Klasyfikacja gleboznawcza w wycenie gruntu

Z punktu widzenia pracy rzeczoznawcy majątkowego i rynku obrotu nieruchomościami jest to zbiór informacji fundamentalnych, ponieważ wyniki tej klasyfikacji trafiają prosto do ewidencji gruntów i budynków. Klasa bonitacyjna ma bezpośredni i potężny wpływ na wycenę – na przykład przy wycenie metodą wskaźnikową wartość gruntu rolnego zależy wyłącznie od klasy bonitacyjnej. To ona określa stałą liczbę decyton żyta przypisaną do hektara.

Czym jest bonitacja i kto za nią odpowiada?

Zanim rzeczoznawca majątkowy dokona odpowiednich kalkulacji w operacie szacunkowym, musi pobrać z urzędu właściwe dane ewidencyjne określające, z jak dobrą ziemią ma do czynienia.

Technologie klasyfikacji przewidują precyzyjny podział:

• Grunty orne: Klasyfikowane są od klasy pierwszej, uważanej za najlepszą, do szóstej, która jest najsłabsza, oraz szóstej z podzalesienia.
• Użytki zielone (łąki i pastwiska): Klasyfikowane są analogicznie od klasy pierwszej do szóstej.

Nadawanie klas nie jest uznaniowe. Ustalanie gleboznawczej klasyfikacji gruntów to decyzja starosty, bo starosta prowadzi ten rejestr. W szerszym ujęciu kompetencyjnym gleboznawczą klasyfikację gruntów prowadzi starosta, a marszałek województwa prowadzi i aktualizuje te mapy. W codziennej praktyce samorządowej zadanie to realizowane jest przez wojewódzkie ośrodki dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej.

Wpływ klasy bonitacyjnej na wycenę gruntów i drzewostanów

W podejściu mieszanym (oraz przy braku danych rynkowych) rzeczoznawca opiera się na wytycznych szacunkowych. W takich procedurach klasa bonitacyjna staje się najważniejszą zmienną.

• Wycena ziemi rolnej: wartość gruntu rolnego zależy wyłącznie od klasy bonitacyjnej. To ona określa stałą liczbę decyton żyta przypisaną do hektara od rodzaju użytku, grunty orne versus łąki i pastwiska oraz od ceny żyta ogłaszanej przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.
• Wycena gruntów leśnych: wskaźnik szacunkowy gruntu leśnego zależy od klasy bonitacyjnej drzewostanu, wieku rębności i głównego gatunku lasotwórczego. Z kolei przy odszkodowaniach (np. za przedwczesny wyrąb) reguła rynkowa jest bezlitosna – im lepsza bonitacja na przykład pierwsza, tym wyższe odszkodowanie, bo drzewo na dobrym gruncie szybciej przybierało na wartości.
• Identyfikacja potencjału: w leśnictwie typ siedliskowy lasu i bonitacja to parametry potencjału, wskazujące, co mogłoby być na danym terenie. Dla określenia klasy bonitacyjnej siedliska rzeczoznawca określa trzy elementy: gatunek drzewostanu, wiek drzewostanu oraz przeciętna wysokość drzewostanu. Warto przy tym pamiętać, że przeciętna wysokość drzewa służy do określenia klasy bonitacji siedliska.

Pułapki analityczne: bonitacja a kompleksy przydatności rolniczej

Wielu inwestorów i początkujących analityków błędnie utożsamia dane z map glebowo-rolniczych z informacjami z ewidencji gruntów. Jest to bardzo poważny błąd merytoryczny.

Z mapy glebowo-rolniczej można pozyskać informację o kompleksie rolniczej przydatności gleb i o typie gleby, ale nie o klasie bonitacyjnej gleby. Kompleksy przydatności rolniczej łączą one gleby o podobnych właściwościach w grupy, na przykład kompleks pierwszy to pszenny bardzo dobry, kompleks czwarty to żytni bardzo dobry. Trzeba jednak kategorycznie pamiętać, że kompleksy rolniczej przydatności gleb nie są elementem gleboznawczej klasyfikacji gruntów, ta określa jedynie klasy bonitacyjne.

Tabela: zestawienie pojęć klasyfikacyjnych w operacie

Wycena gruntów pozamiejskich

Wycena gruntów pozamiejskich to skomplikowany proces, w którym gleboznawcza klasyfikacja gruntów to proces urzędowy, którego celem jest podział gruntów na klasy bonitacyjne na podstawie ich jakościowej wartości użytkowej. Rzeczoznawca majątkowy zawsze opiera się na twardych danych ujętych w katastrze, ponieważ wyniki tej klasyfikacji trafiają prosto do ewidencji gruntów i budynków. Świadomość, że ustalanie gleboznawczej klasyfikacji gruntów to decyzja starosty, bo starosta prowadzi ten rejestr, pozwala na szybką weryfikację dokumentacji. Warto przy tym nie wpadać w pułapki terminologiczne – należy pamiętać, że z mapy glebowo-rolniczej można pozyskać informację o kompleksie rolniczej przydatności gleb i o typie gleby, ale nie o klasie bonitacyjnej gleby. Rzetelna analiza tych klas gwarantuje właścicielowi sprawiedliwą wycenę, opartą na faktycznej zdolności ziemi do generowania plonów.

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy majątkowego?

Zamów przygotowanie operatu!

• Banki prawie zawsze akceptują nasze operaty.
• Nasze operaty pokazują prawdziwą wartość nieruchomości
• Operat nawet w 48 h.

Gwarancja prawdziwej wartości nieruchomości.
Doświadczeni rzeczoznawcy.
Odpowiemy na wszystkie pytania o operacie.

Rezerwuj online

Potrzebujesz operatu szacunkowego?

Zamów operat

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Klara Górna

Współpracuje z branżą nieruchomości deweloperskich od początku swojej zawodowej przygody. Po studiach humanistycznych dołączyła do zespołu Odbiór.pl. Inwestycje deweloperskie nie mają przed nią tajemnic. Zna największych polskich deweloperów i ich realizacje, potrafi wymienić największe inwestycje wraz z ciekawostkami na ich temat. W wolnych chwilach przegląda nowe oferty deweloperskie lub chodzi na kurs tańca. Ma dwa koty.