Linia energetyczna przebiegająca nad prywatną działką może ograniczać możliwość zabudowy, sposób zagospodarowania terenu oraz wartość nieruchomości. Nie jest przy tym konieczne, aby na działce znajdował się słup. Sam przebieg przewodów i konieczność zapewnienia przedsiębiorstwu dostępu do infrastruktury mogą uzasadniać uregulowanie sytuacji poprzez służebność przesyłu.
Zgodnie z art. 305¹ Kodeksu cywilnego nieruchomość może zostać obciążona na rzecz przedsiębiorcy prawem pozwalającym mu korzystać z niej w oznaczonym zakresie zgodnie z przeznaczeniem urządzeń przesyłowych. Aktualny tekst jednolity Kodeksu cywilnego został ogłoszony w 2026 r.
Jeżeli przedsiębiorstwo energetyczne nie ma odpowiedniego tytułu do korzystania z działki, właściciel może domagać się ustanowienia służebności za odpowiednim wynagrodzeniem. URE potwierdza, że właściciel może wystąpić do przedsiębiorstwa z takim żądaniem, a w przypadku braku porozumienia sprawa może trafić do sądu.
Zapraszamy do wysłuchania 66. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Nie automatycznie.
Najpierw trzeba sprawdzić, czy przedsiębiorstwo dysponuje już podstawą prawną do korzystania z nieruchomości. Może nią być m.in.:
Brak wpisu w księdze wieczystej nie zawsze oznacza, że przedsiębiorstwo korzysta z gruntu bezprawnie.
Dlatego warto zacząć od:
Jeżeli przedsiębiorstwo nie posiada odpowiedniego prawa, właściciel może dążyć do uregulowania sytuacji poprzez ustanowienie służebności przesyłu.
Art. 305² KC przewiduje mechanizm działający w obie strony. Jeżeli służebność jest konieczna, a przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy, właściciel może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Jeżeli natomiast właściciel odmawia, z takim żądaniem może wystąpić przedsiębiorstwo.
Właściciel może więc negocjować m.in.:
Może się należeć, jeżeli ustanawiana jest służebność przesyłu.
Kodeks cywilny nie wskazuje jednej stawki ani ceny za metr kwadratowy. Wynagrodzenie powinno być „odpowiednie”, czyli dostosowane do rzeczywistego obciążenia nieruchomości.
Sąd Najwyższy wskazywał, że przy jego ustalaniu należy brać pod uwagę m.in.:
Dlatego ta sama linia może mieć zupełnie inny wpływ na dużą działkę rolną i na niewielką działkę budowlaną.
Nie powinno się automatycznie ograniczać wyceny do wąskiej linii pionowego rzutu przewodów.
Przy służebności znaczenie ma rzeczywisty zakres korzystania przez przedsiębiorstwo.
Sąd Najwyższy wskazywał, że służebność powinna obejmować obszar, na którym wykonywane są czynności potrzebne do eksploatacji, konserwacji i napraw urządzeń. Jednocześnie zakres nie powinien przekraczać tego, co jest konieczne do prawidłowego wykonywania prawa.
Dlatego pas może obejmować:
Nie zawsze.
To jedna z najważniejszych kwestii przy liniach energetycznych.
Pas eksploatacyjny odpowiada terenowi potrzebnemu przedsiębiorstwu do obsługi urządzeń.
Pas ochronny lub obszar wynikający z innych ograniczeń technicznych może być szerszy.
W orzecznictwie pojawiały się spory o to, czy służebność powinna automatycznie obejmować także cały pas ochronny wskazany np. w miejscowym planie. Sąd Najwyższy analizował ten problem, ale nie przyjął jednej uniwersalnej reguły obejmującej wszystkie przypadki.
Dlatego szerokość pasa trzeba ustalać indywidualnie.
Tak.
Przebieg linii może wpływać na:
Nie oznacza to jednak automatycznie całkowitego zakazu zabudowy.
Trzeba sprawdzić:
Jeżeli linia przechodzi przez środek małej działki budowlanej, jej wpływ ekonomiczny może być znacznie większy niż przy przebiegu wzdłuż granicy.
Tabela 1. Od czego zależy wysokość wynagrodzenia?
Element | Znaczenie |
wartość gruntu | im droższa działka, tym większe znaczenie ekonomiczne obciążenia |
powierzchnia pasa | większy obszar zwykle zwiększa wartość służebności |
przebieg linii | linia przez środek działki może być bardziej uciążliwa |
możliwość zabudowy | ograniczenie inwestycji może znacząco wpływać na wycenę |
rodzaj linii | znaczenie mają parametry techniczne i sposób eksploatacji |
dostęp operatora | częstotliwość i zakres wejścia na teren wpływają na obciążenie |
spadek użyteczności | może wpływać na ocenę ekonomicznego skutku służebności |
Sąd Najwyższy wskazywał, że wynagrodzenie powinno odpowiadać konkretnemu zakresowi obciążenia, a nie być ustalane według jednej mechanicznej stawki.
Można rozważyć takie roszczenie, ale jest ono odrębne od wynagrodzenia za ustanowienie służebności.
Trzeba rozróżnić:
wynagrodzenie za służebność
→ dotyczy uregulowania korzystania z nieruchomości na przyszłość,
wynagrodzenie za bezumowne korzystanie
→ dotyczy okresu z przeszłości.
Przed wystąpieniem z żądaniem trzeba sprawdzić m.in.:
Taki zarzut często pojawia się w sprawach dotyczących starych linii.
Nie można jednak zakładać, że sam fakt istnienia infrastruktury przez kilkadziesiąt lat automatycznie oznacza zasiedzenie.
Trzeba analizować:
Kwestia okresów sprzed 3 sierpnia 2008 r. jest obecnie szczególnie złożona i wymaga uwzględnienia najnowszej linii orzeczniczej dotyczącej zasiedzenia służebności przesyłu.
Linia energetyczna nad działką – co sprawdzić?Można próbować uzgodnić przebudowę albo zmianę przebiegu linii, ale nie oznacza to automatycznie, że przedsiębiorstwo musi wykonać taką inwestycję na własny koszt.
Sąd Najwyższy dopuścił możliwość żądania zmiany sposobu wykonywania służebności w przypadku powstania ważnej potrzeby gospodarczej właściciela. W określonych sytuacjach wynagrodzenie za zmianę sposobu wykonywania służebności może uwzględniać koszty przebudowy.
Każdą taką sprawę trzeba jednak analizować indywidualnie.
Nie.
Urządzenia energetyczne wchodzące w skład przedsiębiorstwa nie stają się własnością właściciela działki tylko dlatego, że znajdują się na jego nieruchomości.
URE wskazuje, że sprawy dotyczące przebudowy, modernizacji lub usunięcia infrastruktury należy kierować do przedsiębiorstwa energetycznego albo – w razie sporu – do sądu powszechnego.
Samodzielna ingerencja w sieć może być niebezpieczna i bezprawna.
Co najbardziej wpływa na sytuację właściciela działki?Sam przebieg linii nad działką nie przesądza jeszcze, czy przedsiębiorstwo działa bez odpowiedniej podstawy prawnej ani czy właścicielowi automatycznie należy się konkretna kwota.
Najpierw trzeba ustalić:
Jeżeli przedsiębiorstwo nie ma odpowiedniego tytułu, właściciel może dążyć do ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem.
Nie ma natomiast jednej stawki „za linię nad działką”. Wynagrodzenie powinno odpowiadać rzeczywistemu zakresowi ingerencji przedsiębiorstwa w prawo własności.
Obejrzyj nasz film.
Zapraszamy do wysłuchania 56. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem i Magdaleną Małecką.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Zapraszamy do wysłuchania 48. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
