Wycena gruntów rolnych w sytuacji niedoboru danych rynkowych wymaga zastosowania precyzyjnych i ustawowo uregulowanych algorytmów. Z pomocą przychodzą tu przepisy, które wskazują, że metodę wskaźników szacunkowych gruntów w przypadku braku transakcji rynkowych stosuje się do określenia wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne.
Ustawoodawca postawił na daleko idące uproszczenia – zniknęły skomplikowane tabele z wieloma wskaźnikami, a obecnie mechanizm jest prosty i opiera się na liczbie decyton, czyli kwintali, żyta. Poniższy artykuł kompleksowo omawia zaktualizowane zasady wyceny gruntów rolnych, w tym wpływ klasy bonitacyjnej oraz wskaźników korygujących na ostateczny wynik operatu szacunkowego.
Dla rzeczoznawców majątkowych, którzy od lat zajmują się szacowaniem wartości roli, ostatnie zmiany w przepisach przyniosły ogromne ułatwienie. Jak wspomniano, zniknęły skomplikowane tabele z wieloma wskaźnikami. Zgodnie z aktualnymi regulacjami, dla gruntów rolnych nie ma już załącznika do rozporządzenia.
Zapraszamy do wysłuchania 48. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Podstawą obliczeń stało się zboże. Wartość gruntu rolnego zależy obecnie wyłącznie od klasy bonitacyjnej, od rodzaju użytku (grunty orne versus łąki i pastwiska) oraz od ceny żyta ogłaszanej przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Jak to wygląda w praktyce kalkulacyjnej? Wskaźnik dla gruntów rolnych wynosi dziesięciokrotność średniego plonu ziarna żyta z jednego hektara ustalanego przez GUS. Innymi słowy, obecny wskaźnik szacunkowy dla gruntów jest wyrażony jako 10 decyton żyta z 1 hektara w ciągu 10 lat. Warto przy okazji wyliczeń uważać na haczyki – w pytaniach egzaminacyjnych na rzeczoznawcę mogą pytać o 1 rok i wtedy trzeba pomnożyć.
Uproszczenie mechanizmu wiązało się z usunięciem czynników, które wcześniej mocno różnicowały wartość ziemi w zależności od regionu geograficznego.
Najważniejszą zmianą jest to, że okręg podatkowy został całkowicie wyredukowany. Oznacza to, że wskaźnik dla gruntów rolnych nie zależy już od okręgu podatkowego. Rzeczoznawca nie musi sprawdzać lokalizacji pod tym kątem, ponieważ nie ma już znaczenia, w którym okręgu leży pole, a klasa trzecia w całym kraju ma taką samą liczbę żyta. Z przepisów jako parametr korygujący wskaźnik usunięto również zagrożenie erozją. Fundamentem wyceny jest obecnie klasa bonitacyjna, ponieważ to ona określa stałą liczbę decyton żyta przypisaną do hektara.
Należy jednak pamiętać o pewnych stałych zasadach rzemiosła. Przy wykorzystaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się zarówno współczynniki korekcyjne jak i korygujące. Zgodnie z przepisami, wielkość wskaźnika korekcyjnego przy wycenie nieruchomości rolnych metodą wskaźników szacunkowych jest zależna od rodzaju użytku rolnego i klasy bonitacyjnej gruntu, ale nie od rodzaju rynku.
Metoda wskaźników szacunkowych precyzyjnie reguluje również wycenę nietypowych form użytkowania ziemi w rolnictwie.
Dla zabudowań gospodarczych funkcjonuje prosty ryczałt: stosując metodę wskaźników szacunkowych gruntu przy określaniu wartości gruntów rolnych zabudowanych przyjmuje się stawki jak dla klasy pierwszej gruntu ornego.
Nieco bardziej skomplikowana jest procedura dla zadrzewień, gdzie dla gruntów stanowiących zadrzewienia śródpolne wskaźnik szacunkowy ustala się na dwa sposoby:
Dodatkową ciekawostką analityczną jest to, że wskaźnik szacunkowy gruntu zadrzewionego, czyli zadrzewienie śródpolne w podejściu mieszanym, również wyraża się w decytonach ziarna żyta.
Tabela: zasady ustalania wskaźnika szacunkowego
Rodzaj wycenianego gruntu | Reguły wyznaczania wskaźnika szacunkowego |
Grunty orne, łąki, pastwiska | Wartość opiera się na stałej liczbie decyton żyta przypisanej do klasy bonitacyjnej i rodzaju użytku oraz cenie żyta ogłaszanej przez GUS. |
Grunty rolne zabudowane | Przyjmuje się stawkę taką samą jak dla klasy pierwszej gruntu ornego. |
Zadrzewienia śródpolne (sklasyfikowane) | Wskaźnik wynosi 50% wartości dla odpowiedniej klasy gruntu ornego (dla klasy III i IV przyjmuje się odpowiednio wskaźniki dla klas III B i IV B). |
Zadrzewienia śródpolne (brak klasyfikacji) | Wskaźnik przyjmuje się na takim poziomie, jak dla najsłabszej, szóstej klasy gruntu ornego. |
Obecny kształt przepisów dotyczących wyceny ziemi rolnej zdecydowanie sprzyja klarowności operatów szacunkowych. Ustalenie, że metodę wskaźników szacunkowych gruntów w przypadku braku transakcji rynkowych stosuje się do określenia wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne, to punkt wyjścia do bardzo ustandaryzowanych kalkulacji. Fakt, że obecny mechanizm jest prosty i opiera się na liczbie decyton, czyli kwintali, żyta, a okręg podatkowy został całkowicie wyredukowany, ujednolicił rynkowe szacunki w całym kraju. Dzięki temu rzeczoznawcy majątkowi mogą sprawniej i bardziej obiektywnie ustalać wartość gruntów ornych, łąk czy zadrzewień śródpolnych, bazując na twardych danych takich jak klasa bonitacyjna i oficjalne komunikaty GUS.
Obejrzyj nasz film.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Obejrzyj nasz film.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
