Brak informacji o służebności przesyłu w księdze wieczystej nie oznacza automatycznie, że nieruchomość nie jest nią obciążona. Służebność może wynikać z umowy, prawomocnego orzeczenia sądu albo innego zdarzenia prawnego, a sam wpis do księgi co do zasady służy ujawnieniu istniejącego prawa.
Ma to szczególne znaczenie przy zakupie działki, przez którą przebiega linia energetyczna, gazociąg, wodociąg, kanalizacja lub inna infrastruktura przesyłowa.
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece przewiduje bowiem szczególne rozwiązanie: rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko służebności przesyłu. Oznacza to, że brak wpisu nie zawsze pozwala nabywcy nieruchomości skutecznie twierdzić, że służebność nie istnieje.
Zapraszamy do wysłuchania 66. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Nie zawsze wpis decyduje o powstaniu prawa.
Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Kodeks cywilny przewiduje, że do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności, przy czym dla oświadczenia właściciela ustanawiającego prawo potrzebna jest forma aktu notarialnego.
Sam Kodeks cywilny nie uzależnia jednak powstania służebności przesyłu ustanawianej w zwykłym trybie od konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej.
Dlatego może dojść do sytuacji, w której:
Dział III księgi wieczystej służy m.in. ujawnianiu ograniczonych praw rzeczowych i innych obciążeń nieruchomości.
Jeżeli służebność istnieje, ale jej tam nie wpisano, powstaje rozbieżność między:
rzeczywistym stanem prawnym
a
stanem ujawnionym w księdze wieczystej.
Ustawa przewiduje możliwość usunięcia takiej niezgodności. Osoba, której prawo nie zostało wpisane albo zostało ujawnione błędnie, może żądać doprowadzenia treści księgi do zgodności z rzeczywistym stanem prawnym.
Nie.
To bardzo ważne rozróżnienie.
Brak wpisu do księgi wieczystej nie jest równoznaczny z brakiem tytułu prawnego.
Operator może posiadać np.:
Dlatego właściciel nie powinien opierać roszczenia o wynagrodzenie wyłącznie na tym, że w księdze wieczystej nie znalazł wpisu.
Najpierw trzeba zażądać od przedsiębiorstwa wskazania podstawy prawnej.
Tak.
To jeden z istotnych skutków szczególnej regulacji dotyczącej służebności przesyłu.
Co do zasady księgi wieczyste korzystają z rękojmi wiary publicznej – w określonych sytuacjach nabywca może zaufać treści księgi. Jednak art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje wyjątki.
Jednym z nich jest właśnie służebność przesyłu.
Oznacza to, że nabywca nie powinien zakładać:
„nie ma wpisu w księdze, więc żadnej służebności nie ma”.
Przy widocznych urządzeniach przesyłowych konieczna jest szersza analiza.
Rękojmia księgi wieczystej nie chroni przed służebnością przesyłu
Art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ustanawia zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Jednocześnie art. 7 wskazuje prawa, przeciwko którym rękojmia nie działa.
Na tej liście znajdują się m.in.:
W praktyce jest to bardzo istotne przy zakupie nieruchomości.
Brak wpisu służebności przesyłu nie oznacza więc automatycznie, że kupujący nabędzie nieruchomość wolną od tego prawa.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreślano, że służebności związane z urządzeniami przesyłowymi mogą istnieć niezależnie od ujawnienia ich w księdze wieczystej.
Sąd Najwyższy wskazywał również, że wyłączenie rękojmi w odniesieniu do służebności przesyłu powoduje, iż nabywca nieruchomości nie może opierać się wyłącznie na braku odpowiedniego wpisu.
Nie.
Choć prawo może istnieć bez wpisu, jego ujawnienie w księdze ma bardzo duże znaczenie praktyczne.
Wpis:
Ustawa przewiduje również zasadę pierwszeństwa – ograniczone prawo rzeczowe ujawnione w księdze ma co do zasady pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym.
Służebność jest zazwyczaj ujawniana w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej.
Z wpisu może wynikać m.in.:
Do wpisu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości wystarcza dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu tego prawa, z zachowaniem wymaganej prawem formy.
Nie zawsze sama treść działu III zawiera dokładną mapę przebiegu pasa służebności.
Szczegółowy zakres może wynikać z dokumentu będącego podstawą wpisu, np.:
Dlatego samo przeczytanie skróconej treści księgi może nie wystarczyć.
W przypadku wątpliwości trzeba sprawdzić dokumenty znajdujące się w aktach księgi oraz dokumentację techniczną nieruchomości.
Co daje wpis służebności do księgi?Należy ustalić podstawę korzystania z działki.
Praktyczna kolejność może wyglądać następująco:
Dopiero wtedy można ocenić, czy przedsiębiorstwo ma skuteczny tytuł.
Sam brak wpisu nie daje automatycznie prawa do kolejnego wynagrodzenia.
Jeżeli właściciel wcześniej skutecznie ustanowił służebność i otrzymał uzgodnione wynagrodzenie, brak późniejszego wpisu do księgi nie powoduje, że prawo przestaje istnieć albo że przedsiębiorstwo musi zapłacić ponownie.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy okaże się, że:
Wówczas można analizować ustanowienie służebności za odpowiednim wynagrodzeniem na podstawie art. 305² KC.
Przy sprzedaży nieruchomości nie powinno się zatajać istniejącej służebności tylko dlatego, że nie została wpisana do księgi.
Dla kupującego urządzenia przesyłowe mogą mieć znaczenie ze względu na:
Dlatego przed zakupem działki z widoczną linią, słupem, rurociągiem czy studzienką warto sprawdzić nie tylko dział III księgi, ale również dokumentację nieruchomości.
Tabela 1. Służebność bez wpisu – najważniejsze skutki
Sytuacja Skutek służebność skutecznie ustanowiono, ale jej nie wpisano prawo może nadal istnieć w księdze nie ma wpisu nie oznacza automatycznie braku służebności działka zostaje sprzedana brak wpisu nie gwarantuje wygaśnięcia prawa kupujący powołuje się na rękojmię KW rękojmia nie działa przeciwko służebności przesyłu operator nie ma żadnego tytułu można analizować roszczenie o ustanowienie służebności stan księgi jest niezgodny z rzeczywistością możliwe jest żądanie usunięcia niezgodności
Tak.
Jeżeli służebność już istnieje, ale nie została ujawniona, można wystąpić o jej wpis na podstawie odpowiednich dokumentów.
Ustawa przewiduje, że wpis może zostać dokonany m.in. na podstawie dokumentu obejmującego oświadczenie właściciela o ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego.
Jeżeli natomiast istnieje spór dotyczący samego istnienia albo zakresu prawa, może być potrzebne wcześniejsze rozstrzygnięcie sądowe.
Brak służebności w księdze – co sprawdzić?Najważniejsza zasada brzmi:
brak wpisu w księdze wieczystej nie jest równoznaczny z brakiem służebności przesyłu.
Co więcej, zgodnie z art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko służebności przesyłu.
Dlatego przed zakupem lub dochodzeniem roszczeń dotyczących nieruchomości z urządzeniami przesyłowymi trzeba zbadać nie tylko księgę wieczystą, ale również:
Dopiero po tej analizie można ustalić, czy przedsiębiorstwo korzysta z nieruchomości na podstawie skutecznego prawa, czy też stan prawny wymaga uregulowania.
Obejrzyj nasz film.
Zapraszamy do wysłuchania 56. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem i Magdaleną Małecką.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Zapraszamy do wysłuchania 48. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
