Firma przesyłowa nie ma dokumentów do urządzeń – co dalej?

Rury, kable, słupy i inne urządzenia przesyłowe mogą znajdować się na prywatnych działkach od kilkudziesięciu lat. Właściciel nieruchomości nie zawsze dysponuje dokumentami dotyczącymi ich posadowienia. Co jednak w sytuacji, gdy również przedsiębiorstwo przesyłowe nie potrafi przedstawić umowy, decyzji administracyjnej ani innego dokumentu potwierdzającego prawo do korzystania z gruntu?

Firma przesyłowa nie ma dokumentów - co dalej?

Jak sprawdzić, czy firma przesyłowa ma prawo korzystać z działki?

Sama obecność infrastruktury na nieruchomości nie pozwala jeszcze stwierdzić, czy przedsiębiorstwo korzysta z niej bez podstawy prawnej. Najpierw należy ustalić, kiedy urządzenia zostały posadowione i czy istnieją dokumenty regulujące korzystanie z gruntu.

Weryfikację warto przeprowadzić krok po kroku:

• sprawdzić Dział III księgi wieczystej;
• ustalić datę posadowienia urządzeń;
• zwrócić się do przedsiębiorstwa o wskazanie podstawy prawnej korzystania z nieruchomości;
• sprawdzić, czy istnieje wcześniejsza umowa lub decyzja administracyjna;
• w przypadku braku podstawy prawnej przeanalizować możliwość dochodzenia roszczeń i określić ich wartość.

Dopiero zebranie tych informacji pozwala dokładniej ocenić sytuację właściciela nieruchomości. 

Brak dokumentów firmy przesyłowej – co sprawdzić?

Brak wpisu w księdze wieczystej nie przesądza o braku dokumentów

Jednym z pierwszych miejsc, które warto sprawdzić, jest Dział III księgi wieczystej. Może znajdować się w nim wpis dotyczący służebności przesyłu, czyli prawa przedsiębiorstwa do korzystania z określonej części nieruchomości.

Służebność przesyłu została jednak wprowadzona do polskiego prawa dopiero w 2008 roku. W przypadku starszej infrastruktury przedsiębiorstwa mogły korzystać z innych podstaw prawnych. Mogły to być wcześniejsze umowy zawarte z właścicielami albo decyzje administracyjne pozwalające na zajęcie gruntu i posadowienie urządzeń.

Dlatego brak wpisu w księdze wieczystej nie oznacza automatycznie, że przedsiębiorstwo nie posiada tytułu do korzystania z nieruchomości. Trzeba jeszcze ustalić, czy istnieją wcześniejsze dokumenty dotyczące danej instalacji.

Co oznacza, gdy przedsiębiorstwo nie potrafi wskazać podstawy prawnej?

Sytuacja wygląda inaczej, jeżeli po zwróceniu się do przedsiębiorstwa okazuje się, że nie jest ono w stanie przedstawić umowy, decyzji administracyjnej ani innej podstawy korzystania z gruntu.

W przeszłości w takich przypadkach przedsiębiorstwa powoływały się na zasiedzenie. Jeżeli urządzenia znajdowały się na działce przez ponad 30 lat, przyjmowano możliwość zasiedzenia prawa odpowiadającego treścią służebności przesyłu.

Znaczenie dla takich sytuacji ma orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego o sygn. P 10/16. Zgodnie z przedstawionym w materiale stanowiskiem przedsiębiorstwo korzystające z cudzego gruntu bez podstawy prawnej nie mogło przed wprowadzeniem służebności przesyłu zasiedzieć prawa odpowiadającego treścią tej służebności.

Jeżeli więc przedsiębiorstwo nie potrafi wykazać podstawy prawnej korzystania z działki, właściciel może przejść do analizy możliwych roszczeń.

Okresy wskazane przy braku podstawy prawnej

Jakich świadczeń może dochodzić właściciel działki?

W zależności od sytuacji nieruchomości i znajdującej się na niej infrastruktury mogą pojawić się różne rodzaje świadczeń:

• wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu – związane z uregulowaniem prawa przedsiębiorstwa do korzystania z określonej części działki w przyszłości;
• wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości – w materiale wskazano możliwość jego wyliczenia za okres do 6 lat wstecz;
• odszkodowanie za obniżenie wartości działki związane z obecnością i oddziaływaniem infrastruktury;
• odszkodowanie za czasowe zajęcie gruntu podczas prowadzenia prac związanych z budową urządzeń.

Nie oznacza to, że każde z tych świadczeń przysługuje właścicielowi automatycznie. Konieczna jest ocena konkretnej sytuacji, podstawy prawnej korzystania z nieruchomości oraz wpływu urządzeń na grunt.

Czy podziemne urządzenia również mogą obniżać wartość nieruchomości?

Znaczenie mają nie tylko widoczne słupy czy linie napowietrzne. Ograniczenia w korzystaniu z działki mogą powodować również rury i kable znajdujące się pod ziemią.

Choć infrastruktura jest niewidoczna na co dzień, jej obecność może ograniczać możliwość wykonywania wykopów, zabudowy czy zagospodarowania określonej części nieruchomości. Takie ograniczenia mogą wpływać również na wartość działki.

Dlatego przy ocenie sytuacji należy uwzględnić nie tylko rodzaj urządzeń, ale również ich przebieg oraz rzeczywisty wpływ na sposób korzystania z nieruchomości.

Jak ustalić wartość roszczeń wobec przedsiębiorstwa przesyłowego?

Jeżeli analiza dokumentów wskazuje, że istnieją podstawy do dochodzenia określonych świadczeń, kolejnym krokiem jest ustalenie ich wartości. Służy do tego operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Przy wycenie wykorzystuje się m.in. dane dotyczące cen transakcyjnych nieruchomości, stawek czynszów dzierżawnych, odpowiednich współczynników oraz stóp dyskontowych. Pozwala to określić wartość świadczeń w odniesieniu do konkretnej nieruchomości i znajdującej się na niej infrastruktury.

Operat szacunkowy nie oznacza automatycznej wypłaty wskazanej kwoty. Może jednak stanowić podstawę do negocjacji z przedsiębiorstwem i dalszego dochodzenia roszczeń.

Pewny Lokal przygotowuje operaty szacunkowe dotyczące służebności przesyłu, a w razie potrzeby zapewnia również wsparcie prawne w dalszych działaniach.

Więcej informacji o urządzeniach przesyłowych, podstawach prawnych korzystania z działki i wycenie możliwych roszczeń znajdziesz w 66. odcinku podcastu Pewnego Lokalu: https://youtu.be/qXjfwdcD500

Potrzebujesz operatu szacunkowego do służebności przesyłu?

Zamów profesjonalną wycenę przygotowaną przez doświadczonego rzeczoznawcę majątkowego.

• Operat pomoże określić wartość służebności przesyłu oraz wysokość wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.
• Uwzględniamy specyfikę nieruchomości, przebieg urządzeń przesyłowych i zakres ich oddziaływania.
• Operat możemy przygotować nawet w 48 h.

Rzetelna wycena służebności przesyłu.
Doświadczeni rzeczoznawcy majątkowi.
Odpowiemy na wszystkie pytania dotyczące operatu i wyceny.

Zamów online

Potrzebujesz operatu do służebności przesyłu?

Zamów wycenę służebności

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w branży nieruchomości. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Do tego stopnia zainteresowała się nieruchomościami, że od kilku lat pomaga znajomym nadzorować remonty i ekipy wykończeniowe. Umiejętnie korzysta ze sprzętów takich jak łata murarska, kątownik czy dalmierz.