Jak stosuje się zasadę korzyści przy wywłaszczeniu nieruchomości?

Klasyczny przypadek wywłaszczenia polega na odebraniu własności pod cel publiczny, na przykład pod budowę drogi. Aby ustalić kwotę rekompensaty, rzeczoznawca majątkowy musi zastosować zasadę korzyści z artykułu 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W praktyce oznacza to wykonanie dwóch wycen. Rzeczoznawca najpierw wycenia nieruchomość przy obecnym przeznaczeniu, a następnie wycenia ją przy nowym, wywłaszczeniowym przeznaczeniu. Kluczowa zasada stanowi: jeśli cel wywłaszczenia (na przykład zmiana przeznaczenia z rolnictwa na drogi) powoduje wzrost wartości gruntu, to do odszkodowania przyjmuje się to nowe, korzystniejsze dla strony przeznaczenie. Daje to wywłaszczonemu pewność, że proces inwestycyjny gminy lub państwa działa na jego korzyść finansową.

Analiza dwutorowa przy specustawie drogowej

W przypadku dróg publicznych stosuje się tzw. specustawę drogową (zezwolenie na realizację inwestycji drogowej). W tym trybie rzeczoznawca musi pamiętać o specyficznych mechanizmach i zastosować zasadę korzyści z artykułu 18 specustawy.

Aby właściwie określić rodzaj wartości i wysokość odszkodowania, rzeczoznawca musi wykonać analizę dwutorową:

• Krok A: Sprawdza wartość nieruchomości według jej dotychczasowego przeznaczenia (na przykład jako nieruchomość rolną).
• Krok B: Sprawdza wartość nieruchomości według przeznaczenia pod drogę, opierając się na podstawie cen transakcyjnych gruntów drogowych.

Jako wynik ostateczny zawsze przyjmuje się wartość wyższą. Zazwyczaj grunty pod drogami są droższe niż grunty rolne, więc stosuje się tu tak zwaną zasadę korzyści.

Wpływ zasady korzyści na użytkowanie wieczyste

Przy wywłaszczeniach pod drogi w trybie specustawy dzieje się coś ciekawego, gdy nieruchomość znajduje się w użytkowaniu wieczystym. Odszkodowanie dzieli się wówczas na dwie części: jedna trafia dla właściciela (zazwyczaj skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego), a druga dla użytkownika wieczystego.

Rzeczoznawca wycenia oddzielnie prawo własności i prawo użytkowania wieczystego. Warto wiedzieć, że suma tych dwóch wartości wcale nie musi równać się wartości pełnej własności, a dzieje się tak właśnie ze względu na tzw. zasadę korzyści i specyfikę rynkową.

Tabela: Analiza dwutorowa rzeczoznawcy majątkowego 

Zasada korzyści w wycenie nieruchomości

Zasada korzyści, ugruntowana zarówno w ustawie o gospodarce nieruchomościami (art. 134), jak i w specustawie drogowej (art. 18), to potężny oręż w rękach wywłaszczanych właścicieli. Obowiązek przeprowadzenia przez rzeczoznawcę dwutorowej analizy, polegającej na sprawdzeniu dotychczasowego oraz nowego przeznaczenia gruntu, gwarantuje, że odszkodowanie zawsze pokryje maksymalny rynkowy potencjał działki. Wiedza o tym, że rzeczoznawca przyjmie wyższą wartość – ponieważ grunty pod drogami są zazwyczaj droższe niż rolne – pozwala właścicielom na znacznie spokojniejsze przejście przez trudny proces wywłaszczenia pod inwestycje publiczne.

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy majątkowego?

Zamów przygotowanie operatu!

• Banki prawie zawsze akceptują nasze operaty.
• Nasze operaty pokazują prawdziwą wartość nieruchomości
• Operat nawet w 48 h.

Gwarancja prawdziwej wartości nieruchomości.
Doświadczeni rzeczoznawcy.
Odpowiemy na wszystkie pytania o operacie.

Rezerwuj online

Potrzebujesz operatu szacunkowego?

Zamów operat

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Marcelina Galos

Prawnik, studentka 5-roku. Umowy deweloperskie analizuje pod kątem prawa deweloperskiego, sprawdza zapisy dotyczące standardu deweloperskiego, co ułatwia odbiory techniczne. Jest dokładna, dzięki czemu nawet najdrobniejsza nieścisłość zostanie przez nią dostrzeżona. Koordynowała pracę inżynierów, którzy zajmowali się odbiorami technicznymi, dzięki czemu ma wiedzę teoretyczną i praktyczną. Pisze pracę magisterską na temat oddziaływania wybranych inwestycji deweloperskich na środowisko. Ochrona środowiska to zagadnienie, które jest dla niej równie ważne.