Gazociąg przebiegający przez prywatną działkę może ograniczać możliwość zabudowy, nasadzeń i swobodnego zagospodarowania terenu, mimo że sama rura znajduje się pod ziemią. Właściciel może być również zobowiązany do tolerowania wejścia pracowników operatora oraz prowadzenia prac związanych z kontrolą, naprawą albo wymianą sieci.
Takie korzystanie z nieruchomości może zostać uregulowane poprzez służebność przesyłu. Jeżeli przedsiębiorstwo odmawia zawarcia umowy, a służebność jest konieczna do korzystania z urządzeń, właściciel może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za jej ustanowienie. Wynika to z art. 305² Kodeksu cywilnego.
W przypadku gazociągu szczególnie ważne jest jednak rozróżnienie trzech pojęć: samego urządzenia, pasa służebności oraz strefy kontrolowanej. Nie zawsze są to obszary o identycznej szerokości i nie powinny być automatycznie wyceniane w taki sam sposób.
Zapraszamy do wysłuchania 66. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Służebność przesyłu pozwala operatorowi korzystać z oznaczonej części nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem urządzeń.
W praktyce może obejmować:
Zakres tych praw powinien być dokładnie określony w umowie albo orzeczeniu sądu. Sam fakt istnienia gazociągu nie powinien oznaczać nieograniczonego prawa przedsiębiorstwa do korzystania z całej działki.
Może się należeć, jeżeli ustanawiana jest służebność przesyłu i przedsiębiorstwo nie posiada już skutecznego tytułu prawnego pozwalającego na korzystanie z nieruchomości.
Kodeks cywilny nie przewiduje jednej stawki ani ceny za metr kwadratowy. Mówi o odpowiednim wynagrodzeniu, dlatego wysokość świadczenia ustala się indywidualnie.
Znaczenie mają przede wszystkim:
Aktualne rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości przewiduje kilka sposobów określania wartości służebności przesyłu.
Jeżeli istnieją odpowiednie dane rynkowe, można wykorzystać podejście porównawcze. Jeżeli dostępne są wiarygodne czynsze za korzystanie z podobnych nieruchomości przez podobne urządzenia, możliwe jest podejście dochodowe. Dopiero przy braku takich danych wartość można określić jako iloczyn:
powierzchni pasa służebności × wartości rynkowej jednostki gruntu × współczynnika korzystania.
Dla urządzeń podziemnych, czyli również gazociągów, przy braku danych rynkowych współczynnik korzystania można przyjąć zasadniczo na poziomie do 0,3, a w szczególnych przypadkach może być wyższy.
Załóżmy:
Orientacyjne obliczenie:
240 × 350 zł × 0,25 = 21 000 zł
Taka wartość pokazuje jedynie mechanizm obliczenia.
Nie oznacza to, że 21 000 zł jest właściwym wynagrodzeniem dla każdego gazociągu o podobnej długości. W konkretnej sprawie znaczenie mogą mieć dodatkowe ograniczenia, a profesjonalna wycena może wykorzystywać inną metodę.
To najważniejsze rozróżnienie w całym artykule.
Pas służebności przesyłu to obszar nieruchomości niezbędny przedsiębiorcy do wykonywania uprawnień wynikających z ustanowionej służebności. Tak definiuje go rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości.
Strefa kontrolowana gazociągu to natomiast obszar wyznaczony po obu stronach jego osi, na którym operator kontroluje działania mogące mieć negatywny wpływ na trwałość i prawidłowe użytkowanie sieci.
Te dwa obszary mogą się pokrywać, ale nie należy z góry zakładać, że zawsze mają identyczną szerokość.
Nie istnieje jedna szerokość dla wszystkich gazociągów.
Rozporządzenie techniczne różnicuje ją m.in. według:
Dla części nowszych gazociągów rozporządzenie wskazuje przykładowo strefę:
W przypadku starszej infrastruktury zastosowanie mogą mieć odrębne wartości wynikające z przepisów przejściowych i załączników do rozporządzenia. Dlatego nie wolno ustalać strefy wyłącznie na podstawie przypadkowej tabeli znalezionej w internecie.
Przepisy przewidują, że w strefie kontrolowanej nie należy m.in.:
Obowiązują również ograniczenia dotyczące drzew, a prace prowadzone w strefie powinny być wcześniej uzgadniane z właściwym operatorem sieci gazowej.
To właśnie dlatego gazociąg biegnący przez środek działki budowlanej może mieć znacznie większy wpływ na jej użyteczność niż identyczna rura położona przy granicy.
Nie automatycznie.
Przy wycenie trzeba rozróżnić:
Rozporządzenie dotyczące wyceny nakazuje uwzględnić zakres praw przedsiębiorcy i zakres ograniczeń właściciela. Pozwala też wyodrębniać w pasie różne obszary korzystania i stosować dla nich różne współczynniki.
Dlatego nie zawsze cała powierzchnia powinna być wyceniana jednym współczynnikiem.
Gazociąg może znacząco wpłynąć na projektowaną zabudowę.
W strefie kontrolowanej obowiązuje zakaz wznoszenia obiektów budowlanych, dlatego przebieg rury może wpłynąć na:
Przy działce budowlanej ten element może mieć bardzo duże znaczenie dla ekonomicznej oceny obciążenia.
Może, ale nie zawsze w takim samym stopniu. Najważniejszy jest jego przebieg.
Gazociąg położony przy granicy dużej działki może powodować stosunkowo niewielkie ograniczenie. Gazociąg przecinający centralną część niewielkiej parceli budowlanej może natomiast znacznie zmniejszyć możliwości jej racjonalnego wykorzystania. Obowiązujące przepisy dotyczące wyceny wymagają uwzględniania ograniczeń właściciela oraz wpływu ograniczonych praw rzeczowych na wartość nieruchomości.
Tabela1. Od czego zależy wynagrodzenie za służebność gazociągu?
Element | Znaczenie dla wyceny |
powierzchnia pasa służebności | większy obszar zwykle oznacza większe obciążenie |
wartość gruntu | droższy grunt zwykle zwiększa wartość służebności |
przebieg gazociągu | trasa przez środek działki może być bardziej uciążliwa |
możliwość zabudowy | ograniczenia inwestycyjne mogą mieć bardzo duże znaczenie |
parametry gazociągu | wpływają m.in. na zakres strefy kontrolowanej |
dostęp operatora | określa zakres współkorzystania z nieruchomości |
lokalizacja armatury | urządzenia naziemne mogą mocniej ingerować w prawo własności |
Nie każda część infrastruktury gazowej znajduje się pod ziemią.
Na działce mogą znajdować się również elementy naziemne, np.:
Ma to znaczenie przy wycenie, ponieważ rozporządzenie przewiduje dla urządzeń naziemnych współczynnik korzystania 1,0, podczas gdy dla urządzeń podziemnych przy braku danych rynkowych jest to co do zasady maksymalnie 0,3.
Na jednej nieruchomości mogą więc występować różne obszary wymagające odrębnej oceny.
Jeżeli ma odpowiedni tytuł prawny, służebność może obejmować prawo wejścia oraz wjazdu w zakresie potrzebnym do:
Dlatego w umowie warto dokładnie wskazać:
Gazociąg na działce – co powinien sprawdzić właściciel?Możliwe są dwa odrębne zagadnienia:
ustanowienie służebności na przyszłość
oraz
wynagrodzenie za wcześniejsze bezumowne korzystanie.
Nie są to te same roszczenia.
Przed wystąpieniem do przedsiębiorstwa trzeba sprawdzić:
Samo istnienie gazociągu na prywatnej działce nie oznacza automatycznie, że przedsiębiorstwo korzysta z niej bez tytułu.
Może próbować, szczególnie przy starszych gazociągach.
Nie należy jednak automatycznie zakładać, że długi okres istnienia rury przesądza sprawę. Znaczenie mają historia urządzenia, podstawa korzystania z nieruchomości oraz aktualne orzecznictwo dotyczące zasiedzenia służebności przesyłu. W przypadku infrastruktury istniejącej jeszcze przed wprowadzeniem art. 305¹–305⁴ KC kwestia zasiedzenia wymaga obecnie szczególnie ostrożnej analizy.
Można próbować negocjować zmianę przebiegu, ale operator nie musi w każdym przypadku przenieść gazociągu na własny koszt.
Znaczenie ma:
Przy dużych gazociągach przesyłowych przebudowa może być technicznie i ekonomicznie bardzo skomplikowana.
Co najbardziej wpływa na wartość służebności gazociągu?Właściciel działki z gazociągiem powinien najpierw ustalić podstawę prawną korzystania z nieruchomości, a dopiero później negocjować wynagrodzenie. Jeżeli przedsiębiorstwo nie ma odpowiedniego tytułu, właściciel może domagać się ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem.
Przy wycenie nie należy natomiast ograniczać się do samej powierzchni rury ani automatycznie utożsamiać pasa służebności ze strefą kontrolowaną.
Kluczowe są:
Dopiero łączne uwzględnienie tych elementów pozwala określić, jakie wynagrodzenie za służebność gazociągu może być odpowiednie.
Obejrzyj nasz film.
Zapraszamy do wysłuchania 56. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem i Magdaleną Małecką.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Zapraszamy do wysłuchania 48. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
