Jakie urządzenia obejmuje operat szacunkowy dla służebności przesyłu?

Jakie urządzenia obejmuje operat szacunkowy dla służebności przesyłu?

Służebność przesyłu kojarzy się najczęściej z liniami energetycznymi lub gazociągami przebiegającymi przez prywatną działkę. W praktyce katalog infrastruktury, która może mieć znaczenie przy wycenie, jest znacznie szerszy. Obejmuje urządzenia służące między innymi do doprowadzania lub odprowadzania energii, gazu, wody czy innych mediów.

Rodzaj infrastruktury ma duże znaczenie dla wartości służebności. Inaczej na możliwość korzystania z nieruchomości wpływa podziemny przewód biegnący przy granicy działki, a inaczej linia energetyczna przecinająca teren przeznaczony pod zabudowę. Dlatego rzeczoznawca majątkowy analizuje nie tylko powierzchnię zajętą przez urządzenie, lecz także rzeczywisty zakres ograniczeń wynikających z jego lokalizacji.

Jakie urządzenia przesyłowe mogą zostać objęte wyceną służebności?

Podstawowe znaczenie ma art. 49 Kodeksu cywilnego, odnoszący się do urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu i energii elektrycznej oraz innych podobnych urządzeń. W praktyce służebność może więc dotyczyć różnych elementów infrastruktury znajdujących się nad powierzchnią gruntu, na niej albo pod ziemią.

Przy sporządzaniu wyceny analizowane mogą być przede wszystkim:

• linie elektroenergetyczne wraz ze słupami i pozostałą infrastrukturą,
• gazociągi, wodociągi i sieci kanalizacyjne,
• sieci ciepłownicze i telekomunikacyjne,
• przewody, kable, studzienki oraz inne urządzenia niezbędne do funkcjonowania danej sieci,
• infrastruktura towarzysząca, jeżeli jej obecność wpływa na sposób korzystania z nieruchomości.

Nie oznacza to, że każdy element infrastruktury automatycznie uzasadnia identyczny sposób obliczenia wynagrodzenia. Rzeczoznawca musi ustalić charakter urządzenia, jego położenie oraz zakres uprawnień przedsiębiorstwa korzystającego z gruntu.

Operat służebności przesyłu

Linie energetyczne i gazociągi – jaki mają wpływ na wartość działki?

Linie elektroenergetyczne są dobrym przykładem infrastruktury, której oddziaływanie może wykraczać poza powierzchnię fizycznie zajętą przez urządzenie. Sam słup może zajmować niewielki fragment działki, natomiast przebieg przewodów oraz związane z nimi ograniczenia mogą wpływać na możliwość zagospodarowania znacznie większego obszaru.

Podobnie wygląda sytuacja z gazociągami. Instalacja znajdująca się pod ziemią może być praktycznie niewidoczna podczas codziennego korzystania z nieruchomości, ale jej obecność może wiązać się z ograniczeniami dotyczącymi zabudowy lub zagospodarowania terenu. Konieczne może być również umożliwienie przedsiębiorstwu dostępu do sieci w przypadku kontroli, konserwacji, naprawy czy modernizacji.

Dlatego przy wycenie znaczenie ma nie tylko rodzaj urządzenia, ale także jego usytuowanie. Inne skutki może powodować przewód biegnący wzdłuż granicy dużej działki, a inne infrastruktura przecinająca centralnie niewielką parcelę budowlaną.

Wodociąg, kanalizacja i sieć telekomunikacyjna w operacie szacunkowym

Służebność przesyłu może być związana również z urządzeniami wodociągowymi, kanalizacyjnymi, ciepłowniczymi czy telekomunikacyjnymi. W takich przypadkach infrastruktura często przebiega pod powierzchnią terenu, jednak nie oznacza to automatycznie, że jej wpływ na nieruchomość jest niewielki.

Rzeczoznawca powinien uwzględnić rzeczywisty zakres korzystania z działki przez przedsiębiorstwo. Istotne może być między innymi prawo wejścia na nieruchomość w celu usunięcia awarii, prowadzenia prac konserwacyjnych albo wymiany urządzeń. Znaczenie mają także ewentualne ograniczenia dotyczące wykonywania określonych prac w pobliżu sieci.

Wycena wymaga więc analizy konkretnej nieruchomości. Pewny Lokal oferuje sporządzanie operatów szacunkowych przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych, dzięki czemu wartość nieruchomości i ekonomiczne skutki jej obciążenia mogą zostać określone na podstawie indywidualnych parametrów gruntu.

Czy wycena obejmuje tylko miejsce zajęte przez urządzenie?

Jednym z częstszych błędów jest utożsamianie powierzchni służebności wyłącznie z fragmentem gruntu fizycznie zajętym przez urządzenie. Tymczasem przy ustalaniu wynagrodzenia znaczenie może mieć szerszy obszar, na którym właściciel musi liczyć się z określonymi ograniczeniami.

Przy analizie mogą być brane pod uwagę:

• przebieg i powierzchnia pasa służebności,
• możliwość dostępu przedsiębiorstwa do urządzeń,
• ograniczenia w zabudowie lub innym wykorzystaniu terenu,
• częstotliwość potencjalnych prac eksploatacyjnych,
• wpływ infrastruktury na pozostałą część nieruchomości.

Szczególnie istotne może być ostatnie kryterium. Jeżeli urządzenie utrudnia racjonalną zabudowę działki albo powoduje, że część terenu traci swoje dotychczasowe możliwości wykorzystania, ekonomiczne konsekwencje mogą być większe niż wynikałoby to z samej powierzchni zajętej przez instalację.

Potencjalny zakres wpływu infrastruktury na korzystanie z działki

Jak rzeczoznawca uwzględnia urządzenia przesyłowe w operacie?

Operat szacunkowy nie powinien sprowadzać się do zastosowania jednej stawki za metr kwadratowy. Rzeczoznawca analizuje nieruchomość, jej przeznaczenie, wartość rynkową oraz sposób, w jaki konkretna infrastruktura ogranicza wykonywanie prawa własności.

Znaczenie może mieć również to, czy przedsiębiorstwo korzysta z gruntu stale, czy jedynie okresowo potrzebuje do niego dostępu. Analizowane są dokumenty dotyczące przebiegu urządzeń oraz informacje pozwalające określić zakres służebności. W przypadku działki budowlanej szczególnie ważne będzie ustalenie, czy infrastruktura wpływa na możliwość lokalizacji budynku zgodnie z planowanym sposobem zagospodarowania.

Z tego względu dwie pozornie podobne sieci nie muszą prowadzić do ustalenia podobnego wynagrodzenia. Każda wycena powinna odnosić się do konkretnej nieruchomości i faktycznych ograniczeń występujących na jej terenie.

Urządzenia przesyłowe w wycenie służebności – podsumowanie

Operat dotyczący służebności przesyłu może uwzględniać między innymi infrastrukturę energetyczną, gazową, wodociągową, kanalizacyjną, ciepłowniczą i telekomunikacyjną. Kluczowe znaczenie ma jednak nie sama nazwa urządzenia, lecz zakres ingerencji w nieruchomość oraz konsekwencje dla jej właściciela.

Jeżeli potrzebna jest profesjonalna wycena nieruchomości, Pewny Lokal może pomóc w zamówieniu operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę. Pozwala to oprzeć dalsze negocjacje lub postępowanie dotyczące służebności na analizie wartości konkretnej nieruchomości, zamiast wyłącznie na orientacyjnych stawkach.

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy majątkowego?

Zamów przygotowanie operatu!

• Banki prawie zawsze akceptują nasze operaty.
• Nasze operaty pokazują prawdziwą wartość nieruchomości
• Operat nawet w 48 h.

Gwarancja prawdziwej wartości nieruchomości.
Doświadczeni rzeczoznawcy.
Odpowiemy na wszystkie pytania o operacie.

Rezerwuj online

Potrzebujesz operatu szacunkowego?

Zamów operat

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Justyna Jaworska

Jest radcą prawnym specjalizującym się w prawie mieszkaniowym. Potrafi rozwikłać nawet najbardziej skomplikowaną sytuację i przekazać ją w sposób zrozumiały. Pomogła już wielu klientom, którzy nie rozumieli swoich praw. Jej mocną stroną jest ochrona praw nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Tłumaczy w przystępny sposób zapisy znajdujące się w ustawie deweloperskiej, podkreślając prawa, jakie ma każdy nabywca. Lubi piec ciasta, to działa na nią odprężająco.