Polski zasób mieszkań społecznych jest niewielki na tle całego rynku. Dr Piotr Semeniuk i Mikołaj Paja omawiają jego skalę, prywatyzację oraz problemy z odbudową zasobu.
Mieszkania komunalne, socjalne i zasoby TBS stanowią tylko część polskiego rynku mieszkaniowego. Dlaczego sektor publiczny ma dziś stosunkowo ograniczony udział i jak doszło do ukształtowania obecnego modelu? W 67. odcinku podcastu Pewny Lokal dr Piotr Semeniuk rozmawiał o tym z Mikołajem Pają, ekspertem rynku mieszkaniowego zajmującym się tematami lokatorskimi i działaczem Miasto Jest Nasze.
Mieszkania społeczne w Polsce - skala zasobu i model własnościMikołaj Paja zwrócił uwagę, że punktem wyjścia do dyskusji o polityce mieszkaniowej powinna być sama skala publicznego i społecznego zasobu. Według danych przywołanych przez rozmówcę z mieszkań komunalnych, socjalnych oraz TBS korzysta łącznie niewielka część mieszkańców Polski – mówił o poziomie około 2–3 proc. ludności.
Zapraszamy do wysłuchania 67. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem i Mikołajem Pają.
W jego ocenie pokazuje to, jak małą rolę ten segment odgrywa w całym polskim systemie mieszkaniowym. Dominującym modelem pozostaje własność prywatna, natomiast publiczny zasób mieszkań na wynajem ma znacznie mniejsze znaczenie.
W trakcie rozmowy pojawiło się również rozróżnienie pomiędzy udziałem mieszkań społecznych w całym zasobie a ich znaczeniem na samym rynku najmu. Mikołaj Paja szacował, że mieszkania społeczne mogą odpowiadać za około 5–10 proc. rynku najmu.
Skala mieszkalnictwa społecznego - wartości przywołane w rozmowiePrzytoczone wartości były elementem wypowiedzi gościa podcastu i pokazują skalę, o której rozmawiali eksperci.
Obecna struktura rynku mieszkaniowego nie powstała wyłącznie w wyniku współczesnej polityki mieszkaniowej. Mikołaj Paja wskazał na procesy rozpoczęte jeszcze w okresie transformacji ustrojowej.
Po zmianie systemu w wielu krajach Europy Środkowo-Wschodniej rozpoczęła się szeroka prywatyzacja mieszkań należących wcześniej do sektora publicznego. Polska nie była pod tym względem wyjątkiem.
Rozmówca wskazywał przede wszystkim na:
W efekcie część mieszkań, która wcześniej należała do sektora publicznego, przeszła w ręce prywatne.
Mikołaj Paja umieścił polskie przemiany w szerszym kontekście. Wspomniał m.in. o polityce prowadzonej w Wielkiej Brytanii w czasach Margaret Thatcher, kiedy lokale komunalne sprzedawano najemcom za część wartości rynkowej. Według rozmówcy podobny kierunek – choć w innych warunkach – można było później obserwować również w państwach Europy Środkowo-Wschodniej.
W Polsce przez lata mieszkania komunalne były sprzedawane dotychczasowym lokatorom z wysokimi bonifikatami. Z perspektywy pojedynczego gospodarstwa domowego umożliwiało to uzyskanie własności mieszkania na korzystnych warunkach. Z perspektywy gmin oznaczało jednak stopniowe zmniejszanie liczby lokali pozostających w ich dyspozycji.
Co ograniczało zasób mieszkań społecznych w Polsce?
|
Proces wskazany w rozmowie |
Wpływ na zasób publiczny |
|
Sprzedaż mieszkań komunalnych lokatorom |
Część lokali przechodziła z zasobu gminnego do własności prywatnej. |
|
Wysokie bonifikaty przy wykupie |
Ułatwiały prywatyzację mieszkań zajmowanych wcześniej przez najemców. |
|
Niewielka skala nowych inwestycji |
Nowe lokale nie odbudowywały szybko zasobu zmniejszanego przez wcześniejszą sprzedaż. |
|
Wycofywanie lokali w złym stanie technicznym |
Część istniejących mieszkań przestawała być dostępna do użytkowania. |
|
Powstawanie tzw. „resztówek” |
Po sprzedaży części lokali gmina pozostawała właścicielem tylko części mieszkań w budynku. |
Mikołaj Paja wspomniał także o Rosji, gdzie część dawnego zasobu społecznego zniknęła wskutek złego stanu technicznego i rozbiórek, choć jednocześnie państwo budowało mieszkania zastępujące część wycofywanych lokali.
Jednym ze skutków sprzedaży pojedynczych mieszkań komunalnych było powstawanie budynków o mieszanej strukturze własności. Część lokali została wykupiona przez mieszkańców, podczas gdy pozostałe nadal należały do miasta.
Mikołaj Paja określił pozostające w takich budynkach mieszkania mianem „resztówek”. Gmina może być więc właścicielem jedynie kilku lub kilkunastu procent lokali w nieruchomości, podczas gdy pozostałe należą do osób prywatnych.
Dr Piotr Semeniuk przywołał w tym kontekście przykład warszawskiego Muranowa. Opisywał sytuacje, w których prywatni właściciele chcieli zwiększyć fundusz remontowy i poprawić stan budynku, natomiast przedstawiciel miasta jako współwłaściciela miał sprzeciwiać się wyższym wydatkom.
Mikołaj Paja ocenił taki sposób zarządzania jako nieracjonalny. Jego zdaniem również miasto powinno być zainteresowane utrzymaniem nieruchomości w odpowiednim stanie, ponieważ pozostaje właścicielem części znajdujących się w niej mieszkań.
W rozmowie pojawiło się również pytanie, czy niewielki sektor mieszkań społecznych jest naturalną konsekwencją gospodarki rynkowej. Mikołaj Paja nie zgodził się z takim założeniem.
Jako przykład wskazał Singapur, gdzie – jak podkreślał – bardzo duża część zasobu mieszkaniowego jest związana z państwem, mimo funkcjonowania rozwiniętej gospodarki rynkowej. Jego zdaniem pokazuje to, że struktura własności mieszkań jest przede wszystkim wynikiem przyjętego modelu polityki mieszkaniowej.
Podobnie oceniał sytuację Polski. Zwracał uwagę, że środki przeznaczane z budżetu centralnego na wspieranie mieszkalnictwa społecznego, komunalnego i TBS były przez lata stosunkowo niewielkie. W rozmowie wskazał kwoty rzędu 2–3 mld zł rocznie.
Nie traktował więc małego zasobu publicznego jako nieuniknionego efektu poziomu rozwoju gospodarczego, lecz jako rezultat wieloletnich decyzji dotyczących sprzedaży istniejących mieszkań oraz ograniczonej skali nowych inwestycji.
Skutki tych procesów widać również na poziomie poszczególnych miast. Mikołaj Paja przywołał Warszawę, gdzie w niektórych latach powstawało – według jego relacji – jedynie około 100–150 nowych mieszkań komunalnych, a zdarzały się także okresy praktycznie bez nowych lokali.
Jednocześnie część istniejącego zasobu jest wycofywana z użytkowania ze względu na stan techniczny. Oznacza to, że nawet oddawanie nowych mieszkań nie musi automatycznie prowadzić do znaczącego zwiększenia całkowitej liczby lokali dostępnych dla mieszkańców.
Aktualne dane GUS również pokazują, że zasób gminny pozostaje ograniczony: na koniec 2025 r. obowiązywały umowy najmu dotyczące 586,2 tys. lokali z mieszkaniowego zasobu gmin, a ich liczba była o 1,6 proc. niższa niż rok wcześniej. Dane te nie obejmują lokali zamiennych i pomieszczeń tymczasowych.
Skutki tych procesów widać również na poziomie poszczególnych miast. Mikołaj Paja przywołał Warszawę, gdzie w niektórych latach powstawało – według jego relacji – jedynie około 100–150 nowych mieszkań komunalnych, a zdarzały się także okresy praktycznie bez nowych lokali.
Jednocześnie część istniejącego zasobu jest wycofywana z użytkowania ze względu na stan techniczny. Oznacza to, że nawet oddawanie nowych mieszkań nie musi automatycznie prowadzić do znaczącego zwiększenia całkowitej liczby lokali dostępnych dla mieszkańców.
Obraz przedstawiony w rozmowie pokazuje więc efekt dwóch procesów: wieloletniego zmniejszania zasobu publicznego oraz niewielkiej skali jego odbudowy. Pytanie o przyszłość mieszkań komunalnych dotyczy już nie tylko ich liczby, ale również tego, czy gminy powinny przede wszystkim budować nowe lokale, kupować je na rynku czy remontować istniejące budynki.
Ten i inne wątki dotyczące polityki mieszkaniowej dr Piotr Semeniuk i Mikołaj Paja poruszyli w 67. odcinku podcastu Pewnego Lokalu:
Zapraszamy do wysłuchania 55. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem i Janem Śpiewakiem.
Zapraszamy do wysłuchania 34. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, gdzie zawodzi system i jakie niesie to za sobą konsekwencje.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
