Linia energetyczna, gazociąg, wodociąg albo inne urządzenie przesyłowe może znajdować się na prywatnej działce przez wiele lat, mimo że właściciel nigdy nie zawierał z przedsiębiorstwem umowy ani nie ustanawiał służebności przesyłu.
W takiej sytuacji pojawiają się dwa odrębne zagadnienia: ustanowienie służebności przesyłu na przyszłość oraz rozliczenie okresu, w którym przedsiębiorstwo wcześniej korzystało z nieruchomości bez odpowiedniego tytułu prawnego.
To nie są te same roszczenia.
Zapraszamy do wysłuchania 66. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu dotyczy przyszłego korzystania z nieruchomości po uzyskaniu przez przedsiębiorstwo odpowiedniego prawa.
Natomiast wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu dotyczy konkretnego okresu z przeszłości, w którym przedsiębiorstwo korzystało z cudzej nieruchomości bez skutecznej podstawy prawnej.
Sąd Najwyższy podkreśla, że oba świadczenia mają inne odniesienie czasowe i nie powinny być ze sobą utożsamiane.
W języku potocznym bardzo często używa się określenia „odszkodowanie za bezumowne korzystanie z gruntu”. Prawnie bardziej precyzyjne jest jednak określenie wynagrodzenie za bezumowne korzystanie.
Sąd Najwyższy wskazuje, że takie świadczenie nie ma charakteru klasycznego odszkodowania. Nie trzeba więc wykazywać konkretnej szkody w takiej postaci, jak przy typowym roszczeniu odszkodowawczym.
Wynagrodzenie ma odpowiadać wartości korzystania z cudzej nieruchomości – czyli w uproszczeniu temu, ile właściciel mógłby otrzymać, gdyby korzystanie odbywało się na podstawie odpłatnej umowy.
Dlatego wysokość wynagrodzenia może być ustalana z uwzględnieniem rynkowych stawek za korzystanie z nieruchomości określonego rodzaju.
Tabela 1. Służebność przesyłu a bezumowne korzystanie – najważniejsze różnice
Element Służebność przesyłu Bezumowne korzystanie Okres przede wszystkim przyszłość okres z przeszłości Podstawa ustanowienie prawa do korzystania z nieruchomości korzystanie bez odpowiedniego tytułu Świadczenie odpowiednie wynagrodzenie za ustanowienie służebności wynagrodzenie za okres faktycznego korzystania Cel uregulowanie dalszego korzystania z działki rozliczenie dotychczasowego korzystania Sposób wyceny zakres trwałego obciążenia nieruchomości wartość korzystania w określonym okresie Spadek wartości nieruchomości może mieć znaczenie przy ocenie skutków służebności nie jest automatycznie odszkodowaniem za utratę wartości Przedawnienie odrębna analiza szczególnie istotne dla okresu dochodzonego roszczenia
Roszczenie może powstać, gdy przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z prywatnej nieruchomości, nie mając skutecznego tytułu prawnego pozwalającego na taki zakres korzystania.
Przykładem może być sytuacja, w której przez działkę przebiega linia energetyczna, ale:
W orzecznictwie utrwalono możliwość dochodzenia od przedsiębiorstwa przesyłowego wynagrodzenia na podstawie przepisów dotyczących posiadania rzeczy i służebności, w szczególności art. 224–225 k.c. w związku z art. 230 i przepisami dotyczącymi posiadania służebności.
Nie oznacza to jednak, że samo istnienie przewodów lub słupa zawsze automatycznie oznacza należność. Najpierw trzeba sprawdzić, czy przedsiębiorstwo rzeczywiście nie ma tytułu prawnego.
To jeden z najważniejszych problemów praktycznych.
Nie powinno się automatycznie przyjmować, że wynagrodzenie przysługuje tylko za kilka metrów kwadratowych znajdujących się bezpośrednio pod słupem.
Sąd Najwyższy wskazał, że przy roszczeniu przeciwko przedsiębiorstwu przesyłowemu zakres terenu objętego wynagrodzeniem za bezumowne korzystanie powinien odpowiadać terenowi, który był faktycznie wykorzystywany w sposób odpowiadający służebności.
Może więc chodzić np. o pas:
Nie należy jednak automatycznie utożsamiać każdego szerokiego pasa technicznego z powierzchnią, za którą należy się zapłata. Zakres powinien odpowiadać rzeczywistemu sposobowi korzystania.
Nie istnieje ustawowa stawka za 1 m².
Wysokość wynagrodzenia ustala się indywidualnie. Sąd Najwyższy wskazuje, że powinno ono odpowiadać temu, co właściciel mógłby uzyskać, gdyby oddał nieruchomość do odpłatnego korzystania na podstawie ważnej umowy. Punktem odniesienia mogą być więc stawki rynkowe obowiązujące w danym miejscu i czasie.
Przy wycenie mogą mieć znaczenie:
Wycena może również wykorzystywać współczynnik współkorzystania z nieruchomości, czyli uwzględniać fakt, że właściciel zwykle nie traci całkowicie możliwości korzystania z gruntu.
Nie.
To częsty błąd.
Przy wynagrodzeniu za ustanowienie służebności analizuje się trwałe, przyszłe ograniczenie prawa własności.
Przy bezumownym korzystaniu analizowany jest konkretny okres z przeszłości i rzeczywisty sposób, w jaki właściciel mógł w tym czasie korzystać z nieruchomości.
Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że przy wycenie bezumownego korzystania nie można automatycznie uwzględniać wszystkich hipotetycznych sposobów przyszłego wykorzystania działki. Istotny jest sposób korzystania właściwy dla badanego okresu.
To oznacza, że działka rolna, która dopiero wiele lat później została przeznaczona pod zabudowę, nie musi być za cały wcześniejszy okres wyceniana jak grunt budowlany.
Nie automatycznie.
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie jest tym samym co odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości.
Sąd Najwyższy wielokrotnie podkreślał, że nie należy obliczać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie po prostu jako różnicy pomiędzy wartością działki bez urządzeń przesyłowych i wartością działki obciążonej ich obecnością.
Roszczenie dotyczy przede wszystkim wartości korzystania z gruntu przez przedsiębiorstwo w określonym czasie.
Spadek wartości nieruchomości może wymagać odrębnej podstawy prawnej albo zostać uwzględniony w innym rodzaju roszczenia.
Służebność przesyłu a bezumowne korzystanieTo zależy od terminu przedawnienia właściwego dla konkretnego roszczenia i statusu stron.
Nie należy dziś automatycznie powtarzać popularnego w starszych publikacjach twierdzenia, że „zawsze można żądać zapłaty za 10 lat wstecz”.
Art. 118 Kodeksu cywilnego przewiduje obecnie co do zasady 6-letni termin przedawnienia, a dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata. Konkretna kwalifikacja zależy jednak od charakteru roszczenia i podmiotu, który go dochodzi.
W 2026 r. Sąd Najwyższy ponownie analizował kwestię bezumownego korzystania i wskazał, że jeśli roszczenie pozostaje związane z prowadzeniem działalności gospodarczej właściciela, może podlegać trzyletniemu terminowi przedawnienia.
W przypadku osoby prywatnej sytuacja może być inna.
Dlatego przy ocenie okresu, za który można żądać pieniędzy, trzeba uwzględnić:
W orzecznictwie przyjmowano, że roszczenie za bezumowne korzystanie narasta wraz z kolejnymi okresami korzystania z rzeczy, a poszczególne części mogą przedawniać się niezależnie.
Ma to duże znaczenie praktyczne: wieloletnie korzystanie z działki nie oznacza automatycznie, że właściciel może dziś odzyskać należność za cały okres od momentu posadowienia linii.
Część roszczeń może być już przedawniona.
Nie.
To bardzo ważna pułapka.
Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 26 listopada 2014 r. stwierdził, że samo wniesienie pozwu o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie przerywa biegu zasiedzenia służebności przesyłu.
Oznacza to, że właściciel, który chce przeciwdziałać zasiedzeniu, nie powinien zakładać, że samo żądanie pieniędzy zabezpiecza jego sytuację prawną.
Kwestia przerwania biegu zasiedzenia wymaga odrębnej analizy i właściwej czynności prawnej.
To jedno z najbardziej skomplikowanych zagadnień.
W starszym orzecznictwie dotyczącym bezpośrednio służebności przesyłu Sąd Najwyższy przyjmował, że po zasiedzeniu służebności właścicielowi nie przysługuje wynagrodzenie za korzystanie za okres poprzedzający zasiedzenie. Takie stanowisko znalazło się m.in. w uchwale z 30 listopada 2016 r.
Jednocześnie w uchwale siedmiu sędziów z 3 kwietnia 2024 r. Sąd Najwyższy, rozstrzygając szerzej problem zasiedzenia własności rzeczy, stwierdził, że utrata własności wskutek zasiedzenia nie powoduje sama przez się wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za okres poprzedzający zasiedzenie.
Dlatego w sprawach dotyczących zasiedzenia służebności przesyłu nie należy dziś formułować automatycznego wniosku bez analizy konkretnego stanu faktycznego i aktualnego orzecznictwa. To obszar, w którym wcześniejsze i nowsze kierunki judykatury wymagają bardzo ostrożnego zestawienia.
Przepisy Kodeksu cywilnego różnicują sytuację posiadacza w dobrej i złej wierze.
W uproszczeniu zła wiara występuje wtedy, gdy przedsiębiorstwo wie albo powinno wiedzieć, że nie ma skutecznego prawa do korzystania z cudzej nieruchomości.
Ocena dobrej lub złej wiary może mieć znaczenie m.in. dla zakresu obowiązku zapłaty.
Nie wystarczy jednak stwierdzić, że „nie ma aktu notarialnego, więc przedsiębiorstwo jest w złej wierze”. Trzeba sprawdzić całą dokumentację, np.:
Roszczenie za wcześniejszy okres korzystania jest związane z osobą, która była właścicielem nieruchomości w czasie, którego dotyczy żądanie.
Jeżeli działka zmienia właściciela, trzeba więc ustalić, kto był uprawniony do wynagrodzenia za poszczególne okresy.
Nabywca nieruchomości nie powinien automatycznie zakładać, że może żądać wynagrodzenia również za cały okres sprzed zakupu.
Przed wystąpieniem do przedsiębiorstwa warto zebrać dokumenty dotyczące zarówno nieruchomości, jak i samej infrastruktury.
Najważniejsze są:
Następnie trzeba ustalić:
Przy większych roszczeniach – często tak.
Rzeczoznawca może ustalić m.in.:
Nie powinien natomiast automatycznie wyceniać „odszkodowania za spadek wartości” jako części wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, jeśli brak do tego odrębnej podstawy.
Służebność przesyłu i bezumowne korzystanie – różnice w czasieNajważniejszy wniosek: zapłata za wcześniejsze korzystanie i wynagrodzenie za ustanowienie służebności mogą dotyczyć innych okresów i nie są tym samym świadczeniem.
Co do zasady są to dwa odrębne roszczenia, więc samo wystąpienie o ustanowienie służebności nie oznacza automatycznie rezygnacji z rozliczenia wcześniejszego okresu.
Trzeba jednak uważać, aby nie doszło do podwójnego wynagrodzenia tego samego uszczerbku.
Sąd Najwyższy podkreśla, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności i wynagrodzenie za wcześniejsze bezumowne korzystanie mają inne odniesienie czasowe.
W praktyce można więc analizować:
Najważniejsze jest to, że roszczenie za bezumowne korzystanie z działki przez przedsiębiorstwo przesyłowe nie jest tym samym co wynagrodzenie za ustanowienie służebności.
Pierwsze dotyczy przeszłości, drugie przede wszystkim przyszłości.
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie jest klasycznym odszkodowaniem za szkodę. Jego wysokość powinna odpowiadać wartości korzystania z nieruchomości w konkretnym okresie.
Przed skierowaniem żądania do przedsiębiorstwa warto jednak sprawdzić cztery kwestie:
Dopiero po ustaleniu tych elementów można rzetelnie określić, czy właścicielowi przysługuje zapłata i jakiej kwoty można dochodzić.
Obejrzyj nasz film.
Zapraszamy do wysłuchania 56. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem i Magdaleną Małecką.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Zapraszamy do wysłuchania 48. odcinka podcastu Pewny Lokal z Piotrem Semeniukiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
