Służebność przesyłu cena za m2 – jak ustala się stawkę?

Nie istnieje jednak jedna obowiązująca w całej Polsce stawka.

Nie można powiedzieć, że każdy metr kwadratowy pasa służebności jest wart np. 20, 50 czy 100 zł. Wynagrodzenie zależy od parametrów konkretnej nieruchomości oraz od tego, w jakim stopniu przedsiębiorstwo przesyłowe ogranicza właściciela w korzystaniu z gruntu.

Kodeks cywilny stanowi, że za ustanowienie służebności przesyłu przysługuje odpowiednie wynagrodzenie, ale nie określa jego wysokości ani cennika za metr kwadratowy.

Od 2023 r. obowiązuje natomiast rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, które szczegółowo opisuje sposoby określania wartości służebności przesyłu. Jeżeli nie ma wystarczających danych rynkowych, wycena może opierać się na powierzchni pasa służebności, wartości jednostkowej gruntu oraz współczynniku korzystania.

Czy istnieje oficjalna cena za m2 służebności przesyłu?

Nie.

Prawo nie określa tabeli typu:

• linia energetyczna – 50 zł/m²,
• wodociąg – 30 zł/m²,
• gazociąg – 70 zł/m².

Takie uniwersalne stawki nie istnieją.

Wartość służebności zależy przede wszystkim od:

• wartości rynkowej nieruchomości,
• powierzchni pasa służebności,
• rodzaju urządzenia,
• sposobu jego posadowienia,
• lokalizacji na działce,
• zakresu korzystania z gruntu przez przedsiębiorstwo,
• ograniczeń właściciela,
• wpływu służebności na możliwość zabudowy lub inne wykorzystanie nieruchomości.

Aktualne rozporządzenie definiuje pas służebności jako część nieruchomości niezbędną przedsiębiorcy do wykonywania uprawnień wynikających ze służebności, a współczynnik korzystania jako stopień ingerencji przedsiębiorcy w prawo własności.

Jak oblicza się wartość służebności przesyłu?

Rozporządzenie przewiduje kilka sposobów wyceny.

Jeżeli istnieją odpowiednie dane z rynku, wartość służebności może zostać określona poprzez porównanie nieruchomości obciążonych podobnymi prawami.

Można również zastosować podejście dochodowe, jeżeli dostępne są wiarygodne dane o czynszach płaconych za korzystanie z podobnych nieruchomości przez podobne urządzenia.

Dopiero gdy takich danych brakuje, stosuje się mechanizm oparty na wartości gruntu.

W uproszczeniu można go przedstawić jako:

wartość służebności = powierzchnia pasa × wartość 1 m² gruntu × współczynnik korzystania

Rozporządzenie stanowi, że przy braku danych rynkowych wartość służebności określa się właśnie jako iloczyn powierzchni pasa służebności, wartości rynkowej jednostki porównawczej nieruchomości oraz współczynnika korzystania.

Co oznacza współczynnik korzystania?

Współczynnik pokazuje, jak mocno przedsiębiorstwo ingeruje w prawo właściciela.

Jeżeli urządzenie znajduje się pod ziemią, właściciel nadal może często korzystać z powierzchni gruntu, choć z pewnymi ograniczeniami. Jeśli natomiast na działce stoi duży słup albo stacja transformatorowa, przedsiębiorstwo może praktycznie wyłączyć określoną część działki z normalnego użytkowania.

Dlatego współczynnik nie jest taki sam dla każdego rodzaju urządzenia.

Aktualne rozporządzenie przewiduje przy braku danych rynkowych następujące wartości:

Tabela 1. Co oznacza współczynnik korzystania?

W szczególnych przypadkach dla urządzeń podziemnych, nadziemnych oraz znajdujących się w pasach przejścia i przejazdu można zastosować współczynniki wyższe.

Przykład ceny za m2 służebności przesyłu

Załóżmy, że przez działkę przebiega podziemny wodociąg.

Dane:

• powierzchnia pasa służebności: 200 m²,
• wartość rynkowa działki: 300 zł/m²,
• współczynnik korzystania: 0,25.

Obliczenie:

200 × 300 zł × 0,25 = 15 000 zł

Oznacza to, że w tym uproszczonym przykładzie wartość służebności wyniosłaby 15 000 zł.

Można również policzyć ekonomiczną wartość przypadającą na 1 m² pasa:

300 zł × 0,25 = 75 zł/m² pasa służebności.

Nie oznacza to jednak, że „stawka za wodociąg wynosi 75 zł/m²”.

Taki wynik dotyczy wyłącznie konkretnego przykładu, konkretnej wartości gruntu i konkretnego współczynnika.

Jeżeli ta sama działka byłaby warta 600 zł/m², przy tym samym współczynniku wynik wynosiłby już:

600 zł × 0,25 = 150 zł/m².

Dlaczego cena gruntu ma tak duże znaczenie?

Służebność przesyłu na działce wartej 50 zł/m² i identyczna służebność na działce wartej 1000 zł/m² nie powinny mieć tej samej wartości.

Przedsiębiorstwo ingeruje bowiem w prawo do gruntu o zupełnie innej wartości ekonomicznej.

Dlatego rzeczoznawca bada rzeczywistą wartość rynkową nieruchomości.

Rozporządzenie wymaga, aby określenie wartości nieruchomości poprzedzała analiza rynku, m.in. cen transakcyjnych, stawek czynszowych i warunków transakcji.

Nie powinno się więc opierać wyceny wyłącznie na cenach z ogłoszeń internetowych.

Co to jest pas służebności przesyłu?

Pas służebności nie musi być równy szerokości samego urządzenia.

Przykładowo podziemny kabel może mieć kilka centymetrów średnicy, ale przedsiębiorstwo potrzebuje znacznie szerszego terenu, aby:

• dostać się do kabla,
• wykonać wykop,
• usunąć awarię,
• wymienić urządzenie,
• wjechać sprzętem.

Dlatego wycena dotyczy zazwyczaj pasa służebności, a nie powierzchni bezpośrednio zajętej przez urządzenie.

Rozporządzenie określa pas służebności jako teren niezbędny do wykonywania przez przedsiębiorstwo uprawnień objętych treścią służebności.

Jak obliczyć powierzchnię pasa służebności?

Najprostszy przypadek to urządzenie liniowe.

Jeżeli przykładowo:

• długość wodociągu wynosi 60 m,
• szerokość pasa służebności wynosi 3 m,

to:

60 m × 3 m = 180 m² pasa służebności.

Dla przewodu o nieregularnym przebiegu, słupów, stacji transformatorowych lub kilku różnych urządzeń wyliczenie może być bardziej skomplikowane.

Rozporządzenie przewiduje również możliwość podziału pasa służebności na jednorodne obszary korzystania, dla których można zastosować różne współczynniki.

Oznacza to, że nie zawsze cała powierzchnia musi być wyceniona identycznie.

Czy całą działkę wycenia się tak samo?

Nie zawsze.

Jeżeli służebność wykonywana jest tylko na części nieruchomości i nie wpływa na pozostałą część działki, rozporządzenie pozwala uwzględnić przy wycenie tylko parametry części objętej służebnością.

Sytuacja zmienia się jednak wtedy, gdy urządzenie wpływa również na pozostały teren.

Przykładem może być linia energetyczna przecinająca środek niewielkiej działki budowlanej. Sam pas służebności może zajmować tylko fragment gruntu, ale ograniczenie możliwości postawienia domu może zmniejszać użyteczność znacznie większej części nieruchomości.

Czy spadek wartości działki wpływa na cenę służebności?

Może.

Rozporządzenie nakazuje uwzględniać ograniczone prawa rzeczowe, jeżeli wpływają na zmianę wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości obciążonej może być pomniejszona o wartość prawa odpowiadającą zmianie wartości wynikającej z ustanowionego ograniczenia.

Dlatego przy wycenie znaczenie może mieć nie tylko sam pas, ale również wpływ urządzeń na:

• możliwość zabudowy,
• podział działki,
• lokalizację budynku,
• dostęp komunikacyjny,
• atrakcyjność nieruchomości,
• możliwość sadzenia drzew,
• sposób prowadzenia działalności.

Linia energetyczna – jaka cena za m2?

W przypadku linii nadziemnej rozporządzenie przewiduje przy braku innych danych współczynnik korzystania do 0,5.

Jeżeli więc działka jest warta 400 zł/m² i przyjęto współczynnik 0,4:

400 zł × 0,4 = 160 zł/m² pasa.

Przy pasie 250 m²:

250 × 160 zł = 40 000 zł.

To nadal przykład, a nie stawka obowiązująca wszystkich właścicieli.

Wodociąg, gazociąg lub kabel – jaka cena za m2?

Dla urządzeń podziemnych rozporządzenie pozwala przy braku danych rynkowych przyjąć współczynnik do 0,3.

Przykład:

• grunt: 500 zł/m²,
• współczynnik: 0,2.

Wartość ekonomiczna 1 m² pasa:

500 × 0,2 = 100 zł/m².

Jeśli pas ma 300 m²:

300 × 100 zł = 30 000 zł.

W szczególnych przypadkach współczynnik może przekroczyć 0,3.

Maksymalne współczynniki korzystania przy braku danych rynkowych

Wykres bardzo dobrze pokazuje, dlaczego dwa urządzenia przebiegające przez identyczną powierzchnię działki mogą prowadzić do zupełnie innych wartości służebności.

Słup lub stacja transformatorowa – dlaczego stawka może być wyższa?

Urządzenia naziemne ingerują w prawo własności znacznie silniej.

W przypadku urządzeń naziemnych rozporządzenie wskazuje współczynnik korzystania 1,0.

Oznacza to, że obszar bezpośrednio zajęty takim urządzeniem może być wyceniany znacznie wyżej niż teren nad podziemnym kablem.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że cała strefa wokół urządzenia również otrzymuje współczynnik 1.

Poszczególne części pasa mogą zostać ocenione odmiennie.

Tabela 2. Od czego zależy cena za m2 służebności?

Czy właściciel może sam ustalić stawkę?

Może przedstawić własną propozycję wynagrodzenia, ale przy negocjacjach warto mieć podstawę do jej uzasadnienia.

Samo stwierdzenie „żądam 200 zł za m²” nie wyjaśnia, dlaczego właśnie taka wartość jest właściwa.

Znacznie mocniejsze argumenty daje wyliczenie oparte na:

• rzeczywistej powierzchni pasa,
• aktualnej wartości gruntu,
• odpowiednim współczynniku korzystania,
• dodatkowych ograniczeniach nieruchomości.

Przy sporach o większe kwoty warto rozważyć operat rzeczoznawcy majątkowego.

Jak ustala się cenę za m2 służebności przesyłu?

Ile więc wynosi cena za m2 służebności przesyłu?

Nie ma jednej odpowiedzi.

W przypadku braku danych rynkowych można ją orientacyjnie rozumieć jako:

wartość 1 m² gruntu × współczynnik korzystania.

Przykładowo przy działce wartej 400 zł/m²:

• współczynnik 0,1 → 40 zł/m² pasa,
• współczynnik 0,2 → 80 zł/m²,
• współczynnik 0,3 → 120 zł/m²,
• współczynnik 0,5 → 200 zł/m²,
• współczynnik 1,0 → 400 zł/m².

Nie są to jednak ustawowe stawki, tylko matematyczne przykłady pokazujące wpływ współczynnika.

Ostateczna wycena zależy od konkretnej nieruchomości, rynku i zakresu służebności.

Cena za m2 służebności przesyłu – najważniejsze zasady

Przy ustalaniu wynagrodzenia nie należy zaczynać od pytania „jaka jest stawka za metr?”, lecz od ustalenia, jaki obszar działki jest rzeczywiście obciążony i jak mocno urządzenia ograniczają korzystanie z nieruchomości.

Aktualne przepisy dają konkretny mechanizm wyceny. Jeżeli nie można oprzeć się na bezpośrednich danych rynkowych, wartość służebności może zostać obliczona na podstawie powierzchni pasa, wartości rynkowej gruntu oraz współczynnika korzystania.

Dlatego cena za m² jest przede wszystkim wynikiem wyceny, a nie z góry ustaloną stawką.

Dwie działki z identycznym urządzeniem mogą mieć zupełnie różną wartość służebności, jeżeli różnią się ceną gruntu, lokalizacją infrastruktury, możliwością zabudowy albo zakresem ingerencji przedsiębiorstwa.

Potrzebujesz operatu szacunkowego do służebności przesyłu?

Zamów profesjonalną wycenę przygotowaną przez doświadczonego rzeczoznawcę majątkowego.

• Operat pomoże określić wartość służebności przesyłu oraz wysokość wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.
• Uwzględniamy specyfikę nieruchomości, przebieg urządzeń przesyłowych i zakres ich oddziaływania.
• Operat możemy przygotować nawet w 48 h.

Rzetelna wycena służebności przesyłu.
Doświadczeni rzeczoznawcy majątkowi.
Odpowiemy na wszystkie pytania dotyczące operatu i wyceny.

Zamów online

Potrzebujesz operatu do służebności przesyłu?

Zamów wycenę służebności

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w branży nieruchomości. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Do tego stopnia zainteresowała się nieruchomościami, że od kilku lat pomaga znajomym nadzorować remonty i ekipy wykończeniowe. Umiejętnie korzysta ze sprzętów takich jak łata murarska, kątownik czy dalmierz.