Jak ustalić, od kiedy rury lub kable znajdują się na działce?

Rury, kable, słupy czy linie przesyłowe mogą znajdować się na prywatnej nieruchomości od wielu lat. Ustalenie momentu ich posadowienia jest jednym z elementów potrzebnych do oceny sytuacji prawnej infrastruktury. Sama data nie przesądza jeszcze o możliwości dochodzenia roszczeń, ale może pomóc określić, jakich dokumentów należy szukać i na jakiej podstawie przedsiębiorstwo korzysta z działki.

Dlaczego data posadowienia urządzeń przesyłowych ma znaczenie?

Przy analizie infrastruktury znajdującej się na działce istotne jest ustalenie nie tylko jej właściciela i przebiegu, ale również okresu, w którym powstała. Szczególne znaczenie ma tutaj 2008 rok, kiedy do polskiego prawa wprowadzono służebność przesyłu.

Nie oznacza to jednak, że rury, kable czy inne urządzenia wybudowane wcześniej znajdowały się na prywatnych nieruchomościach bez żadnej podstawy prawnej. Przed 2008 rokiem przedsiębiorstwa również mogły uzyskiwać prawo do korzystania z gruntu.

Znaczenie mogły mieć między innymi umowy zawierane z właścicielami nieruchomości oraz decyzje administracyjne pozwalające na zajęcie gruntu i realizację infrastruktury. Ustalenie przybliżonej daty powstania urządzeń pozwala więc określić, jakiego rodzaju dokumentów należy poszukiwać.

Jak ustalić, od kiedy rury lub kable znajdują się na działce?

Od czego zacząć ustalanie wieku rur lub kabli?

Pierwszym krokiem powinna być weryfikacja dostępnych informacji dotyczących nieruchomości i znajdujących się na niej urządzeń. Warto przede wszystkim:

• sprawdzić Dział III księgi wieczystej i ustalić, czy znajduje się w nim wpis dotyczący służebności;
• ustalić, do jakiego przedsiębiorstwa należą urządzenia, a następnie zwrócić się do niego o wskazanie daty ich posadowienia oraz podstawy prawnej korzystania z gruntu.

Samo sprawdzenie księgi wieczystej może jednak nie wystarczyć. Starsze umowy dotyczące infrastruktury nie zawsze były w niej ujawniane. Brak wpisu nie pozwala więc automatycznie stwierdzić, że przedsiębiorstwo korzysta z nieruchomości bez tytułu prawnego. 

Jak ustalić wiek urządzeń przesyłowych?

Informacji o dacie urządzeń można szukać u przedsiębiorstwa przesyłowego

Jeżeli właściciel nie posiada dokumentów pozwalających określić moment powstania infrastruktury, istotnym krokiem jest kontakt z przedsiębiorstwem, do którego należą urządzenia.

Warto zapytać nie tylko o samą datę posadowienia rur, kabli czy słupów. Równie ważne jest ustalenie dokumentu, na podstawie którego infrastruktura znalazła się na prywatnym gruncie. Może to być wcześniejsza umowa albo decyzja administracyjna.

Dopiero zestawienie informacji o wieku urządzeń z ich podstawą prawną pozwala dokładniej ocenić sytuację. Sama informacja, że infrastruktura istnieje na działce od kilkudziesięciu lat, nie oznacza jeszcze ani prawidłowego uregulowania korzystania z nieruchomości, ani automatycznego powstania roszczeń po stronie właściciela.

Co oznacza, jeśli urządzenia znajdują się na działce od ponad 30 lat?

W przypadku starszej infrastruktury istotne znaczenie miała kwestia zasiedzenia. W przeszłości przedsiębiorstwa mogły powoływać się na to, że urządzenia znajdują się na nieruchomości przez ponad 30 lat, a w związku z tym doszło do zasiedzenia prawa odpowiadającego treścią służebności przesyłu.

Znaczenie dla takich przypadków ma orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego o sygn. P 10/16. Zgodnie ze stanowiskiem przedstawionym w materiale przedsiębiorstwo korzystające z cudzego gruntu bez podstawy prawnej nie mogło przed wprowadzeniem służebności przesyłu w 2008 roku zasiedzieć prawa odpowiadającego treścią tej służebności.

Dlatego przy urządzeniach istniejących od wielu lat nie należy ograniczać weryfikacji wyłącznie do odpowiedzi na pytanie, kiedy zostały wybudowane. Kluczowe pozostaje również sprawdzenie podstawy prawnej korzystania z nieruchomości.

Trzy informacje czasowe ważne przy ustalaniu wieku infrastruktury

Co zrobić po ustaleniu daty posadowienia infrastruktury?

Jeżeli uda się określić okres, w którym powstały urządzenia, kolejnym etapem powinno być zestawienie tej informacji z dokumentami przedsiębiorstwa.

W przypadku starszej infrastruktury należy sprawdzić, czy przedsiębiorstwo posiada wcześniejszą umowę lub decyzję administracyjną. Jeżeli odpowiednia podstawa prawna istnieje, korzystanie z nieruchomości może być formalnie uregulowane.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy przedsiębiorstwo nie potrafi przedstawić dokumentu potwierdzającego swoje uprawnienia. Wówczas właściciel może przejść do analizy, czy w konkretnym przypadku istnieją podstawy do rozważenia roszczeń związanych z urządzeniami przesyłowymi.

Mogą one dotyczyć m.in. ustanowienia służebności przesyłu, bezumownego korzystania z nieruchomości czy wpływu infrastruktury na wartość działki. W materiale źródłowym przy wynagrodzeniu za bezumowne korzystanie wskazano możliwość wyliczenia go za okres do 6 lat wstecz. Zakres świadczeń zawsze wymaga jednak oceny konkretnej sytuacji.

Jak określić wartość ewentualnych roszczeń?

Ustalenie wieku urządzeń i brak dokumentów po stronie przedsiębiorstwa nie określają jeszcze wartości ewentualnego wynagrodzenia lub odszkodowania. Jeżeli analiza sytuacji wskazuje na możliwość dochodzenia określonych świadczeń, ich wartość może zostać ustalona w operacie szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Przy wycenie uwzględnia się informacje odnoszące się do konkretnej nieruchomości i znajdującej się na niej infrastruktury. Wykorzystywane mogą być m.in. dane dotyczące cen transakcyjnych, stawek czynszów dzierżawnych, odpowiednich współczynników oraz stóp dyskontowych.

Operat może stanowić podstawę do dalszych rozmów z przedsiębiorstwem i dochodzenia roszczeń. Pewny Lokal przygotowuje operaty szacunkowe dotyczące służebności przesyłu, a w razie potrzeby może zapewnić również wsparcie prawne.

Więcej informacji o urządzeniach przesyłowych, ustalaniu ich sytuacji prawnej i możliwych roszczeniach znajdziesz w 66. odcinku podcastu Pewnego Lokalu: https://youtu.be/qXjfwdcD500

Potrzebujesz operatu szacunkowego do służebności przesyłu?

Zamów profesjonalną wycenę przygotowaną przez doświadczonego rzeczoznawcę majątkowego.

• Operat pomoże określić wartość służebności przesyłu oraz wysokość wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.
• Uwzględniamy specyfikę nieruchomości, przebieg urządzeń przesyłowych i zakres ich oddziaływania.
• Operat możemy przygotować nawet w 48 h.

Rzetelna wycena służebności przesyłu.
Doświadczeni rzeczoznawcy majątkowi.
Odpowiemy na wszystkie pytania dotyczące operatu i wyceny.

Zamów online

Potrzebujesz operatu do służebności przesyłu?

Zamów wycenę służebności

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Julia Marciniak

Poznanianka, która swoją pasję do architektury i urządzania wnętrz przekuła w pisanie o nieruchomościach. Szczególną uwagę poświęca detalom wykonania mieszkań oraz błędom, które łatwo przeoczyć podczas odbioru od dewelopera.