Artykuł wyjaśnia, jakie ryzyka wiążą się z zakupem mieszkania z rynku wtórnego, które zostało objęte samowolą budowlaną.
Zakup nieruchomości to bardzo poważna decyzja. Podchodzisz do niej z ogromną rozwagą chcąc mieć pewność, że dobrze inwestujesz pieniądze. Zanim jednak podpiszesz umowę kupna-sprzedaży domu, sprawdź czy nie masz do czynienia z samowolą budowlaną. Niestety, ale w Polsce wiele osób ma do czynienia z tym zjawiskiem, dlatego nie bagatelizuj tematu, który może doprowadzić do pojawienia się masy problemów.
Przez wiele lat nie powstało formalne pojęcie samowoli budowlanej. Jednak w Prawie budowlanym (dokładnie chodzi o Dz.U.2021.2351) można znaleźć informacje, które pozwalają uznać, że z samowolą budowlaną ma się do czynienia w dwóch sytuacjach. Pierwsza z nich odnosi się do obiektu budowlanego lub jego części (będącej w budowie), ale bez posiadania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Zapraszamy na nowy odcinek podcastu o pośrednikach nieruchomości.
Druga to ta sama sytuacja, ale bez posiadania wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia. W Polsce o tym, czy ma się do czynienia z samowolą budowlaną, decyduje inspektor nadzoru budowlanego. Czasem w sprawę może zostać także zaangażowany wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego.
Przygotowując się do zakupu mieszkania, będziesz musiał sprawdzić kilka kwestii.
Pierwszym krokiem jest uzyskanie informacji o budynku oraz lokalu na podstawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), decyzji o warunkach zabudowy oraz o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniu robót.
Pamiętaj także o tym, żeby sprawdzić, czy w samym mieszkaniu dochodziło do oficjalnych zmian konstrukcyjnych. Może się bowiem okazać, że ta ścianka w kuchni, którą widać w rzeczywistości, ale nie ma jej na planie, jest właśnie samowolą budowlaną, która nigdzie nie została zgłoszona. Każda taka zmiana może wymagać zgłoszenia do nadzoru budowlanego. Brak dokumentów powinien obudzić u Ciebie lampkę alarmującą w głowie.
Sprawdzenie budynku przed kupnem mieszkaniaChcąc mieć pewność, że ewentualne prace wykonywane były zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, zgłoś się do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, gdzie będziesz mógł uzyskać oficjalne zaświadczenie. Nie musisz być właścicielem budynku, aby taki dokument otrzymać.
Uzyskanie zaświadczenia o zakończeniu budowy lub pozwoleniu na użytkowanie jest możliwe po wykazaniu interesu prawnego, na przykład poprzez wskazanie zamiaru zakupu lokalu w konkretnej lokalizacji. Dokument ten potwierdza, czy zakończenie prac budowlanych zostało odpowiednio zgłoszone lub objęte pozwoleniem.
Brak takiego zaświadczenia, odpisu z dziennika budowy lub brak zgłoszenia może wskazywać na istnienie samowoli budowlanej. Zweryfikowanie tego stanu jest istotnym elementem procesu zakupu nieruchomości i powinno nastąpić przed podpisaniem umowy.
Jeżeli okaże się, że masz do czynienia z samowolą budowlaną, nic nie jest stracone. Istnieje możliwość legalizacji samowoli budowlanych. Przykładem może być rok 2021, kiedy to jedynie w pierwszej połowie zostało zalegalizowanych ponad 350 samowoli. Co prawda, droga może okazać się żmudna, ale jeżeli mieszkanie jest tego warte, można się o to postarać.
| Etap / obszar sprawdzenia | Opis |
| Dokumenty planistyczne | Należy zapoznać się z MPZP oraz decyzją o warunkach zabudowy |
| Zgłoszenie robót lub pozwolenie na budowę | Weryfikacja, czy budowa budynku była prowadzona legalnie - na podstawie zgłoszenia lub pozwolenia |
| Zmiany konstrukcyjne w lokalu | Sprawdzenie, czy w mieszkaniu dokonywano przebudowy - np. ścian działowych - i czy zmiany te były oficjalnie zgłoszone |
| Niezgodności z planem lokalu | Elementy widoczne w rzeczywistości, których brak w planie, mogą świadczyć o samowoli budowlanej |
| Brak dokumentacji | Brak odpisów, zgłoszeń lub projektów może świadczyć o nielegalnych zmianach i powinien wzbudzać ostrożność |
Jeżeli mieszkanie okaże się samowolą, właściciel będzie musiał liczyć się z tym, że zostanie nałożona na niego kara grzywny. W ostateczności może się okazać, że budynek lub jego część, będzie do rozbiórki.
W przypadku samowoli budowlanej możliwe jest przeprowadzenie procesu legalizacji. Legalizacja może zostać przeprowadzona, jeśli inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzją o warunkach zabudowy. Procedura ta wymaga jednak spełnienia określonych warunków, takich jak przygotowanie odpowiedniej dokumentacji projektowej, uiszczenie opłat legalizacyjnych, a niekiedy także wykonanie prac przebudowujących lub uzupełniających dokumentację techniczną.
Przed zawarciem umowy warto sprawdzić wszystkie dostępne opcje, ponieważ proces legalizacji może wiązać się z wysokimi kosztami. Należy dokładnie przeanalizować, czy planowana inwestycja będzie opłacalna po uwzględnieniu ewentualnych wydatków, czy też korzystniejsze będzie rozważenie zakupu innej nieruchomości, niewymagającej dodatkowych formalności ani ryzyka finansowego.
Liczba zalegalizowanych samowoliSamowola budowlana w mieszkaniu to realne ryzyko – które może zablokować zamieszkanie w nieruchomości, pociągnąć za sobą kary lub konieczność legalizacji. Decydując się na zakup, zawsze starannie sprawdź, jaki dokładnie status prawny ma wybrany lokal mieszkaniowy.
Obejrzyj odcinek podcastu o wycieku danych z ksiąg wieczystych.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
