Inwestycje w lokale komunalne: koszty budowy i zakupu

Gmina, która chce zwiększyć liczbę mieszkań komunalnych, może nie tylko budować nowe budynki. Alternatywą jest zakup gotowych lokali, a w przypadku istniejącego zasobu – remont nieruchomości, które już należą do miasta. W 67. odcinku podcastu Pewny Lokal dr Piotr Semeniuk i Mikołaj Paja zastanawiali się, które rozwiązania mogą być racjonalne i dlaczego odpowiedź zależy od konkretnej nieruchomości oraz lokalnych warunków.

Sposoby pozyskiwania mieszkań komunalnych

Budowa mieszkań komunalnych – czy zawsze jest najlepszym rozwiązaniem?

Rozmowa o nowych inwestycjach była konsekwencją wcześniejszej dyskusji o niewielkim zasobie mieszkań komunalnych w Polsce. Mikołaj Paja wskazywał, że w Warszawie skala budownictwa komunalnego pozostawała w niektórych okresach bardzo mała. Według przywołanych przez niego przykładów w latach 2020–2022 zdarzały się lata, w których oddawano około 100–150 mieszkań, a czasami liczba nowych lokali była bliska zeru.

Skala nowych mieszkań komunalnych w Warszawie w wybranych latach 2020-2022

Samo wybudowanie nowych mieszkań nie musi przy tym oznaczać równie dużego wzrostu całego zasobu. Jednocześnie część starszych lokali może być wycofywana z użytkowania z powodu złego stanu technicznego.

Mikołaj Paja uważał jednak, że w Polsce nadal istnieje przestrzeń do realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych. Budowa pozostaje więc jednym z możliwych kierunków zwiększania zasobu gminnego, ale nie jedynym.

Zakup mieszkań komunalnych od deweloperów – alternatywa dla budowy

Dr Piotr Semeniuk zwrócił uwagę na inną możliwość: zakup przez samorząd gotowych mieszkań dostępnych na rynku, w tym lokali oferowanych przez deweloperów.

Prowadzący zastanawiał się, czy w określonych sytuacjach takie rozwiązanie nie mogłoby okazać się prostsze i tańsze niż samodzielne prowadzenie przez gminę całego procesu inwestycyjnego. Miasto zamiast przygotowywać inwestycję od początku przejmowałoby wówczas gotowe mieszkania.

W rozmowie nie podano jednak konkretnych cen budowy ani zakupu lokali, dlatego nie zestawiano tych wariantów za pomocą kosztu za metr kwadratowy. Dyskusja dotyczyła przede wszystkim różnych sposobów pozyskiwania mieszkań oraz czynników, które mogą wpływać na ich opłacalność.

Rozważane możliwości obejmowały:

• budowę nowych mieszkań przez gminę,
• zakup gotowych lokali na rynku,
• remont istniejących nieruchomości komunalnych,

• sprzedaż części nieruchomości i wykorzystanie uzyskanych środków na pozostały zasób.

Każdy z tych wariantów oznacza inny sposób zaangażowania miasta w rozwój mieszkalnictwa komunalnego.

Remont mieszkań komunalnych – kiedy koszty stają się problemem?

Szczególne miejsce w rozmowie zajęły starsze budynki należące do miasta. Dr Piotr Semeniuk odniósł się do warszawskiej Pragi-Północ, gdzie część zasobu znajduje się w historycznych kamienicach wymagających znacznych nakładów.

W takim przypadku problemem może być nie tylko sam koszt prac. Prowadzący zwrócił uwagę również na czas potrzebny na przygotowanie i przeprowadzenie wieloletniego remontu.

Pojawia się więc pytanie o ekonomiczną zasadność inwestowania dużych środków w nieruchomość wymagającą kompleksowej modernizacji. W pewnych przypadkach alternatywą mogłoby być pozyskanie gotowego mieszkania w inny sposób.

Mikołaj Paja również wskazywał na problem racjonalności ekonomicznej utrzymywania części zasobu. Jeżeli budynek znajduje się w bardzo złym stanie, gmina staje przed wyborem pomiędzy kosztownym remontem a innym sposobem wykorzystania nieruchomości.

Budować, kupować czy remontować mieszkania komunalne?

Rozmówcy nie wskazali jednego modelu, który byłby najlepszy dla każdej gminy i każdego budynku. Zamiast tego zwracali uwagę na możliwość łączenia różnych sposobów zwiększania i odnawiania zasobu.

Dr Piotr Semeniuk zastanawiał się, czy zakup gotowych mieszkań od deweloperów nie byłby w niektórych przypadkach łatwiejszy niż wieloletnia modernizacja starych kamienic. Mikołaj Paja wskazał z kolei, że podobne rozwiązania są wykorzystywane również za granicą. Przywołał przykład Barcelony, gdzie miasto kupuje mieszkania od inwestorów, zaznaczając jednocześnie, że tamtejsze uwarunkowania są inne niż w Polsce.

Z rozmowy można wyodrębnić trzy podstawowe kierunki:

• budowa – tworzenie od podstaw nowych mieszkań komunalnych,
• zakup – pozyskiwanie istniejących lub gotowych lokali,
• remont – przywracanie do odpowiedniego stanu nieruchomości pozostających już w zasobie miasta. 

Sposoby zwiększania i odnawiania zasobu mieszkań komunalnych

Wybór pomiędzy nimi powinien więc uwzględniać nie tylko koszt samego lokalu, ale również stan istniejących budynków oraz czas potrzebny na przeprowadzenie inwestycji.

Sprzedaż części budynku sposobem na sfinansowanie remontu?

Pod koniec rozmowy pojawił się jeszcze jeden wariant dotyczący starszych kamienic. Rozmówcy rozważali możliwość sprzedaży inwestorowi części nieruchomości i przeznaczenia uzyskanych pieniędzy na remont pozostałej części należącej do miasta.

Przykładem mogłaby być kamienica, w której atrakcyjniejsza część frontowa zostałaby sprzedana, natomiast środki z transakcji posłużyłyby do modernizacji oficyn pozostających w zasobie komunalnym.

Był to przedstawiony podczas dyskusji możliwy model działania, a nie gotowa rekomendacja. Pokazuje jednak, że rozmowa o kosztach mieszkań komunalnych nie musi ograniczać się do prostego wyboru pomiędzy nową budową a remontem.

Nowe mieszkania komunalne a lokalizacja

Mikołaj Paja zwrócił uwagę także na urbanistyczny wymiar nowych inwestycji. Rozwój mieszkalnictwa komunalnego nie powinien jego zdaniem prowadzić do koncentrowania takich lokali wyłącznie na obrzeżach miasta.

Współczesne podejście do urbanistyki, o którym mówił rozmówca, zakłada utrzymywanie zróżnicowanej struktury społecznej również w centralnych częściach miast. Oznacza to, że przy ocenie inwestycji znaczenie może mieć nie tylko liczba pozyskanych mieszkań, ale także ich położenie.

Dylemat „budować, kupować czy remontować?” pozostał w rozmowie otwarty. Pokazuje to, że zwiększanie zasobu komunalnego nie musi opierać się na jednej metodzie, a wybór rozwiązania powinien zależeć m.in. od stanu istniejących nieruchomości, lokalizacji oraz możliwości pozyskania gotowych lokali.

Więcej o możliwych kierunkach rozwoju mieszkalnictwa komunalnego dr Piotr Semeniuk i Mikołaj Paja rozmawiali w 67. odcinku podcastu Pewnego  Lokalu:

https://youtu.be/_t7FgplBLOk

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy w analizie prawnej lub technicznej nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Weronika Mierczak

Na co dzień pracuje jako logopeda i rozwija dodatkowe zainteresowania związane z SEO oraz tworzeniem treści na strony internetowe, zwłaszcza o tematyce nieruchomościowej.