Zakup działki z liniami energetycznymi lub rurą w ziemi nie unieważnia służebności przesyłu – obciążenie to przechodzi na nowego właściciela wraz z prawem własności. Przeczytaj artykuł i dowiedz się, jak zweryfikować stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej oraz dlaczego nowy nabywca z reguły nie może żądać ponownego wynagrodzenia.
Sprzedaż działki obciążonej służebnością przesyłu nie powoduje automatycznie wygaśnięcia tego prawa. Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanawianym na nieruchomości, dlatego co do zasady pozostaje związana z gruntem także po zmianie jego właściciela. Nabywca gruntu powinien więc liczyć się z koniecznością umożliwienia dalszego funkcjonowania infrastruktury oraz z obowiązkami wynikającymi z ustanowionego prawa.
Ma to praktyczne znaczenie przy zakupie działek, na których znajdują się linie energetyczne, gazociągi, wodociągi czy inne urządzenia przesyłowe. Przed podpisaniem umowy sprzedaży warto zatem ustalić nie tylko, czy takie instalacje fizycznie istnieją, ale również na jakiej podstawie przedsiębiorstwo korzysta z nieruchomości.
Zapraszamy do wysłuchania 48. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Zmiana właściciela nieruchomości nie oznacza, że przedsiębiorstwo przesyłowe traci prawo korzystania z gruntu. Istotą służebności jest właśnie to, że obciąża ona nieruchomość, a nie wyłącznie osobę, która była jej właścicielem w chwili ustanowienia prawa. W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreślano rzeczowy charakter tego rodzaju obciążenia.
W praktyce oznacza to, że kupujący może nabyć działkę razem z istniejącym obciążeniem. Jeżeli służebność przewiduje np. prawo wejścia przedsiębiorstwa na teren w celu konserwacji lub naprawy urządzeń, nowy właściciel będzie musiał respektować te uprawnienia w takim samym zakresie, w jakim wynikały one z ustanowionego prawa.
Czy służebność przesyłu przechodzi na nowego właściciela działki Najbezpieczniej zweryfikować zarówno stan prawny nieruchomości, jak i faktyczny przebieg infrastruktury. Samo obejrzenie działki może nie wystarczyć, szczególnie gdy urządzenia znajdują się pod ziemią albo zakres służebności jest szerszy niż miejsce zajmowane przez przewód czy słup.
Przed zakupem warto sprawdzić:
W praktyce szczególnie ważne jest ustalenie rzeczywistego pasa eksploatacyjnego. W sprawach dotyczących służebności sądy analizują nie tylko samo położenie urządzeń, ale również obszar potrzebny do dostępu, napraw czy konserwacji infrastruktury.
To jedna z najważniejszych kwestii przy zakupie obciążonej działki. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności jest związane z samym ustanowieniem prawa i warunkami konkretnej sprawy. Nie można więc zakładać, że każda kolejna zmiana właściciela automatycznie tworzy nowe roszczenie o zapłatę.
Jeżeli służebność została już skutecznie ustanowiona i wynagrodzenie zostało określone, kupujący powinien ustalić, jakie dokładnie były wcześniejsze rozliczenia. Istotna jest treść umowy albo orzeczenia sądu, ponieważ od niej zależy zakres istniejących praw i obowiązków.
Nie należy zatem traktować ceny nabycia działki i wcześniejszego wynagrodzenia za służebność jako dwóch niezależnych kwestii bez analizy dokumentów. Stan prawny nieruchomości powinien zostać sprawdzony jeszcze przed zakupem.
Elementy istotne przy zakupie działki ze służebnością przesyłuObciążenie nieruchomości może wpływać na jej użyteczność i możliwości zagospodarowania. Znaczenie ma przede wszystkim lokalizacja infrastruktury. Przewód biegnący wzdłuż granicy parceli może być znacznie mniej uciążliwy niż linia przecinająca centralną część działki budowlanej.
Przy ocenie wartości znaczenie mogą mieć:
W orzecznictwie przy ustalaniu wynagrodzenia uwzględniono między innymi wartość rynkową gruntu, powierzchnię pasa służebności oraz dodatkowe czynniki wpływające na wartość prawa.
W przypadku zakupu działki z istniejącą infrastrukturą przydatna może być więc profesjonalna wycena. Pewny Lokal umożliwia zamówienie operatu szacunkowego przygotowanego przez rzeczoznawcę majątkowego, co pozwala ocenić wartość nieruchomości z uwzględnieniem jej rzeczywistego stanu i istniejących obciążeń.
Sama obecność służebności nie uniemożliwia sprzedaży nieruchomości. Kupujący powinien jednak wiedzieć o istniejącym obciążeniu i uwzględnić je przy podejmowaniu decyzji. W praktyce znaczenie będzie miało to, czy służebność istotnie ogranicza zabudowę, możliwość podziału działki lub inne planowane inwestycje.
Dlatego przed transakcją warto zestawić treść służebności z miejscowym planem, dokumentacją działki i planami kupującego. W niektórych przypadkach obciążenie będzie miało niewielkie znaczenie, a w innych może istotnie wpływać na funkcjonalność gruntu.
|
Element |
Znaczenie dla nowego właściciela |
Co warto sprawdzić? |
|
Wpisana służebność przesyłu |
Pozostaje związana z nieruchomością |
Dział III księgi wieczystej i treść prawa |
|
Dostęp przedsiębiorstwa do urządzeń |
Nabywca respektuje zakres służebności |
Zasady wejścia, wjazdu, napraw i konserwacji |
|
Istniejąca infrastruktura |
Może ograniczać korzystanie z działki |
Przebieg urządzeń i pasa służebności |
|
Wartość nieruchomości |
Obciążenie może wpływać na wartość gruntu |
Wpływ służebności na wycenę |
|
Planowana zabudowa |
Może podlegać ograniczeniom |
Przebieg infrastruktury względem planowanej inwestycji |
Służebność przesyłu co do zasady pozostaje związana z nieruchomością mimo zmiany jej właściciela. Kupujący przejmuje więc działkę z istniejącym obciążeniem i powinien wcześniej dokładnie ustalić jego zakres.
Przy zakupie takiej nieruchomości warto ocenić także, jak infrastruktura wpływa na jej wartość i przyszłe wykorzystanie. W Pewnym Lokalu można zlecić rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, który daje profesjonalny punkt odniesienia przy ocenie działki obciążonej służebnością przesyłu.
Obejrzyj nasz film.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Obejrzyj nasz film.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
