Artykuł wyjaśnia, jakie ryzyka wiążą się z zakupem mieszkania z rynku wtórnego, które zostało objęte samowolą budowlaną.
Zakup nieruchomości to bardzo poważna decyzja. Podchodzisz do niej z ogromną rozwagą chcąc mieć pewność, że dobrze inwestujesz pieniądze. Zanim jednak podpiszesz umowę kupna-sprzedaży domu, sprawdź czy nie masz do czynienia z samowolą budowlaną. Niestety, ale w Polsce wiele osób ma do czynienia z tym zjawiskiem, dlatego nie bagatelizuj tematu, który może doprowadzić do pojawienia się masy problemów.
Przez wiele lat nie powstało formalne pojęcie samowoli budowlanej. Jednak w Prawie budowlanym (dokładnie chodzi o Dz.U.2021.2351) można znaleźć informacje, które pozwalają uznać, że z samowolą budowlaną ma się do czynienia w dwóch sytuacjach. Pierwsza z nich odnosi się do obiektu budowlanego lub jego części (będącej w budowie), ale bez posiadania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Druga to ta sama sytuacja, ale bez posiadania wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia. W Polsce o tym, czy ma się do czynienia z samowolą budowlaną, decyduje inspektor nadzoru budowlanego. Czasem w sprawę może zostać także zaangażowany wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego.
Przygotowując się do zakupu mieszkania, będziesz musiał sprawdzić kilka kwestii.
Pierwszym krokiem jest uzyskanie informacji o budynku oraz lokalu na podstawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), decyzji o warunkach zabudowy oraz o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniu robót.
Pamiętaj także o tym, żeby sprawdzić, czy w samym mieszkaniu dochodziło do oficjalnych zmian konstrukcyjnych. Może się bowiem okazać, że ta ścianka w kuchni, którą widać w rzeczywistości, ale nie ma jej na planie, jest właśnie samowolą budowlaną, która nigdzie nie została zgłoszona. Każda taka zmiana może wymagać zgłoszenia do nadzoru budowlanego. Brak dokumentów powinien obudzić u Ciebie lampkę alarmującą w głowie.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Chcąc mieć pewność, że ewentualne prace wykonywane były zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, zgłoś się do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, gdzie będziesz mógł uzyskać oficjalne zaświadczenie. Nie musisz być właścicielem budynku, aby taki dokument otrzymać.
Uzyskanie zaświadczenia o zakończeniu budowy lub pozwoleniu na użytkowanie jest możliwe po wykazaniu interesu prawnego, na przykład poprzez wskazanie zamiaru zakupu lokalu w konkretnej lokalizacji. Dokument ten potwierdza, czy zakończenie prac budowlanych zostało odpowiednio zgłoszone lub objęte pozwoleniem.
Brak takiego zaświadczenia, odpisu z dziennika budowy lub brak zgłoszenia może wskazywać na istnienie samowoli budowlanej. Zweryfikowanie tego stanu jest istotnym elementem procesu zakupu nieruchomości i powinno nastąpić przed podpisaniem umowy.
Jeżeli okaże się, że masz do czynienia z samowolą budowlaną, nic nie jest stracone. Istnieje możliwość legalizacji samowoli budowlanych. Przykładem może być rok 2021, kiedy to jedynie w pierwszej połowie zostało zalegalizowanych ponad 350 samowoli. Co prawda, droga może okazać się żmudna, ale jeżeli mieszkanie jest tego warte, można się o to postarać.
Etap / obszar sprawdzenia | Opis |
Dokumenty planistyczne | Należy zapoznać się z MPZP oraz decyzją o warunkach zabudowy |
Zgłoszenie robót lub pozwolenie na budowę | Weryfikacja, czy budowa budynku była prowadzona legalnie - na podstawie zgłoszenia lub pozwolenia |
Zmiany konstrukcyjne w lokalu | Sprawdzenie, czy w mieszkaniu dokonywano przebudowy - np. ścian działowych - i czy zmiany te były oficjalnie zgłoszone |
Niezgodności z planem lokalu | Elementy widoczne w rzeczywistości, których brak w planie, mogą świadczyć o samowoli budowlanej |
Brak dokumentacji | Brak odpisów, zgłoszeń lub projektów może świadczyć o nielegalnych zmianach i powinien wzbudzać ostrożność |
Jeżeli mieszkanie okaże się samowolą, właściciel będzie musiał liczyć się z tym, że zostanie nałożona na niego kara grzywny. W ostateczności może się okazać, że budynek lub jego część, będzie do rozbiórki.
W przypadku samowoli budowlanej możliwe jest przeprowadzenie procesu legalizacji. Legalizacja może zostać przeprowadzona, jeśli inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzją o warunkach zabudowy. Procedura ta wymaga jednak spełnienia określonych warunków, takich jak przygotowanie odpowiedniej dokumentacji projektowej, uiszczenie opłat legalizacyjnych, a niekiedy także wykonanie prac przebudowujących lub uzupełniających dokumentację techniczną.
Przed zawarciem umowy warto sprawdzić wszystkie dostępne opcje, ponieważ proces legalizacji może wiązać się z wysokimi kosztami. Należy dokładnie przeanalizować, czy planowana inwestycja będzie opłacalna po uwzględnieniu ewentualnych wydatków, czy też korzystniejsze będzie rozważenie zakupu innej nieruchomości, niewymagającej dodatkowych formalności ani ryzyka finansowego.
Samowola budowlana w mieszkaniu to realne ryzyko – które może zablokować zamieszkanie w nieruchomości, pociągnąć za sobą kary lub konieczność legalizacji. Decydując się na zakup, zawsze starannie sprawdź, jaki dokładnie status prawny ma wybrany lokal mieszkaniowy.
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!