Przy służebności przesyłu często pojawiają się pojęcia pasa służebności, pasa eksploatacyjnego, strefy ochronnej, technicznej lub kontrolowanej. W praktyce bywają używane zamiennie, choć nie zawsze oznaczają ten sam obszar.
To istotne, ponieważ szerokość i charakter poszczególnych stref mogą wpływać zarówno na zakres praw przedsiębiorstwa przesyłowego, jak i na wysokość wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości.
Kodeks cywilny nie wyznacza jednej szerokości pasa dla urządzeń przesyłowych. Art. 305¹ stanowi, że przedsiębiorca może korzystać z nieruchomości w oznaczonym zakresie, zgodnie z przeznaczeniem urządzeń. Jeżeli strony nie zawrą umowy, służebność może zostać ustanowiona za odpowiednim wynagrodzeniem.
Zapraszamy do wysłuchania 66. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Aktualne rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości definiuje pas służebności przesyłu jako część nieruchomości związaną z urządzeniem przesyłowym, niezbędną przedsiębiorcy do wykonywania uprawnień wynikających z treści służebności.
Może więc obejmować teren potrzebny do:
Nie oznacza to jednak prawa przedsiębiorstwa do korzystania z całej działki.
Zakres powinien odpowiadać rzeczywistym potrzebom konkretnej infrastruktury.
Pas eksploatacyjny ma przede wszystkim znaczenie techniczne.
Sąd Najwyższy określał go jako obszar wzdłuż urządzenia, na którym przedsiębiorca wykonuje czynności kontrolne, konserwacyjne i interwencyjne niezbędne do prawidłowego funkcjonowania infrastruktury.
W praktyce może to być teren potrzebny do:
Szerokość pasa eksploatacyjnego nie wynika z jednego ogólnego przepisu dla wszystkich sieci.
Może zależeć m.in. od rodzaju i parametrów urządzenia oraz sposobu jego obsługi.
Nie należy zakładać tego automatycznie.
W praktyce ich szerokość może być podobna albo nawet identyczna, jeżeli zakres służebności odpowiada dokładnie potrzebom eksploatacji.
Nie jest to jednak reguła wynikająca bezpośrednio z przepisów.
Pojęcie „strefy ochronnej” wymaga ostrożności.
Nie istnieje jedna uniwersalna strefa ochronna wspólna dla:
Sąd Najwyższy zwracał uwagę, że przy urządzeniach przesyłowych mogą funkcjonować różne pojęcia: strefa eksploatacyjna, techniczna, ochronna czy kontrolowana, a ich znaczenie zależy od konkretnego rodzaju infrastruktury i regulacji technicznych.
Dlatego zawsze trzeba ustalić, z jakiego przepisu albo dokumentacji technicznej wynika dana strefa.
Strefa kontrolowana gazociągu to nie to samo co pas służebności
Dobrym przykładem jest gazociąg.
Przy gazociągach przepisy techniczne posługują się pojęciem strefy kontrolowanej.
Nie oznacza to jednak automatycznie, że cała strefa kontrolowana musi być objęta pasem służebności.
Sąd Najwyższy wskazywał, że pas służebności może obejmować tylko teren, z którego przedsiębiorstwo faktycznie korzysta, natomiast szersza strefa kontrolowana powinna być uwzględniona przy ustalaniu wynagrodzenia, jeżeli rzeczywiście ogranicza właściciela albo obniża wartość nieruchomości.
To jedno z najważniejszych rozróżnień przy wycenie.
Właściciel może odczuwać skutki istnienia urządzenia również poza terenem, na którym przedsiębiorstwo bezpośrednio wykonuje swoje czynności.
Przykładowo szersza strefa może:
Takich ograniczeń nie powinno się pomijać tylko dlatego, że przedsiębiorstwo fizycznie nie wchodzi na ten teren.
§ 32 rozporządzenia wycenowego nakazuje uwzględniać nie tylko zakres uprawnień przedsiębiorcy, ale także zakres ograniczeń właściciela w korzystaniu z nieruchomości.
Co wpływa na zakres i wartość służebności?Nie ma jednej szerokości odpowiedniej dla wszystkich urządzeń.
Znaczenie mogą mieć:
Sąd Najwyższy wskazywał, że ustalenie terytorialnego zakresu służebności może wymagać wiadomości specjalnych i opinii biegłego.
Dlatego samo powołanie się na wewnętrzne wytyczne przedsiębiorstwa nie zawsze wystarcza do przesądzenia właściwej szerokości pasa.
Nie powinno się bezkrytycznie przyjmować maksymalnego obszaru tylko z powodu hipotetycznej możliwości wystąpienia awarii.
W sprawie dotyczącej gazociągu Sąd Najwyższy zaakceptował stanowisko, zgodnie z którym zakres służebności nie musi uwzględniać wszystkich przyszłych i niepewnych zdarzeń w sposób prowadzący do nadmiernego poszerzenia pasa.
Nie oznacza to jednak, że przy wyznaczaniu pasa można pominąć realną możliwość remontu lub naprawy.
Zakres powinien być technicznie uzasadniony i proporcjonalny.
Rozporządzenie przewiduje kilka sposobów wyceny służebności.
Jeżeli dostępne są odpowiednie dane rynkowe, stosuje się podejście porównawcze albo dochodowe.
Przy braku takich danych wartość może zostać określona jako:
powierzchnia pasa służebności × wartość rynkowa jednostki gruntu × współczynnik korzystania.
Dlatego prawidłowe ustalenie powierzchni pasa ma bezpośrednie znaczenie dla końcowego wyniku wyceny.
Nie należy stosować takiego automatyzmu.
Jeżeli przedsiębiorstwo bezpośrednio korzysta z pasa o powierzchni 200 m², a dodatkowe ograniczenia zabudowy dotyczą kolejnych 150 m², nie oznacza to, że należy zsumować oba obszary i zastosować jeden identyczny współczynnik.
Trzeba ustalić osobno:
Właśnie dlatego strefa techniczna lub kontrolowana może mieć znaczenie dla wynagrodzenia mimo tego, że nie jest w całości pasem służebności.
Załóżmy:
Uproszczone obliczenie:
200 × 400 zł × 0,25 = 20 000 zł
Jeżeli jednak poza tym pasem występuje dodatkowy obszar ograniczonej zabudowy, jego wpływ powinien zostać przeanalizowany osobno.
Nie powinno się automatycznie stosować do niego tego samego współczynnika.
Tabela 1. Pas eksploatacyjny, pas służebności i strefa ochronna – porównanie
Obszar | Główne znaczenie |
Pas służebności | prawny zakres wykonywania uprawnień przez przedsiębiorstwo |
Pas eksploatacyjny | teren technicznie potrzebny do obsługi urządzenia |
Strefa techniczna / ochronna | obszar możliwych dodatkowych ograniczeń właściciela |
Strefa kontrolowana | szczególny obszar występujący m.in. przy gazociągach zgodnie z właściwymi przepisami |
Najważniejsze jest to, że powierzchnie te nie muszą być identyczne.
Umowa powinna precyzyjnie określać:
Im dokładniej zostanie opisany zakres służebności, tym mniejsze ryzyko przyszłego sporu.
Pas eksploatacyjny, pas służebności i strefa ochronnaNajwiększym błędem przy służebności przesyłu jest automatyczne utożsamianie wszystkich stref.
Kodeks cywilny wymaga określenia zakresu korzystania z nieruchomości, natomiast obowiązujące rozporządzenie wycenowe definiuje pas służebności jako obszar niezbędny do wykonywania konkretnych uprawnień przedsiębiorstwa.
Dlatego przed ustaleniem wynagrodzenia trzeba odpowiedzieć na trzy osobne pytania:
Dopiero takie rozdzielenie pozwala prawidłowo określić zarówno zakres służebności, jak i należne wynagrodzenie.
Obejrzyj nasz film.
Zapraszamy do wysłuchania 56. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem i Magdaleną Małecką.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Zapraszamy do wysłuchania 48. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
