Koszty ukryte wykończenia a wskaźniki z Rejestru Cen Transakcyjnych

Koszty ukryte wykończenia a wskaźniki z Rejestru Cen Transakcyjnych

Wycena nieruchomości to złożony proces, który wymaga uwzględnienia bardzo wielu zmiennych. Od niedawna na polskim rynku dostępny jest Rejestr Cen Transakcyjnych, który mocno zrewolucjonizował i ułatwił dostęp do informacji o stawkach sprzedaży mieszkań oraz domów. Dzięki temu narzędziu każda osoba może w stosunkowo łatwy sposób sprawdzić, za jaką kwotę faktycznie sprzedano konkretne nieruchomości pod wybranym adresem. Rodzi to pokusę, by wyceny dokonywać całkowicie samodzielnie, posiłkując się wyłącznie uśrednioną stawką za metr kwadratowy. Warto jednak mieć świadomość, że rynek nieruchomości charakteryzuje się dość niskim stopniem unifikacji – to, co na papierze wydaje się identyczne, w rzeczywistości może drastycznie różnić się pod względem standardu, a w konsekwencji kryć w sobie ogromne koszty.

Rejestr Cen Transakcyjnych – bezcenna baza danych czy pułapka statystyczna?

Pojawienie się ogólnodostępnego Rejestru Cen Transakcyjnych (RCT) niewątpliwie ułatwiło życie inwestorom oraz zwykłym kupującym. Wcześniej wiedza o faktycznych cenach transakcyjnych była mocno ograniczona, a nabywcy często opierali się na cenach ofertowych widocznych na popularnych portalach z ogłoszeniami. Opieranie się na kwotach z portali bywało dużym błędem, ponieważ zazwyczaj są one sztucznie zawyżone przed negocjacjami o od 5% do nawet 30%, w zależności od specyfiki lokalnego rynku i zwyczajów sprzedających.

Rejestr pokazuje nam za to prawdziwe, ostateczne ceny transakcyjne, co pozwala na zastosowanie w wycenie tzw. podejścia porównawczego. Znajdując 10 czy 15 niedawnych transakcji na tej samej ulicy, można wyliczyć średnią cenę za metr kwadratowy i odnieść ją do własnego lokalu. Niestety, suche dane w rejestrze niosą ze sobą jedno gigantyczne ograniczenie. Nie dowiemy się z nich, w jakim dokładnie stanie technicznym i wizualnym była sprzedawana dana nieruchomość.

Ukryte koszty remontu a cena transakcyjna mieszkania

Stan wykończenia jako kluczowy czynnik różnicujący wartość

Podstawowym i najczęstszym błędem podczas analizy danych z Rejestru Cen Transakcyjnych jest ignorowanie faktu, że dwa mieszkania o identycznym metrażu i w tej samej lokalizacji mogą reprezentować zupełnie różny standard wykończenia. Przykładowo, na interesującej nas ulicy możemy odnaleźć w rejestrze mieszkanie, które zostało sprzedane za 12 000 złotych za metr kwadratowy. Z punktu widzenia tabeli widzimy tylko tę kwotę, nie wiemy jednak, czy lokal był świeżo po kapitalnym remoncie ("picuś glancuś"), czy też znajdował się w stanie opłakanym, wymagającym natychmiastowej interwencji budowlanej.

Różnica między tymi dwoma stanami to wprost zdefiniowane, ukryte koszty remontu. Doprowadzenie całkowicie zrujnowanego mieszkania do wysokiego standardu wykończenia to wydatek, który obecnie może kosztować od 2 000 do nawet 5 000 złotych za każdy metr kwadratowy, w zależności od wybranych materiałów budowlanych i wykończeniowych. Jeżeli nie weźmiemy pod uwagę tych różnic, nasza samodzielna wycena oparta o podejście porównawcze będzie obarczona gigantycznym błędem i rozminięciem z warunkami rynkowymi.

Ukryte koszty remontu a cena transakcyjna mieszkania

Pozostałe ukryte cechy, których nie pokaże rejestr cen

Choć jakość wykończenia i koszty remontu odgrywają kluczową rolę, nie są one jedynymi czynnikami, które uciekają uwadze osób analizujących wyłącznie Rejestr Cen Transakcyjnych. Wycena nieruchomości to sztuka dostrzegania detali. Na wartość rynkową potężny wpływ mają także inne, ukryte w danych statystycznych elementy:

• Ekspozycja i widok z okien: Mieszkanie o tej samej powierzchni i układzie będzie znacznie droższe, jeśli jego okna wychodzą na południe lub na ciche, spokojne podwórze, a nie na głośną, ruchliwą ulicę w centrum miasta. Różnica w cenie z tytułu samej ekspozycji może wynosić nawet kilka tysięcy złotych na każdym metrze kwadratowym.
• Kondygnacja (piętro): Zazwyczaj na polskim rynku mieszkaniowym dominuje prosta zasada – im wyżej, tym drożej. Wyjątkiem bywają czasami mieszkania z bardzo pożądanymi ogródkami zlokalizowanymi na parterach budynków.
• Układ funkcjonalny lokalu: 50-metrowe mieszkanie z nieustawnym, 10-metrowym korytarzem będzie wycenione rynkowo inaczej, niż lokal o identycznym metrażu, ale z optymalnie zaprojektowaną powierzchnią mieszkalną. Płacimy za przestrzeń użytkową, a nie bezużyteczne ciągi komunikacyjne.
• Przynależności i metraż: Rejestr nie zawsze precyzyjnie rozdziela cenę samego lokalu od deficytowych miejsc postojowych czy komórek lokatorskich. Ponadto normy pomiaru bywają różne, a metraże podawane w księgach wieczystych mogą czasem obejmować wspomniane przynależności, co dodatkowo mocno zaburza kalkulację ceny za sam metr mieszkania.

Operat szacunkowy z rzeczoznawcą a wycena samodzielna

Widząc ilość zmiennych, ukryte koszty wykończenia oraz pułapki kryjące się za prostą analizą statystyczną, zawsze warto zastanowić się nad optymalną formą wyceny. Jeśli badamy rynek wyłącznie na własne, prywatne potrzeby, samodzielne podejście porównawcze z mądrym wykorzystaniem Rejestru Cen Transakcyjnych może okazać się wystarczające. Należy jednak zawsze pamiętać o nałożeniu na wyniki odpowiednich korekt uwzględniających stan, układ lokalu czy jego ekspozycję.

Jednak w sytuacjach wysoce sformalizowanych, takich jak ubieganie się o kredyt hipoteczny z zabezpieczeniem na nieruchomości, podział majątku przy rozwodzie, skomplikowane sprawy spadkowe czy spory sądowe, samodzielna wycena jest niewystarczająca. W takich przypadkach niezbędna jest formalna wycena nieruchomości, czyli operat szacunkowy. Dokument ten sporządza wyłącznie rzeczoznawca majątkowy – reprezentant specjalnego, regulowanego zawodu, posiadający wiedzę, by właściwie skorygować różnice w standardach wykończenia. Koszt przygotowania podstawowego operatu szacunkowego dla mieszkania to wydatek rzędu 500 złotych. Stanowi to ułamek wartości całej transakcji, a zapewnia profesjonalizm, dokładność i wymóg formalny respektowany przez sądy oraz banki.

Pełna rozmowa dr. Piotra Semeniuka z ekspertem Pewnego Lokalu dostępna jest w 48. odcinku podcastu. Zachęcamy do obejrzenia materiału: https://youtu.be/TIcr_cv06Oc

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy majątkowego?

Zamów przygotowanie operatu!

• Banki prawie zawsze akceptują nasze operaty.
• Nasze operaty pokazują prawdziwą wartość nieruchomości
• Operat nawet w 48 h.

Gwarancja prawdziwej wartości nieruchomości.
Doświadczeni rzeczoznawcy.
Odpowiemy na wszystkie pytania o operacie.

Rezerwuj online

Potrzebujesz operatu szacunkowego?

Zamów operat

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Ewa Kosmalska

Pośredniczka nieruchomości wyspecjalizowana w inwestycjach w grunty, w których widzi ogromny potencjał. Niedawno ukończyła podyplomowe studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Wie, gdzie szukać informacji o działkach zarówno inwestycyjnych, jak i na użytek prywatny. Pośredniczy w sprzedaży mieszkań i domów. W wolnych chwilach uczy się serbskiego.