Dowiedz się, jak wycenia się odszkodowanie za bezumowne użycie gruntu i jakie metody stosuje rzeczoznawca majątkowy.
Sytuacje, w których podmiot trzeci faktycznie włada nieruchomością bez wyraźnego tytułu prawnego, stanowią jeden z częstszych problemów w obrocie cywilnoprawnym. Tego typu zdarzenia, określane mianem bezumownego korzystania, godzą bezpośrednio w uprawnienia właściciela. Prawo własności gwarantuje bowiem wyłączne prawo do korzystania z rzeczy, pobierania z niej pożytków oraz rozporządzania nią. Kiedy prawo to zostaje naruszone przez posiadacza, który nie dysponuje stosowną umową, na przykład najmu czy dzierżawy, właścicielowi przysługują określone instrumenty ochrony prawnej, w tym prawo żądania odpowiedniego wynagrodzenia. Profesjonalna wycena takiej rekompensaty to proces złożony, opierający się na ściśle określonych mechanizmach analitycznych rynkowych.
Kluczem do zrozumienia zasad rekompensaty za bezumowne korzystanie z gruntu jest prawidłowa identyfikacja statusu osoby korzystającej z nieruchomości. Z punktu widzenia prawa, posiadaczem jest zarówno ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel – czyli posiadacz samoistny – jak i ten, kto włada nią jak użytkownik, najemca czy dzierżawca, czyli posiadacz zależny. Niezależnie od charakteru tego władztwa, jeśli odbywa się ono bez podstawy prawnej, właściciel nieruchomości zostaje pozbawiony możliwości swobodnego dysponowania swoim mieniem.
Obejrzyj nasz film.
Gdy właściciel występuje z roszczeniem przeciwko podmiotowi naruszającemu jego prawa w sposób inny niż poprzez fizyczne pozbawienie władztwa, należy pamiętać o bardzo ważnej zasadzie. Roszczenia właściciela dotyczące nieruchomości w takich przypadkach nie ulegają przedawnieniu. Oznacza to, że właściciel ma otwartą drogę do dochodzenia swoich praw przed sądem, co zazwyczaj wiąże się z koniecznością sporządzenia rzetelnej wyceny utraconych korzyści, często w formie profesjonalnego operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.
Podstawowym mechanizmem służącym do oszacowania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest wyznaczenie wartości utraconych przez właściciela pożytków. Według definicji rynkowych i prawnych pożytkami prawa są dochody, które to prawo przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. W praktyce najczęściej utożsamia się je z potencjalnymi dochodami, jakie właściciel mógłby uzyskać, gdyby wynajął lub wydzierżawił swoją nieruchomość na wolnym rynku.
Rzeczoznawca majątkowy, analizując rynek czynszowy w celu ustalenia należnej rekompensaty, skupia się na dwóch podstawowych kategoriach dochodów:
Bezumowne korzystanie z nieruchomościWycena opiera się na zebraniu i analizie informacji o czynszach rynkowych, które rzeczoznawca uzyskuje z funkcjonujących na rynku umów najmu i dzierżawy. Informacje te weryfikuje się również u zarządców nieruchomości i pośredników, dbając o ich maksymalną wiarygodność. Zebrane dane muszą odwzorowywać stawki za nieruchomości podobne do wycenianej pod względem rodzaju, lokalizacji, stanu technicznego czy przeznaczenia.
Przy obliczaniu wartości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie najwłaściwsze wydaje się zastosowanie podejścia dochodowego. W obrębie tego podejścia rzeczoznawca może posłużyć się metodą inwestycyjną, którą stosuje się właśnie przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód z czynszów, którego poziom można ustalić na bazie analizy stawek rynkowych. Jeżeli jednak rynkowych stawek czynszu nie da się miarodajnie określić, można posłużyć się metodą zysków. W tym wariancie wyliczony dochód musi odpowiadać udziałowi właściciela w zyskach osiąganych z działalności prowadzonej na podobnych nieruchomościach.
Bezumowne korzystanie - zasady ustalania wynagrodzeniaWarto zwrócić uwagę na jeszcze jeden, często spotykany problem w wycenie odszkodowań. Jeśli bezumowne korzystanie dotyczy specyficznych nieruchomości, których nie da się łatwo porównać na rynku lokalnym z powodu braku transakcji wynajmu czy dzierżawy dla takich obiektów, rzeczoznawca może sięgnąć po stawki czynszu uzyskiwane na rynku regionalnym, a w ostateczności nawet krajowym czy zagranicznym. Rodzaj i zasięg badanego rynku zależy każdorazowo od decyzji rzeczoznawcy, po analizie celu wyceny i dostępności wiarygodnych danych. Zawsze jednak fundamentem obliczeń pozostaje dochód, którego właściciel został niesłusznie pozbawiony w okresie trwania nieuregulowanego władztwa nad jego własnością.
Podejście do wyceny Wskazana metoda Przesłanki zastosowania metody Dochodowe Inwestycyjna Możliwość ustalenia wysokości rynkowych stawek czynszów najmu/dzierżawy dla nieruchomości podobnych. Dochodowe Zysków Brak możliwości ustalenia rynkowych stawek czynszu; możliwość określenia udziału właściciela w zyskach z działalności na danej nieruchomości.
Obejrzyj nasz film.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Obejrzyj nasz film.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
