Jak operat szacunkowy ustala opłatę adiacencką po podziale nieruchomości?

 Sporządzony w tej procedurze operat szacunkowy określa rynkową wartość nieruchomości, przyjmując precyzyjnie określone daty. Stan zarówno dla działki przed podziałem, jak i dla działek po podziale przyjmuje się z dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział, natomiast ceny z dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna lub orzeczenie sądu stało się prawomocne.

Kiedy gmina może nałożyć opłatę adiacencką za podział?

Decyzja o naliczeniu prowizji za wzrost wartości majątku to uprawnienie samorządu, jednak przepisy nakładają na gminy rygorystyczne warunki formalne. Opłata adiacencka jest ustalana decyzją administracyjną. Procedura jest ściśle zależna od wcześniejszych uchwał samorządowych – mianowicie rada gminy musi uchwalić wysokość opłaty adiacenckiej przed decyzją zatwierdzającą podział, bo inaczej nie można będzie naliczyć opłaty adiacenckiej.

Ustawodawca określił również, ile gmina może maksymalnie zażądać od inwestora. Maksymalna opłata adiacencka to 30% przy podziale. Terminy i sposób wnoszenia opłaty adiacenckiej ustala wójt, a nie rada gminy.

Niezwykle ważny jest czas, jaki gmina ma na upomnienie się o te środki. Organ może wszcząć postępowanie w sprawie nalzonenia opłaty adiacenckiej 3 lata po tym jak decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna a nie 3 lata po wydaniu tej decyzji.

Kto płaci, a kto jest zwolniony?

Zakres podmiotowy w ustawie o gospodarce nieruchomościami jest precyzyjny. Do wniesienia opłaty adiacenckiej zobowiązani są tylko właściciele i użytkownicy wieczyści, ale tylko tacy, którzy wnieśli opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego z góry jednorazowo.

• Brak tytułu prawnego: opłatą adiacencką nie można obciążyć posiadacza samoistnego.
• Ograniczone prawa rzeczowe: ani osoba posiadająca służebność, ani użytkownik w rozumieniu ograniczonego prawa rzeczowego nie płacą opłaty adiacenckiej.

Istnieją również sytuacje, w których nawet właściciel uniknie tego ciężaru. W przypadku podziału nieruchomości z urzędu, a nie na skutek wniosku właściciela, nie można obłożyć nieruchomości opłatą adiacencką. Podobnie, w podziałach nieruchomości w trybie artykułu 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie można nakładać opłaty adiacenckiej.

Stan i poziom cen w operacie szacunkowym

Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest obiektywne zbadanie, jak bardzo obrót geodezyjny podniósł wartość rynkową parceli. Analizując operaty, spotykamy się z rozszczepieniem dat badawczych, co jest częstym powodem błędów niedoświadczonych analityków:

• Stan nieruchomości: stan zarówno dla działki przed podziałem, jak i dla działek po podziale przyjmuje się z dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział. Wyceniasz więc to samo miejsce w dwóch wersjach prawno-geodezyjnych na ten sam dzień. Dla określania opłaty adiacenckiej bierze się pod uwagę stan nieruchomości z dnia decyzji zatwierdzającej podział, a nie np. z dnia złożenia wniosku o podział lub wydania orzeczenia o podziale oraz stan z dnia kiedy orzeczenie o podziale stało się prawomocne lub decyzja stała się ostateczna.
• Poziom cen: ceny z dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna lub orzeczenie sądu stało się prawomocne. To kluczowa różnica względem stanu.

W procesie szacowania rzeczoznawca stosuje wartość rynkową. Mając określone obie kwoty, rzeczoznawca następnie liczy różnicę między wartością działek nowych a wartością działki starej.

Tabela: ramy prawne i analityczne opłaty adiacenckiej przy podziale

Poniższe zestawienie systematyzuje najważniejsze parametry niezbędne do poprawnego wyliczenia i naliczenia opłaty adiacenckiej za podział nieruchomości.

Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości

Podział dużej działki budowlanej na mniejsze parcele najczęściej drastycznie zwiększa zyskowność inwestycji, dlatego gminy chętnie korzystają z prawa nałożenia na inwestorów opłaty adiacenckiej. W tej procedurze praca rzeczoznawcy majątkowego polega na wykonaniu ścisłej symulacji przestrzennej – rzeczoznawca liczy różnicę między wartością działek nowych a wartością działki starej, ustalając w ten sposób bazę, od której zostanie naliczona prowizja (maksymalnie 30%). Właściciele powinni jednak pilnować poczynań urzędów. Rada gminy musi uchwalić wysokość opłaty adiacenckiej przed decyzją zatwierdzającą podział, bo inaczej nie można będzie naliczyć opłaty adiacenckiej. Znajomość tych procedur i umiejętność odczytywania rozszczepionych ram czasowych w operacie chroni kapitał każdego świadomego uczestnika rynku nieruchomości.

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy majątkowego?

Zamów przygotowanie operatu!

• Banki prawie zawsze akceptują nasze operaty.
• Nasze operaty pokazują prawdziwą wartość nieruchomości
• Operat nawet w 48 h.

Gwarancja prawdziwej wartości nieruchomości.
Doświadczeni rzeczoznawcy.
Odpowiemy na wszystkie pytania o operacie.

Rezerwuj online

Potrzebujesz operatu szacunkowego?

Zamów operat

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Marcelina Galos

Prawnik, studentka 5-roku. Umowy deweloperskie analizuje pod kątem prawa deweloperskiego, sprawdza zapisy dotyczące standardu deweloperskiego, co ułatwia odbiory techniczne. Jest dokładna, dzięki czemu nawet najdrobniejsza nieścisłość zostanie przez nią dostrzeżona. Koordynowała pracę inżynierów, którzy zajmowali się odbiorami technicznymi, dzięki czemu ma wiedzę teoretyczną i praktyczną. Pisze pracę magisterską na temat oddziaływania wybranych inwestycji deweloperskich na środowisko. Ochrona środowiska to zagadnienie, które jest dla niej równie ważne.