Służebność przesyłu w Kodeksie cywilnym – najważniejsze przepisy

Przepisy te nie działają jednak całkowicie samodzielnie. Znaczenie mają również m.in. art. 49 dotyczący urządzeń przesyłowych, art. 245 dotyczący formy ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego oraz – poprzez art. 305⁴ – część przepisów o służebnościach gruntowych.

• Art. 305¹ KC – czym jest służebność przesyłu?
• Art. 305¹ Kodeksu cywilnego zawiera podstawową definicję służebności przesyłu.

Nieruchomość może zostać obciążona na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować urządzenia przesyłowe albo jest ich właścicielem. Przedsiębiorca może następnie korzystać z nieruchomości w oznaczonym zakresie i zgodnie z przeznaczeniem urządzeń.

W praktyce służebność może obejmować np.:

• pozostawienie słupa energetycznego na działce,
• przebieg przewodów energetycznych,
• gazociąg,
• wodociąg,
• kanalizację,
• inne urządzenia przesyłowe,
• prawo wejścia na grunt,
• dojazd sprzętem,
• konserwację,
• naprawy i wymianę infrastruktury.

Najważniejsze jest określenie zakresu korzystania, ponieważ służebność nie daje przedsiębiorstwu nieograniczonego prawa do całej nieruchomości.

Art. 49 KC – jakie urządzenia obejmuje służebność przesyłu?

Art. 305¹ odwołuje się bezpośrednio do art. 49 § 1 KC.

Przepis wymienia urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania m.in.:

• płynów,
• pary,
• gazu,
• energii elektrycznej,
• a także inne urządzenia podobne.

Jeżeli urządzenia te wchodzą w skład przedsiębiorstwa, nie są częścią składową nieruchomości, na której zostały posadowione.

Oznacza to przykładowo, że słup energetyczny stojący na prywatnej działce nie staje się automatycznie własnością właściciela gruntu tylko dlatego, że fizycznie znajduje się na jego nieruchomości.

Art. 305² KC – kiedy właściciel może żądać wynagrodzenia?

To jeden z najważniejszych przepisów dla właściciela nieruchomości.

Art. 305² reguluje sytuację, w której strony nie są w stanie dobrowolnie zawrzeć umowy.

Jeżeli właściciel odmawia ustanowienia służebności, a jest ona konieczna do właściwego korzystania z urządzeń, przedsiębiorca może wystąpić o ustanowienie jej za odpowiednim wynagrodzeniem.

Przepis działa również w drugą stronę. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy, właściciel może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności.

Kodeks cywilny nie określa konkretnej stawki ani ceny za metr kwadratowy.

Dlatego wysokość wynagrodzenia ustala się indywidualnie, uwzględniając m.in.:

• wartość nieruchomości,
• powierzchnię pasa służebności,
• rodzaj urządzeń,
• lokalizację infrastruktury,
• stopień ograniczenia właściciela,
• możliwość zabudowy,
• zakres dostępu przedsiębiorstwa.

Czy służebność przesyłu musi być odpłatna?

Art. 305² przewiduje odpowiednie wynagrodzenie w sytuacji, w której ustanowienia służebności żąda jedna ze stron z powodu braku porozumienia.

W praktyce przy umownym ustanawianiu służebności strony mogą określić warunki wzajemnych rozliczeń w umowie. Najczęściej służebność przesyłu ustanawia się odpłatnie, szczególnie gdy istotnie ogranicza ona prawo własności.

Nie należy jednak utożsamiać wynagrodzenia za ustanowienie służebności z zapłatą za wcześniejsze bezumowne korzystanie z działki. To dwa różne roszczenia dotyczące innych okresów.

Art. 245 KC – w jakiej formie ustanawia się służebność?

Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym.

Zgodnie z art. 245 § 2 KC do jej ustanowienia na nieruchomości forma aktu notarialnego jest potrzebna dla oświadczenia właściciela, który ustanawia prawo.

W praktyce umowne ustanowienie służebności często odbywa się więc u notariusza.

W umowie warto dokładnie określić:

• przebieg urządzeń,
• powierzchnię pasa służebności,
• zasady dostępu,
• zakres prac dopuszczonych na działce,
• obowiązek naprawiania szkód,
• wysokość wynagrodzenia,
• termin i sposób płatności.

Art. 305³ KC – co dzieje się ze służebnością po zmianie przedsiębiorcy?

Służebność przesyłu nie jest związana wyłącznie z konkretną nazwą przedsiębiorstwa.

Art. 305³ § 1 stanowi, że prawo przechodzi na:

• nabywcę przedsiębiorstwa,
• albo nabywcę urządzeń przesyłowych.

Jeżeli więc sieć energetyczna, wodociągowa czy gazowa zmienia właściciela, ustanowiona służebność co do zasady nadal istnieje.

Kiedy służebność przesyłu wygasa?

Art. 305³ § 2 stanowi, że służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa.

Po jej wygaśnięciu przedsiębiorca ma obowiązek usunąć urządzenia utrudniające korzystanie z nieruchomości.

Jeżeli usunięcie urządzeń powodowałoby nadmierne trudności albo koszty, przedsiębiorca powinien naprawić wynikłą z tego szkodę. Tak wynika z art. 305³ § 3 KC.

Służebność przesyłu w Kodeksie cywilnym

Art. 305⁴ KC – dlaczego ważne są również przepisy o służebnościach gruntowych?

Art. 305⁴ jest bardzo krótki, ale ma duże znaczenie.

Stanowi on, że do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych.

Oznacza to, że przy rozwiązywaniu konkretnych problemów trzeba sięgać również do wcześniejszych przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących służebności.

Przykładem jest art. 292, zgodnie z którym służebność gruntową można nabyć przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Do zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące zasiedzenia własności nieruchomości.

Kwestia stosowania tego przepisu do służebności przesyłu, szczególnie w odniesieniu do okresów sprzed wprowadzenia art. 305¹–305⁴, jest jednak przedmiotem rozbudowanego orzecznictwa. Dlatego samego art. 292 nie należy interpretować w oderwaniu od aktualnych rozstrzygnięć sądowych.

Art. 352 KC – czym jest posiadanie służebności?

Znaczenie ma również art. 352 KC.

Zgodnie z nim osoba, która faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności. Do takiego posiadania stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy.

Przepis ten ma znaczenie szczególnie w sporach dotyczących wieloletniego korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwa przesyłowe.

Najważniejsze przepisy w jednej tabeli:

Czy właściciel musi zgodzić się na służebność?

Nie zawsze umowa jest konieczna.

Jeżeli strony się porozumieją, mogą dobrowolnie ustalić zakres służebności i wynagrodzenie.

Jeżeli porozumienia nie ma, a prawo jest konieczne do korzystania z urządzeń, art. 305² pozwala skierować sprawę do sądu.

Dotyczy to zarówno sytuacji, gdy:

• właściciel odmawia przedsiębiorstwu,
• jak i sytuacji, gdy przedsiębiorstwo odmawia właścicielowi uregulowania korzystania z działki.

Czy Kodeks cywilny określa wysokość wynagrodzenia?

Nie.

Kodeks używa pojęcia „odpowiednie wynagrodzenie”, ale nie podaje:

• kwoty minimalnej,
• kwoty maksymalnej,
• ceny za metr kwadratowy,
• jednego ustawowego wzoru.

Dlatego dokładna wartość wymaga wyceny odnoszącej się do konkretnej nieruchomości.

Sama treść Kodeksu cywilnego określa więc przede wszystkim prawo do wynagrodzenia, a nie sposób matematycznego obliczenia jego wysokości.

Jakie obszary reguluje Kodeks cywilny?

Służebność przesyłu w Kodeksie cywilnym – najważniejszy wniosek

Podstawowym zestawem przepisów są art. 305¹–305⁴ Kodeksu cywilnego.

Regulują one najważniejsze elementy całej konstrukcji prawnej:

• kto może korzystać ze służebności,
• na czym polega prawo,
• kiedy można żądać jego ustanowienia,
• kiedy właścicielowi należy się odpowiednie wynagrodzenie,
• co dzieje się z prawem po zmianie właściciela urządzeń,
• kiedy służebność wygasa.

W praktyce analiza sprawy nie kończy się jednak na czterech artykułach. Trzeba często uwzględnić również art. 49, przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych, służebnościach gruntowych i posiadaniu oraz aktualne orzecznictwo.

Dlatego przy sporach dotyczących zasiedzenia, zakresu korzystania albo wieloletniego istnienia urządzeń samo przeczytanie art. 305¹–305⁴ może nie wystarczyć do prawidłowej oceny sytuacji konkretnej nieruchomości.

Potrzebujesz operatu szacunkowego do służebności przesyłu?

Zamów profesjonalną wycenę przygotowaną przez doświadczonego rzeczoznawcę majątkowego.

• Operat pomoże określić wartość służebności przesyłu oraz wysokość wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.
• Uwzględniamy specyfikę nieruchomości, przebieg urządzeń przesyłowych i zakres ich oddziaływania.
• Operat możemy przygotować nawet w 48 h.

Rzetelna wycena służebności przesyłu.
Doświadczeni rzeczoznawcy majątkowi.
Odpowiemy na wszystkie pytania dotyczące operatu i wyceny.

Zamów online

Potrzebujesz operatu do służebności przesyłu?

Zamów wycenę służebności

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Patrycja Milowska

Absolwentka studiów wyższych, która w każdej wolnej chwili pisze teksty. Nieruchomości to branża, którą zna i lubi. Merytorycznie pracowała w biurze sprzedaży dewelopera, który realizował inwestycje w większych miastach, sama kupiła jedną z nich, więc wie jak wyglądają formalności. W wolnych chwilach chodzi do kina.