Samowola budowlana w mieszkaniu – jak sprawdzić legalność przed zakupem?

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy inspekcji nieruchomości?

Kupno mieszkania na rynku wtórnym z samowolą budowlaną

Artykuł wyjaśnia, jakie ryzyka wiążą się z zakupem mieszkania z rynku wtórnego, które zostało objęte samowolą budowlaną.

Zakup nieruchomości to bardzo poważna decyzja. Podchodzisz do niej z ogromną rozwagą chcąc mieć pewność, że dobrze inwestujesz pieniądze. Zanim jednak podpiszesz umowę kupna-sprzedaży domu, sprawdź czy nie masz do czynienia z samowolą budowlaną. Niestety, ale w Polsce wiele osób ma do czynienia z tym zjawiskiem, dlatego nie bagatelizuj tematu, który może doprowadzić do pojawienia się masy problemów.

Samowola budowlana - co należy wiedzieć na ten temat?

Przez wiele lat nie powstało formalne pojęcie samowoli budowlanej. Jednak w Prawie budowlanym (dokładnie chodzi o Dz.U.2021.2351) można znaleźć informacje, które pozwalają uznać, że z samowolą budowlaną ma się do czynienia w dwóch sytuacjach. Pierwsza z nich odnosi się do obiektu budowlanego lub jego części (będącej w budowie), ale bez posiadania decyzji o pozwoleniu na budowę

Druga to ta sama sytuacja, ale bez posiadania wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia. W Polsce o tym, czy ma się do czynienia z samowolą budowlaną, decyduje inspektor nadzoru budowlanego. Czasem w sprawę może zostać także zaangażowany wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego.

Czy mieszkanie można legalnie kupić, czyli co należy sprawdzić?

Przygotowując się do zakupu mieszkania, będziesz musiał sprawdzić kilka kwestii.

Pierwszym krokiem jest uzyskanie informacji o budynku oraz lokalu na podstawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), decyzji o warunkach zabudowy oraz o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniu robót. 

Pamiętaj także o tym, żeby sprawdzić, czy w samym mieszkaniu dochodziło do oficjalnych zmian konstrukcyjnych. Może się bowiem okazać, że ta ścianka w kuchni, którą widać w rzeczywistości, ale nie ma jej na planie, jest właśnie samowolą budowlaną, która nigdzie nie została zgłoszona.  Każda taka zmiana może wymagać zgłoszenia do nadzoru budowlanego. Brak dokumentów powinien obudzić u Ciebie lampkę alarmującą w głowie.

co należy wiedzieć o samowoli budowlanejSprawdzenie budynku przed kupnem mieszkania

Zaświadczenie z Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego

pewny lokal icon

Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?

speed clock

Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!

house icon

Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:

  1. Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
  2. Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
  3. Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!

Pod tym linkiem udostępniamy Ci darmowy poradnik.

Chcąc mieć pewność, że ewentualne prace wykonywane były zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, zgłoś się do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, gdzie będziesz mógł uzyskać oficjalne zaświadczenie. Nie musisz być właścicielem budynku, aby taki dokument otrzymać. 

Uzyskanie zaświadczenia o zakończeniu budowy lub pozwoleniu na użytkowanie jest możliwe po wykazaniu interesu prawnego, na przykład poprzez wskazanie zamiaru zakupu lokalu w konkretnej lokalizacji. Dokument ten potwierdza, czy zakończenie prac budowlanych zostało odpowiednio zgłoszone lub objęte pozwoleniem. 

Brak takiego zaświadczenia, odpisu z dziennika budowy lub brak zgłoszenia może wskazywać na istnienie samowoli budowlanej. Zweryfikowanie tego stanu jest istotnym elementem procesu zakupu nieruchomości i powinno nastąpić przed podpisaniem umowy.

Jeżeli okaże się, że masz do czynienia z samowolą budowlaną, nic nie jest stracone. Istnieje możliwość legalizacji samowoli budowlanych. Przykładem może być rok 2021, kiedy to jedynie w pierwszej połowie zostało zalegalizowanych ponad 350 samowoli. Co prawda, droga może okazać się żmudna, ale jeżeli mieszkanie jest tego warte, można się o to postarać.

Etap / obszar sprawdzeniaOpis
Dokumenty planistyczneNależy zapoznać się z MPZP oraz decyzją o warunkach zabudowy
Zgłoszenie robót lub pozwolenie na budowęWeryfikacja, czy budowa budynku była prowadzona legalnie - na podstawie zgłoszenia lub pozwolenia
Zmiany konstrukcyjne w lokaluSprawdzenie, czy w mieszkaniu dokonywano przebudowy - np. ścian działowych - i czy zmiany te były oficjalnie zgłoszone
Niezgodności z planem lokaluElementy widoczne w rzeczywistości, których brak w planie, mogą świadczyć o samowoli budowlanej
Brak dokumentacjiBrak odpisów, zgłoszeń lub projektów może świadczyć o nielegalnych zmianach i powinien wzbudzać ostrożność

Czy można zalegalizować samowolę budowlaną?

Jeżeli mieszkanie okaże się samowolą, właściciel będzie musiał liczyć się z tym, że zostanie nałożona na niego kara grzywny. W ostateczności może się okazać, że budynek lub jego część, będzie do rozbiórki. 

W przypadku samowoli budowlanej możliwe jest przeprowadzenie procesu legalizacji. Legalizacja może zostać przeprowadzona, jeśli inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzją o warunkach zabudowy. Procedura ta wymaga jednak spełnienia określonych warunków, takich jak przygotowanie odpowiedniej dokumentacji projektowej, uiszczenie opłat legalizacyjnych, a niekiedy także wykonanie prac przebudowujących lub uzupełniających dokumentację techniczną.

Przed zawarciem umowy warto sprawdzić wszystkie dostępne opcje, ponieważ proces legalizacji może wiązać się z wysokimi kosztami. Należy dokładnie przeanalizować, czy planowana inwestycja będzie opłacalna po uwzględnieniu ewentualnych wydatków, czy też korzystniejsze będzie rozważenie zakupu innej nieruchomości, niewymagającej dodatkowych formalności ani ryzyka finansowego.

Liczba zalegalizowanych samowoliLiczba zalegalizowanych samowoli

Samowola budowlana w mieszkaniu to realne ryzyko – które może zablokować zamieszkanie w nieruchomości, pociągnąć za sobą kary lub konieczność legalizacji. Decydując się na zakup, zawsze starannie sprawdź, jaki dokładnie status prawny ma wybrany lokal mieszkaniowy.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów audyt mieszkania lub domu na rynku wtórnym!

  • Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
  • Dzięki naszym audytom prawno-technicznym sprzedawcy schodzą z ceny nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
  • Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki i wady w Twoim domu, a prawnicy poinformują o wszystkich ryzykach. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, pomoc nawet w 24 h.

Strzałka zarezerwuj
Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy inspekcji nieruchomości?

Zarezerwuj online
Karol, główny inżynier Pewny Lokal
Pewny Lokal oferuję usługę kompleksowego audytu nieruchomości (działek, mieszkań i domów) na rynku wtórnym. Zatrudniamy prawników oraz inżynierów i sprawdzamy stan prawny oraz techniczny nieruchomości. Dowiedz się więcej tutaj.

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Zobacz, jak sprawdzić stan techniczny mieszkania na rynku wtórnym.

Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Sprawdź, jak dobrze inwestować na rynku wtórnym.

Obejrzyj rozmowę ekspertów.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 12 opinii.

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy inspekcji nieruchomości?

Zarezerwuj online

Sprawdź nieruchomość z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.

Sieć fachowców

Sieć fachowców

Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów

Poradnik dla nabywców na rynku wtórnym

okładka poradnika

Poradnik o badaniu termowizyjnym

okładka poradnika

Poradnik o cesji i innych formach flipowania nieruchomości

okładka poradnika

Dlaczego warto wykonać przegląd techniczny mieszkania na rynku wtórnym?

Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka