Rura wodociągowa przebiegająca przez prywatną działkę może ograniczać sposób korzystania z nieruchomości, nawet jeśli znajduje się całkowicie pod ziemią. Właściciel może być zobowiązany do zapewnienia przedsiębiorstwu wodociągowemu dostępu do sieci w celu kontroli, konserwacji, usunięcia awarii albo wymiany przewodu, a w określonym pasie mogą pojawić się ograniczenia dotyczące zabudowy lub zagospodarowania gruntu.
Taką sytuację można uregulować poprzez służebność przesyłu.
Zgodnie z art. 305¹ Kodeksu cywilnego nieruchomość może zostać obciążona na rzecz przedsiębiorcy prawem do korzystania z niej w oznaczonym zakresie zgodnie z przeznaczeniem urządzeń przesyłowych. Jeżeli ustanowienie służebności jest konieczne, właściciel może żądać odpowiedniego wynagrodzenia.
Zapraszamy do wysłuchania 66. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
W przypadku sieci wodociągowej kluczowe pytania brzmią więc:
Służebność daje przedsiębiorstwu prawo do korzystania z części nieruchomości w zakresie potrzebnym do prawidłowego funkcjonowania sieci.
W praktyce może obejmować m.in.:
Sąd Najwyższy wskazał w sprawie dotyczącej wodociągu, że służebność przesyłu ma charakter czynny i powinna obejmować konkretny pas gruntu umożliwiający dostęp do sieci oraz prowadzenie napraw i konserwacji. Pas ten powinien odpowiadać warunkom eksploatacji konkretnej sieci.
Nie wystarczy więc ogólne stwierdzenie, że przedsiębiorstwo „ma dostęp do wodociągu”. W umowie albo orzeczeniu powinno być możliwie dokładnie określone, gdzie i w jakim zakresie przedsiębiorstwo może korzystać z działki.
Nie istnieje jedna ustawowa szerokość pasa służebności dla każdego wodociągu.
To ważne, bo w praktyce przedsiębiorstwa często posługują się własnymi wytycznymi technicznymi, a właściciel może odnieść wrażenie, że wskazana przez operatora szerokość jest automatycznie obowiązująca.
Nie zawsze tak jest.
Pas służebności powinien odpowiadać obszarowi rzeczywiście potrzebnemu do:
Izba Gospodarcza „Wodociągi Polskie” wskazuje, że w razie sporu szerokość pasa powinna być ustalana z udziałem biegłego z zakresu budowy i eksploatacji sieci wodociągowych, a następnie odwzorowana na mapie przez geodetę.
Oznacza to, że szerokość pasa zależy m.in. od:
To jedno z najważniejszych rozróżnień przy wodociągu.
Pas służebności przesyłu to teren niezbędny przedsiębiorstwu do wykonywania uprawnień wynikających ze służebności.
Natomiast strefa ochronna lub techniczna może obejmować szerszy obszar, na którym właściciel musi przestrzegać określonych ograniczeń.
Przykładowo przedsiębiorstwo może potrzebować pasa o szerokości umożliwiającej wykonanie wykopu i dojazd koparki, ale dodatkowe ograniczenia dotyczące zabudowy mogą oddziaływać także na sąsiedni teren.
Nie można jednak automatycznie zakładać, że cała strefa techniczna powinna zostać uznana za pas służebności i wyceniona identycznie.
W każdym przypadku trzeba ustalić:
Od 2023 r. sposób wyceny służebności przesyłu jest dodatkowo szczegółowo opisany w obowiązującym rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości.
Przy wycenie bierze się pod uwagę m.in.:
Można spotkać wyceny oparte na powierzchni pasa, ale nie istnieje jedna urzędowa stawka typu „30 zł za m²”.
Obowiązujące rozporządzenie przewiduje kilka metod.
Jeżeli istnieją odpowiednie dane rynkowe, wartość może zostać określona:
Jeżeli takich danych brakuje, rozporządzenie dopuszcza wycenę według mechanizmu:
powierzchnia pasa służebności × wartość jednostkowa gruntu × współczynnik korzystania
W przypadku urządzeń podziemnych, czyli m.in. wodociągów, współczynnik korzystania można przy braku danych rynkowych przyjąć na poziomie do 0,3, z możliwością zastosowania wyższego współczynnika w szczególnych przypadkach.
To istotna informacja, ale nie oznacza, że każdy wodociąg należy automatycznie liczyć ze współczynnikiem 0,3.
Współczynnik ma odzwierciedlać rzeczywisty stopień ingerencji przedsiębiorstwa w prawo własności.
Załóżmy, że:
Orientacyjne obliczenie:
150 m² × 300 zł × 0,25 = 11 250 zł
Taka kwota pokazuje jedynie mechanizm.
Nie jest gotową wyceną, ponieważ w konkretnej sprawie mogą dojść inne elementy, np.:
Tabela 1. Czy służebność wodociągu wycenia się za m²?
Element Wpływ na wycenę Powierzchnia pasa służebności im większy pas, tym potencjalnie wyższa wartość prawa Cena 1 m² działki szczególnie istotna przy drogich gruntach budowlanych Współczynnik korzystania określa skalę ingerencji przedsiębiorstwa Lokalizacja wodociągu przewód przy granicy jest zwykle mniej uciążliwy niż przez środek działki Możliwość zabudowy ograniczenie zabudowy może istotnie zwiększać ekonomiczny ciężar Głębokość i średnica przewodu wpływają na sposób prowadzenia prac i szerokość pasa Dostęp dla sprzętu może zwiększyć zakres służebności Spadek wartości nieruchomości może mieć znaczenie przy całkowitej ocenie obciążenia
Tak, ale nie w każdej sytuacji w takim samym stopniu.
Podziemny wodociąg jest zwykle mniej widoczny i mniej uciążliwy niż linia wysokiego napięcia czy gazociąg wysokiego ciśnienia. Nie oznacza to jednak, że jest neutralny dla wartości nieruchomości.
Największe znaczenie ma jego lokalizacja.
Jeżeli rura przebiega:
Jeżeli natomiast przecina środek niewielkiej działki budowlanej i uniemożliwia racjonalne posadowienie budynku, wpływ na wartość może być znacznie większy.
Obowiązujące rozporządzenie przewiduje, że przy wycenie należy uwzględniać zakres ograniczeń właściciela i zmiany wartości związane z obciążeniem nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym.
Zwykle nie powinno się zakładać możliwości swobodnej zabudowy bezpośrednio nad siecią.
Konkretne ograniczenia zależą jednak od:
Dlatego przed zakupem albo zabudową działki warto ustalić dokładny przebieg przewodu i warunki techniczne przedsiębiorstwa.
Samo istnienie wodociągu nie oznacza automatycznie, że cała działka jest niezabudowywalna. Znaczenie ma konkretna lokalizacja i zakres ograniczeń.
Czy przedsiębiorstwo wodociągowe może wejść na działkę?
Jeżeli służebność zostanie prawidłowo ustanowiona, jej treść może przewidywać prawo wejścia oraz wjazdu na nieruchomość w zakresie koniecznym do obsługi urządzeń.
Może chodzić np. o:
To właśnie dlatego treść służebności powinna być możliwie precyzyjna.
Właściciel powinien wiedzieć:
Umowa powinna dokładnie określać zakres praw przedsiębiorstwa.
Warto wskazać m.in.:
Im bardziej ogólne zapisy, tym większe ryzyko późniejszego sporu.
Tak.
Sąd Najwyższy potwierdził, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu może być płatne zarówno jednorazowo, jak i okresowo. Najważniejsze jest, aby całość świadczenia odpowiadała rzeczywistemu ograniczeniu prawa własności.
W praktyce częściej spotyka się wynagrodzenie jednorazowe.
Przy świadczeniu okresowym trzeba szczególnie dokładnie określić:
Możliwe są dwie odrębne kwestie:
Nie są to te same roszczenia.
Jeżeli wodociąg istnieje na działce od wielu lat, przed skierowaniem żądania trzeba jednak sprawdzić:
Dopiero potem można ocenić zakres ewentualnych roszczeń.
Jak wycenia się służebność wodociągu?Nie istnieje jedna ogólnopolska stawka.
To jeden z najważniejszych wniosków.
Nie można rzetelnie powiedzieć, że wodociąg kosztuje np. 20, 50 albo 100 zł za m² pasa bez znajomości:
Obowiązujące rozporządzenie daje natomiast bardzo konkretną podstawę metodologiczną. Jeżeli brakuje odpowiednich danych rynkowych, wartość służebności może zostać określona jako iloczyn:
powierzchni pasa × wartości gruntu × współczynnika korzystania.
Dla urządzeń podziemnych współczynnik może wynosić do 0,3, chyba że szczególne okoliczności uzasadniają wyższą wartość.
Co najbardziej wpływa na wycenę służebności wodociągu?Przy sporze z przedsiębiorstwem albo przy dużej wartości nieruchomości – często tak.
Rzeczoznawca majątkowy może określić:
Sama szerokość technicznego pasa powinna natomiast wynikać z rzeczywistych wymagań eksploatacji konkretnego wodociągu, a w sprawach spornych może wymagać opinii specjalisty branżowego i geodety.
Przy wodociągu szczególnie ważne są trzy elementy.
Nie ma jednej ceny za metr kwadratowy służebności wodociągu. Każda nieruchomość wymaga indywidualnej analizy, a obowiązujące przepisy dotyczące wyceny pozwalają uwzględnić zarówno powierzchnię pasa, wartość gruntu, jak i rzeczywisty stopień korzystania z działki przez przedsiębiorstwo.
Obejrzyj nasz film.
Zapraszamy do wysłuchania 56. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem i Magdaleną Małecką.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Zapraszamy do wysłuchania 48. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
