Na forach internetowych dotyczących służebności przesyłu regularnie powtarzają się podobne pytania: czy za słup lub rurę na działce należy się wynagrodzenie, jak szeroki powinien być pas służebności, czy przedsiębiorstwo może zasiedzieć prawo do gruntu i czy właściciel może żądać zapłaty za wcześniejsze korzystanie z nieruchomości.
W praktyce większość sporów sprowadza się do kilku podstawowych kwestii: podstawy prawnej korzystania z gruntu, wysokości wynagrodzenia, zakresu służebności, zasiedzenia oraz bezumownego korzystania.
Kodeks cywilny przewiduje, że przedsiębiorca może korzystać z nieruchomości w oznaczonym zakresie zgodnie z przeznaczeniem urządzeń przesyłowych. Jeżeli strony nie zawrą umowy, a służebność jest konieczna, właściciel albo przedsiębiorca może wystąpić do sądu o jej ustanowienie za odpowiednim wynagrodzeniem.
Zapraszamy do wysłuchania 66. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Nie zawsze.
Najpierw trzeba sprawdzić, czy przedsiębiorstwo ma już skuteczny tytuł do korzystania z nieruchomości. Może nim być m.in.:
Dopiero jeżeli przedsiębiorstwo nie dysponuje odpowiednim prawem, można analizować ustanowienie służebności za wynagrodzeniem.
Dlatego forumowe stwierdzenie „mam słup na działce, więc należy mi się odszkodowanie” jest zbyt dużym uproszczeniem.
Jednym z najczęstszych źródeł konfliktu jest wysokość wynagrodzenia.
Właściciel często oczekuje zapłaty odpowiadającej pełnej wartości gruntu objętego pasem, natomiast przedsiębiorstwo proponuje znacznie niższą kwotę.
Prawo nie przewiduje jednej stawki za metr kwadratowy. Wynagrodzenie powinno być „odpowiednie”, czyli uwzględniać rzeczywisty zakres ingerencji w prawo własności.
Znaczenie mają przede wszystkim:
Drugi bardzo częsty problem dotyczy tego, jak szeroki teren ma obejmować służebność.
Przedsiębiorstwo może wskazywać szeroki pas potrzebny do konserwacji i napraw, natomiast właściciel może uważać, że taki zakres jest nadmierny.
Pas powinien odpowiadać rzeczywistym potrzebom eksploatacji urządzeń. Nie powinien być ustalany arbitralnie.
W praktyce przy sporze często konieczna jest opinia biegłego, który określa m.in.:
Tak, ale sytuacja prawna jest obecnie bardziej skomplikowana niż jeszcze kilka lat temu.
Służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego 3 sierpnia 2008 r. Przez lata w orzecznictwie dominowało stanowisko, że przedsiębiorca mógł doliczać również wcześniejszy okres korzystania z nieruchomości jako posiadanie służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu.
Sąd Najwyższy zaczął jednak od tej linii odchodzić. W postanowieniu z 24 lutego 2023 r. wskazał, że przed wprowadzeniem służebności przesyłu do Kodeksu cywilnego nie mógł biec termin zasiedzenia prawa odpowiadającego tej służebności.
Sprawa pozostaje przedmiotem dalszych sporów. W 2025 r. siedmioosobowemu składowi Sądu Najwyższego przedstawiono pytania dotyczące tego, czy przed 3 sierpnia 2008 r. możliwe było zasiedzenie takiego prawa i czy wcześniejszy okres można doliczać do terminu zasiedzenia.
Dodatkowo Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 2 grudnia 2025 r. zakwestionował wykładnię pozwalającą na nabywanie przed 3 sierpnia 2008 r. służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu.
Nie oznacza to jednak, że każda sprawa o zasiedzenie została automatycznie rozstrzygnięta na korzyść właściciela. RPO zwraca uwagę na dodatkowe problemy dotyczące skuteczności i publikacji tych orzeczeń oraz na potrzebę dalszej weryfikacji praktyki sądowej.
Nie.
Sam fakt, że urządzenie istnieje na działce od kilkudziesięciu lat, nie wystarcza do automatycznego stwierdzenia zasiedzenia.
Trzeba zbadać:
Sąd Najwyższy podkreślił w 2024 r., że jeżeli przedsiębiorstwo korzysta z nieruchomości na podstawie istniejącego tytułu prawnego, to w tym okresie nie wykonuje posiadania mogącego prowadzić do zasiedzenia służebności.
Właściciele często pytają, czy poza wynagrodzeniem za ustanowienie służebności mogą żądać również zapłaty za wcześniejsze korzystanie z nieruchomości.
To dwa różne roszczenia.
Nie należy ich automatycznie łączyć.
W 2024 r. Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów uznał, że utrata własności rzeczy w wyniku zasiedzenia nie powoduje sama przez się wygaśnięcia roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z niej przed upływem terminu zasiedzenia.
W sprawach przesyłowych nadal trzeba jednak dokładnie badać konkretny stan faktyczny.
Które problemy są najważniejsze w praktyce?To również częste pytanie na forach.
Właściciel nie zawsze może po prostu zażądać usunięcia słupa, kabla, gazociągu czy wodociągu.
Jeżeli przedsiębiorstwo posiada skuteczny tytuł prawny, takie żądanie może być nieskuteczne.
Kodeks cywilny przewiduje natomiast, że po wygaśnięciu służebności przedsiębiorca ma obowiązek usunąć urządzenia utrudniające korzystanie z nieruchomości. Jeżeli usunięcie powodowałoby nadmierne trudności lub koszty, powinien naprawić wynikłą szkodę.
Można próbować negocjować przebudowę infrastruktury, ale nie zawsze przedsiębiorstwo musi pokryć jej koszt.
Znaczenie ma m.in.:
Jeżeli właściciel chce przenieść urządzenie wyłącznie dlatego, że planuje inwestycję, operator może oczekiwać pokrycia kosztów przebudowy.
Nie zawsze.
Brak wpisu powinien skłonić właściciela do dalszego sprawdzenia sytuacji, ale nie przesądza jej.
Może istnieć np.:
Dlatego przed skierowaniem żądania zapłaty warto poprosić operatora o przedstawienie podstawy prawnej korzystania z nieruchomości.
TABELA 1. Najczęstsze problemy ze służebnością przesyłu
Problem Co trzeba sprawdzić? Zbyt niskie wynagrodzenie powierzchnię pasa, wartość gruntu i zakres ograniczeń Zbyt szeroki pas rzeczywiste potrzeby eksploatacyjne urządzeń Zarzut zasiedzenia daty, dokumenty i sposób korzystania z nieruchomości Brak wpisu w księdze inne tytuły prawne przedsiębiorstwa Bezumowne korzystanie okres korzystania i przedawnienie Ograniczenie zabudowy wpływ urządzeń na możliwość inwestycji Żądanie usunięcia urządzeń tytuł prawny przedsiębiorstwa Przeniesienie infrastruktury przyczynę przebudowy i podział kosztów Wejście operatora na działkę treść służebności i zakres prawa dostępu
Właściciel może znaleźć w internecie informacje, że ktoś otrzymał 20 tys., 100 tys. albo 300 tys. zł za służebność.
Takie porównanie często niewiele mówi.
Dwie podobnej wielkości działki mogą mieć zupełnie inną wartość służebności ze względu na:
Dlatego kwota z wyroku dotyczącego innej nieruchomości nie jest „stawką rynkową” dla wszystkich właścicieli.
7 najczęstszych sporów o służebność przesyłuNajczęstsze forumowe uproszczenia to:
Żadne z tych twierdzeń nie powinno być stosowane automatycznie.
Każda sprawa wymaga sprawdzenia dokumentów, historii urządzeń, zakresu korzystania z nieruchomości i aktualnej sytuacji prawnej.
Właściciel powinien przede wszystkim ustalić:
Dopiero wtedy warto negocjować z przedsiębiorstwem albo kierować sprawę do sądu.
Służebność przesyłu jest jednym z tych zagadnień, w których odpowiedź znaleziona na forum może być dobrym punktem wyjścia do dalszych poszukiwań, ale nie powinna zastępować analizy konkretnego stanu prawnego nieruchomości.
Obejrzyj nasz film.
Zapraszamy do wysłuchania 56. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem i Magdaleną Małecką.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Zapraszamy do wysłuchania 48. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
