Infrastruktura na działce sprzed 2008 r. – jakie masz prawa?

Obecność rur, słupów czy kabli na prywatnej działce może ograniczać sposób korzystania z nieruchomości. W przypadku infrastruktury powstałej przed 2008 rokiem kluczowe jest ustalenie, czy przedsiębiorstwo przesyłowe posiada podstawę prawną do korzystania z gruntu. Od tego może zależeć możliwość dochodzenia roszczeń.

Dlaczego rok 2008 jest ważny dla służebności przesyłu?

Służebność przesyłu została wprowadzona do polskiego prawa w 2008 roku. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala przedsiębiorstwu przesyłowemu korzystać z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do przesyłu m.in. prądu, gazu, wody czy usług telekomunikacyjnych.

Infrastruktura tego rodzaju istniała oczywiście znacznie wcześniej. Przed 2008 rokiem przedsiębiorstwa mogły posiadać inne podstawy prawne pozwalające na umieszczenie urządzeń na prywatnym gruncie. Dlatego sam wiek instalacji nie przesądza jeszcze o tym, czy właścicielowi należy się wynagrodzenie.

Infrastruktura na działce sprzed 2008 r. - jakie masz prawa?

Instalacja sprzed 2008 roku może mieć podstawę prawną

Przedsiębiorstwo mogło uzyskać prawo do korzystania z działki jeszcze przed wprowadzeniem służebności przesyłu. Znaczenie mogą mieć przede wszystkim:

• wcześniejsze umowy zawarte z właścicielem nieruchomości, które nie zawsze były ujawniane w księdze wieczystej;
• decyzje administracyjne pozwalające na zajęcie prywatnego gruntu i posadowienie na nim infrastruktury.

Jeżeli istnieje odpowiednia podstawa prawna, sytuacja może być uregulowana. Inaczej wygląda przypadek, w którym przedsiębiorstwo nie dysponuje dokumentem potwierdzającym jego prawo do korzystania z nieruchomości.

Co zmieniło orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego P 10/16?

Przez lata istotne znaczenie miała konstrukcja zasiedzenia. Jeżeli przedsiębiorstwo wykazało, że urządzenia znajdowały się na nieruchomości dłużej niż 30 lat, przyjmowano możliwość nabycia przez zasiedzenie służebności odpowiadającej treścią służebności przesyłu.

Znaczenie dla takich przypadków ma orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego o sygn. akt P 10/16. Wynika z niego, że przedsiębiorstwo korzystające z cudzego gruntu bez podstawy prawnej nie mogło przed wprowadzeniem służebności przesyłu do Kodeksu cywilnego zasiedzieć prawa odpowiadającego treścią tej służebności.

W przypadku starej infrastruktury warto więc ustalić nie tylko datę jej powstania, ale przede wszystkim podstawę prawną, na której przedsiębiorstwo korzysta z działki.

Dwa okresy wskazane w materiale o infrastrukturze przesyłowej

Rury i kable pod ziemią również mogą ograniczać działkę

Urządzenia przesyłowe nie muszą być widoczne, aby wpływały na sposób korzystania z nieruchomości. Infrastruktura może być podziemna, naziemna lub napowietrzna.

Przykładem jest rura gazowa przebiegająca pod powierzchnią gruntu. Jej obecność może ograniczać możliwość postawienia budynku, wykonania wykopu lub innego wykorzystania działki. Takie ograniczenia mogą również wpływać na jej wartość.

Jakich świadczeń może dochodzić właściciel?

Jeżeli przedsiębiorstwo korzysta z nieruchomości bez odpowiedniej podstawy prawnej, w zależności od konkretnej sytuacji mogą pojawić się różne roszczenia:

• wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu – za prawo przedsiębiorstwa do korzystania z określonej części gruntu w przyszłości;
• wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości – dotyczące wcześniejszego okresu korzystania z działki bez tytułu prawnego; w materiale wskazano okres do 6 lat wstecz;
• odszkodowanie za obniżenie wartości działki – związane z wpływem infrastruktury na wartość nieruchomości i możliwości jej zagospodarowania;
• odszkodowanie za czasowe zajęcie gruntu – dotyczące okresu prowadzenia prac związanych z budową infrastruktury.

Nie oznacza to, że wszystkie te świadczenia przysługują w każdym przypadku. Zakres roszczeń zależy od konkretnej sytuacji nieruchomości.

Co sprawdzić, gdy na działce znajduje się stara infrastruktura?

Pierwszym krokiem powinna być weryfikacja Działu III księgi wieczystej. Wpis służebności może wskazywać, że kwestia korzystania z nieruchomości została już formalnie uregulowana.

Warto również ustalić datę posadowienia urządzeń i zwrócić się do przedsiębiorstwa przesyłowego z pytaniem, na jakiej podstawie korzysta z działki. Znaczenie może mieć umowa, decyzja administracyjna lub inny dokument potwierdzający jego uprawnienia.

Jeżeli okaże się, że podstawy prawnej brakuje, kolejnym etapem może być określenie wartości potencjalnych roszczeń. 

Instalacje przesyłowe sprzed 2008 r. – co warto sprawdzić?

Operat szacunkowy pomaga określić wartość roszczenia

Wartość wynagrodzenia lub odszkodowania może zostać określona w operacie szacunkowym przygotowanym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Przy wycenie wykorzystywane są m.in. dane z rejestrów cen transakcyjnych, informacje o stawkach czynszów dzierżawnych, odpowiednie współczynniki i stopy dyskontowe.

Operat nie oznacza automatycznie, że właściciel otrzyma wskazaną w nim kwotę. Stanowi jednak profesjonalną podstawę do określenia wartości roszczenia i może być wykorzystany podczas negocjacji z przedsiębiorstwem.

Pewny Lokal przygotowuje operaty szacunkowe dotyczące służebności przesyłu, a w razie potrzeby zapewnia również wsparcie prawne przy dalszym dochodzeniu roszczeń.

Więcej informacji o służebności przesyłu, wycenie roszczeń i prawach właścicieli nieruchomości znajdziesz w 66. odcinku podcastu Pewnego Lokalu: https://youtu.be/qXjfwdcD500

Potrzebujesz operatu szacunkowego do służebności przesyłu?

Zamów profesjonalną wycenę przygotowaną przez doświadczonego rzeczoznawcę majątkowego.

• Operat pomoże określić wartość służebności przesyłu oraz wysokość wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.
• Uwzględniamy specyfikę nieruchomości, przebieg urządzeń przesyłowych i zakres ich oddziaływania.
• Operat możemy przygotować nawet w 48 h.

Rzetelna wycena służebności przesyłu.
Doświadczeni rzeczoznawcy majątkowi.
Odpowiemy na wszystkie pytania dotyczące operatu i wyceny.

Zamów online

Potrzebujesz operatu do służebności przesyłu?

Zamów wycenę służebności

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Olga Łęga

Pracuje dla nas już ponad 5 lat. Zna ustawę deweloperską i wynikające z niej prawa i obowiązki dewelopera, a także prawa nabywców. O rynku deweloperskim pisze w przystępny sposób. Absolwentka filologii polskiej, która cały czas poznaje rynek nieruchomości. Potrafi załatwić formalności związane z budową domu. Interesuje ją inwestowanie w grunty. Lubi pracę w ogrodzie. Wolne chwile spędza z rodziną i psem.