Słup energetyczny, linia napowietrzna albo kabel przebiegający przez prywatną działkę mogą istotnie ograniczać sposób korzystania z nieruchomości. Właściciel może mieć problem z zabudową części gruntu, sadzeniem wysokich drzew, zmianą zagospodarowania działki, a przedsiębiorstwo energetyczne musi mieć możliwość dostępu do urządzeń w celu ich konserwacji, naprawy lub wymiany.
Jeżeli dla takich urządzeń ma zostać ustanowiona służebność przesyłu, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia. Wynika to z art. 305² Kodeksu cywilnego. Przepisy nie określają jednak urzędowego cennika ani jednej stawki za metr kwadratowy.
Dlatego odpowiedź na pytanie „ile żądać?” nie brzmi: 20, 50 czy 100 zł za m². Wynagrodzenie powinno odpowiadać rzeczywistej skali ingerencji przedsiębiorstwa energetycznego w prawo własności.
Zapraszamy do wysłuchania 66. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
W praktyce znaczenie mają m.in. powierzchnia pasa służebności, wartość działki, przeznaczenie nieruchomości, rodzaj urządzeń, możliwość zabudowy oraz spadek wartości gruntu.
Nie ma ustawowej minimalnej ani maksymalnej stawki. Kwota może wynosić kilka tysięcy złotych, ale przy działce o wysokiej wartości, rozległym pasie przesyłowym lub poważnym ograniczeniu możliwości zabudowy może być wielokrotnie wyższa.
W orzeczeniach dotyczących konkretnych nieruchomości spotyka się bardzo różne kwoty. W jednej ze spraw sąd ustalił jednorazowe wynagrodzenie na około 20 tys. zł, w innej na ponad 45 tys. zł. Nie oznacza to jednak, że są to „typowe stawki” – każda z tych kwot wynikała z parametrów konkretnej nieruchomości i zakresu służebności.
Dlatego propozycja przedsiębiorstwa energetycznego nie powinna być oceniana wyłącznie na podstawie kwoty całkowitej. Trzeba sprawdzić, jak duży obszar działki zostanie faktycznie obciążony i jakie ograniczenia powstaną dla właściciela.
Przy określaniu odpowiedniego wynagrodzenia bierze się pod uwagę przede wszystkim wartość nieruchomości i zakres ograniczeń, które będą wynikały z ustanowienia służebności.
Znaczenie mają w szczególności:
Sądy podkreślają, że wysokość wynagrodzenia pozostaje związana z wartością nieruchomości i skalą ingerencji w prawo właściciela.
Nie powinno się także automatycznie ograniczać analizy do sposobu, w jaki działka jest wykorzystywana w tej chwili. Znaczenie może mieć również jej potencjalne zagospodarowanie w przyszłości.
Powierzchnia zajętego pasa jest bardzo ważna, ale samo pomnożenie liczby metrów kwadratowych przez cenę działki zwykle nie wystarcza.
W uproszczonych wycenach można spotkać mechanizm:
powierzchnia pasa służebności × wartość 1 m² gruntu × współczynnik ingerencji
Taki sposób pomaga zobrazować mechanizm wyceny, ale nie jest ustawowym wzorem.
Jeżeli przykładowo pas służebności obejmuje 300 m² działki wartej 250 zł/m², nie oznacza to automatycznie wynagrodzenia w wysokości 75 000 zł. Przedsiębiorstwo nie przejmuje własności gruntu – właściciel nadal może z niego korzystać, choć w ograniczonym zakresie.
Dlatego rzeczoznawca może zastosować odpowiednie współczynniki uwzględniające stopień współkorzystania z nieruchomości.
Przykład orientacyjny
Załóżmy:
powierzchnia pasa służebności: 300 m²,
wartość działki: 250 zł/m²,
przyjęty na potrzeby przykładu współczynnik ingerencji: 0,25.
Obliczenie:
300 × 250 zł × 0,25 = 18 750 zł
Nie jest to jednak gotowa stawka dla konkretnej działki. Przy wycenie mogą dojść dodatkowe elementy, w szczególności spadek wartości pozostałej części nieruchomości.
Tabela 1. Czy wynagrodzenie za służebność przesyłu liczy się za m²?
Element wyceny | Dlaczego ma znaczenie? |
Powierzchnia pasa służebności | określa obszar objęty ograniczeniami |
Cena gruntu | działka budowlana ma zwykle większą wartość niż grunt rolny |
Rodzaj urządzenia | słup, kabel i linia napowietrzna powodują inne ograniczenia |
Lokalizacja urządzenia | linia przez środek działki może być bardziej uciążliwa niż przy granicy |
Możliwość zabudowy | ograniczenie zabudowy może znacząco podnosić wynagrodzenie |
Dostęp przedsiębiorstwa | właściciel musi tolerować wejście na nieruchomość w zakresie służebności |
Spadek wartości działki | może stanowić ważny składnik ekonomicznego obciążenia |
To jeden z najważniejszych elementów całej wyceny.
Linia energetyczna może zajmować stosunkowo niewielką powierzchnię, ale jednocześnie powodować ograniczenia znacznie szersze niż sam teren bezpośrednio pod przewodami lub urządzeniem.
Przykładowo linia przecinająca środek działki budowlanej może utrudnić postawienie domu w najlepszym miejscu, wymusić zmianę projektu albo obniżyć atrakcyjność nieruchomości dla potencjalnego kupującego.
Orzecznictwo dopuszcza uwzględnianie wpływu służebności na wartość nieruchomości. W niedawnym orzecznictwie Sądu Najwyższego zwrócono także uwagę, że przy wynagrodzeniu mogą mieć znaczenie oddziaływania urządzeń wychodzące poza sam pas eksploatacyjny, jeśli rzeczywiście powodują dodatkowe ograniczenia właściciela.
Dlatego negocjowanie wynagrodzenia wyłącznie na podstawie powierzchni zajętej bezpośrednio pod słupem może prowadzić do znacznego zaniżenia kwoty.
Sam słup może zajmować kilka metrów kwadratowych, ale ekonomiczny zakres jego oddziaływania zwykle jest większy.
Znaczenie ma m.in.:
Słup ustawiony w narożniku dużej działki rolnej może powodować relatywnie niewielką uciążliwość. Ten sam słup pośrodku niewielkiej działki budowlanej może istotnie ograniczyć możliwość jej wykorzystania.
Dlatego nie istnieje wiarygodna „stawka za jeden słup energetyczny” obowiązująca w całej Polsce.
Przy linii napowietrznej istotny jest nie tylko teren bezpośrednio pod przewodami.
W praktyce ustala się pas, w którym przedsiębiorca może wykonywać określone czynności związane z eksploatacją infrastruktury. Jego szerokość zależy m.in. od rodzaju linii oraz parametrów urządzeń.
Właśnie powierzchnia tego pasa, a nie wyłącznie powierzchnia fundamentu słupa, jest jednym z najważniejszych elementów wyceny.
Jeżeli linia przebiega przez dużą część działki budowlanej, całkowity obszar ograniczeń może wynosić setki, a niekiedy tysiące metrów kwadratowych.
Co wpływa na wynagrodzenie za linię energetyczną?W praktyce często spotyka się wynagrodzenie jednorazowe. Właściciel otrzymuje określoną kwotę w zamian za ustanowienie prawa, które może obciążać nieruchomość przez wiele lat.
Możliwe jest również umowne ustalenie świadczeń okresowych, jeżeli strony uzgodnią taki sposób rozliczenia.
Z punktu widzenia właściciela jednorazowa zapłata powinna więc uwzględniać, że nie jest to czynsz za rok czy kilka lat, lecz wynagrodzenie za ustanowienie trwałego prawa do korzystania z części nieruchomości.
Najgorszym rozwiązaniem jest wskazanie przypadkowej kwoty, np. 10 000 albo 50 000 zł, bez ustalenia parametrów nieruchomości.
Lepsza kolejność to:
Jeżeli przedsiębiorstwo proponuje np. 8 000 zł, a pas służebności obejmuje kilkaset metrów kwadratowych atrakcyjnej działki budowlanej i blokuje możliwość jej racjonalnej zabudowy, właściciel powinien bardzo ostrożnie podchodzić do takiej propozycji.
W sprawach o większej wartości pomocna może być opinia rzeczoznawcy majątkowego.
Tak. Ustanowienie służebności może nastąpić w drodze umowy.
Właściciel nie musi automatycznie zaakceptować pierwszej propozycji przedsiębiorstwa. Może przedstawić własną kwotę, zakwestionować szerokość pasa służebności albo sposób określenia wynagrodzenia.
Jeśli strony nie osiągną porozumienia, sprawa może trafić do sądu. Kodeks cywilny przewiduje możliwość żądania ustanowienia służebności za odpowiednim wynagrodzeniem, jeżeli służebność jest konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń przesyłowych.
Trzeba rozróżnić dwie kwestie:
Nie są to automatycznie te same roszczenia i nie powinno się ich łączyć w jedno wyliczenie. Orzecznictwo wskazuje, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności dotyczy powstania prawa, natomiast rozliczenie wcześniejszego korzystania wymaga odrębnej podstawy i analizy.
W takich sytuacjach szczególne znaczenie mogą mieć m.in. historia urządzeń, dokumenty przedsiębiorstwa i kwestia ewentualnego zasiedzenia.
Co najbardziej wpływa na wysokość wynagrodzenia?Nie istnieje oficjalny cennik określający, ile przedsiębiorstwo energetyczne powinno płacić za metr kwadratowy działki.
Kwota powinna być ustalona indywidualnie i odpowiadać rzeczywistym ograniczeniom wynikającym z przebiegu infrastruktury.
Im większa powierzchnia obciążona służebnością, wyższa wartość gruntu i poważniejsze ograniczenia w zabudowie, tym wyższego wynagrodzenia można oczekiwać.
Dlatego przed zaakceptowaniem propozycji przedsiębiorstwa energetycznego warto ustalić nie tylko powierzchnię pasa służebności, ale także wpływ linii lub słupa na całą wartość i możliwości wykorzystania nieruchomości.
W przypadku działek budowlanych różnica pomiędzy przypadkowo zaakceptowaną ofertą a wynagrodzeniem opartym na profesjonalnej wycenie może być znacząca.
Obejrzyj nasz film.
Zapraszamy do wysłuchania 56. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem i Magdaleną Małecką.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Zapraszamy do wysłuchania 48. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
