Pustostany komunalne i inwestycyjne w Polsce oraz ich przyczyny

W 65. odcinku podcastu Pewnego Lokalu rozmówcy poruszyli temat niewykorzystanych mieszkań w polskich miastach. Architektka i urbanistka Magdalena Milert zwróciła uwagę, że pod pojęciem pustostanu mogą kryć się bardzo różne sytuacje, a samo uwzględnienie lokalu w zasobie mieszkaniowym nie oznacza, że rzeczywiście służy on zaspokajaniu potrzeb mieszkańców.

Pustostan pustostanowi nierówny

W trakcie rozmowy pojawił się wątek różnych rodzajów niewykorzystywanych mieszkań. Pustym lokalem może być zarówno mieszkanie komunalne wymagające dużego remontu, jak i prywatna nieruchomość, która pozostaje niezamieszkana.

Magdalena Milert zwróciła uwagę, że część mieszkań istnieje w statystykach, ale w praktyce nie uczestniczy w systemie mieszkaniowym. Przyczyny mogą być różne – od złego stanu lokalu komunalnego po traktowanie prywatnej nieruchomości jako sposobu przechowywania kapitału.

Dlatego sama liczba istniejących mieszkań nie pokazuje jeszcze, ile z nich jest rzeczywiście dostępnych dla osób poszukujących miejsca do życia.

Istniejący zasób mieszkaniowy a jego faktyczne wykorzystanie

Dlaczego mieszkania komunalne pozostają puste?

Istotną część rozmowy poświęcono pustostanom należącym do gmin. Odwołując się do sytuacji w Krakowie i informacji dostępnych w BIP, Magdalena Milert wskazała, że część takich mieszkań znajduje się w bardzo złym stanie i nie nadaje się do natychmiastowego zamieszkania.

Przywrócenie ich do użytkowania może wymagać kosztownych remontów, które nie zawsze są priorytetem w budżecie samorządu. Jednym z rozwiązań omawianych w rozmowie był program „Lokal za remont”. Osoba zainteresowana lokalem wykonuje jego remont, a następnie może wynajmować go na preferencyjnych zasadach po spełnieniu określonych warunków. Rozmówczyni zaznaczyła przy tym, że zasady programu mogą się zmieniać.

Innym rozwiązaniem jest sprzedaż mieszkania wymagającego remontu. Wówczas lokal może zostać odnowiony przez prywatnego właściciela, ale – jak podkreśliła Magdalena Milert – jednocześnie znika z komunalnego zasobu mieszkaniowego. 

Najczęstsze przyczyny powstawania pustostanów komunalnych i inwestycyjnych

Sprzedać pustostan i kupić inne mieszkanie?

Prowadzący zaproponował podczas rozmowy inne rozwiązanie: sprzedaż wymagającego remontu lokalu położonego w wartościowej części miasta i przeznaczenie uzyskanych pieniędzy na mieszkania w tańszej lokalizacji.

Magdalena Milert odpowiedziała, że nie spotkała się z takim rozwiązaniem w Krakowie, choć nie wykluczyła, że może być ono stosowane.

Rozmówczyni zwróciła jednocześnie uwagę na problem przenoszenia mieszkańców w inne części miasta. W przypadku osób starszych przeprowadzka może oznaczać utratę budowanej przez lata sieci kontaktów i relacji sąsiedzkich. Podkreśliła też znaczenie unikania skupiania mieszkań komunalnych w jednym miejscu i zachowania zróżnicowanej struktury społecznej.

Mieszkania jako lokata kapitału i rezerwa na przyszłość

Inną grupę stanowią prywatne mieszkania, które pozostają niewykorzystane mimo tego, że nie wymagają remontu. W rozmowie pojawił się m.in. temat nieruchomości utrzymywanych jako forma lokowania kapitału.

Magdalena Milert wspomniała również o mieszkaniach zachowywanych „dla dzieci”, nawet jeśli moment, w którym będą one potrzebne, jest jeszcze odległy.

Jako przykład ze swojego otoczenia opowiedziała o mieszkaniu w Bytomiu odziedziczonym po babci przez osobę mieszkającą na stałe w Anglii. Lokal pozostaje pusty przez większość czasu i jest wykorzystywany podczas pobytów właściciela w Polsce. Przykład ten pokazuje jedną z sytuacji, w których mieszkanie istnieje, ale nie jest stale zamieszkane.

Puste mieszkania inwestycyjne w nowych budynkach

W podcaście poruszono również problem nowych mieszkań kupowanych od deweloperów, które później mogą pozostawać niezamieszkane. Magdalena Milert wskazała, że zjawisko to można obserwować m.in. w Krakowie.

Rozmówczyni wspomniała o ostrożnych szacunkach, według których w niektórych budynkach w centralnych i wartościowych lokalizacjach udział niezamieszkanych mieszkań może być bardzo wysoki. Jednocześnie zaznaczyła, że brakuje twardych danych pozwalających dokładnie określić skalę tego zjawiska.

Dlatego obserwacji dotyczących pustych mieszkań inwestycyjnych nie należy traktować jako precyzyjnych danych o całym rynku.

Pustostany komunalne i inwestycyjne w Polsce oraz ich przyczyny

Najem krótkoterminowy to jeszcze inna sytuacja

Osobnym zagadnieniem poruszonym podczas rozmowy były lokale wykorzystywane w najmie krótkoterminowym. Takie mieszkania są wyposażone i mogą być regularnie użytkowane, ale funkcjonują inaczej niż lokale zamieszkane na stałe.

Mogą pozostawać puste pomiędzy kolejnymi pobytami najemców, dlatego nie powinny być automatycznie traktowane tak samo jak zniszczony pustostan komunalny czy mieszkanie kupione jako lokata kapitału.

Rozmowa z Magdaleną Milert pokazuje więc, że określenie „pustostan” obejmuje różne sytuacje. Aby ocenić rzeczywiste wykorzystanie zasobu mieszkaniowego, trzeba brać pod uwagę nie tylko liczbę lokali, ale również ich stan, sposób użytkowania i przyczyny, dla których pozostają niezamieszkane.

Więcej o pustostanach, zasobie komunalnym i wykorzystaniu mieszkań można dowiedzieć się z rozmowy z Magdaleną Milert w 65. odcinku podcastu Pewnego Lokalu: https://youtu.be/U8rm4TElqew

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy w analizie prawnej lub technicznej nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Michał Stasznik

Po skończonej szkole średniej pracował w branży budowlanej w Polsce i za granicą. Obecnie studiuje budownictwo. Zna się na normach budowlanych, bo hobbystycznie robi dla znajomych odbiory mieszkań (współpracuje też z Pewnym Lokalem). W naszej firmie specjalizuje się w treściach o odbiorach technicznych mieszkań. Z łatwością analizuje usterki, jakie można znaleźć w mieszkaniach deweloperskich. Wady w inwestycjach z rynku wtórnego też nie są dla niego problemem, potrafi je wskazać i wyjaśnić jak można je naprawić. Pasjonat podróżowania i podziwiania architektury i świata.