z perspektywy właściciela lub zarządcy dostęp do lokalu może być konieczny do prawidłowego wykonania obowiązków dotyczących stanu technicznego nieruchomości. Jeżeli nie można skontrolować instalacji znajdującej się w mieszkaniu, przeprowadzenie wymaganych czynności technicznych może być znacznie utrudnione.

Projekt UD 313 ma wzmocnić możliwość reagowania w sytuacjach, w których dostęp do lokalu jest bezpodstawnie blokowany. Projektowana kara do 5000 zł ma być jednym z instrumentów służących skuteczniejszemu egzekwowaniu tego obowiązku.

Projektowana kara za uniemożliwianie wymaganej kontroli lokalu

Nie zmienia to podstawowej zasady, zgodnie z którą właściciel nie może traktować wynajętego mieszkania jak przestrzeni, do której ma nieograniczony dostęp. Proponowane rozwiązania dotyczą konkretnych sytuacji związanych z kontrolami, koniecznymi pracami oraz bezpieczeństwem technicznym nieruchomości.

Projektowane przepisy mają więc z jednej strony ułatwić przeprowadzanie potrzebnych kontroli, a z drugiej zachować ochronę lokatora przed nieuzasadnionymi wizytami właściciela.

Projekt UD 313 oraz inne planowane zmiany dotyczące praw właścicieli i lokatorów są tematem 62. odcinka podcastu Pewnego Lokalu. Odcinek można obejrzeć tutaj:

https://youtu.be/8SR4ZR5mXWo

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Konrad Majewski

Konsultant w dziedzinie prawa i regulacji dotyczących najmu w tym najmu instytucjonalnego. Zajmuje się doradztwem w dziedzinie ochrony praw lokatorów, a także poprawności sporządzenia umów. Prywatnie inwestuje w miejsca postojowe w Warszawie.