Najem na doby a przeznaczenie lokalu w planie miejscowym

Najem na doby a przeznaczenie lokalu w planie miejscowym

Najem krótkoterminowy stał się popularnym sposobem zarabiania na mieszkaniach i domach. Rozwój platform rezerwacyjnych sprawił, że właściciele mogą łatwo oferować nieruchomości na kilka dni lub tygodni. Problem w tym, że przepisy nie zawsze nadążają za praktyką rynkową.

Jedną z istotnych kwestii jest relacja między najmem na doby a miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Znaczenie może mieć bowiem nie tylko formalny status lokalu, ale również sposób jego faktycznego użytkowania.

Najem na doby a działalność hotelarska

Polskie przepisy nie wyznaczają jednoznacznej granicy pomiędzy klasycznym najmem mieszkaniowym a krótkotrwałym zakwaterowaniem. W praktyce istotną rolę odgrywa więc orzecznictwo sądów administracyjnych.

Jednym z kryteriów pozwalających rozróżnić te formy jest przeniesienie centrum aktywności życiowej. Przy tradycyjnym najmie lokal staje się miejscem, w którym najemca rzeczywiście mieszka i organizuje swoje codzienne życie.

Inaczej wygląda pobyt trwający kilka dni. Gość nie przenosi do lokalu swojego centrum życiowego, a właściciel często zapewnia wyposażenie charakterystyczne dla usług noclegowych, np. pościel czy ręczniki. Taki sposób korzystania z nieruchomości może być traktowany inaczej niż klasyczny najem i zbliżać się do działalności hotelarskiej.

Najem na doby a MPZP

Najem krótkoterminowy a MPZP

Kwalifikacja działalności ma znaczenie z punktu widzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. MPZP określa przeznaczenie terenów i wskazuje, jakie funkcje mogą być na nich realizowane.

Jeżeli plan przewiduje wyłącznie funkcję mieszkaniową, prowadzenie działalności o charakterze hotelarskim może zostać zakwestionowane. W efekcie lokal formalnie przeznaczony do mieszkania, ale regularnie oferowany kolejnym gościom na kilka dni, może stać się przedmiotem zainteresowania organów nadzoru.

Problem ten może dotyczyć nawet około 95% mieszkań i domów wykorzystywanych do najmu krótkoterminowego - nie jest to jednak oficjalna statystyka. Pokazuje natomiast skalę potencjalnego problemu wynikającego z niedostosowania przepisów do praktyki rynkowej.

Mieszkanie, dom i aparthotel – różne sytuacje prawne

W rozmowie Piotra Semeniuka z Janem Śpiewakiem w 55. odcinku podcastu Pewnego Lokalu. odcinku podcastu podkreślono, że ocena legalności najmu zależy również od rodzaju obiektu i funkcji dopuszczonej w danej lokalizacji. Inaczej może wyglądać sytuacja mieszkania znajdującego się na terenie przeznaczonym wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową, a inaczej lokalu w budynku, w którym dopuszczona jest działalność usługowa.

Mieszkanie i dom wykorzystywane do najmu na doby

W przypadku mieszkania położonego na terenie, dla którego miejscowy plan przewiduje wyłącznie funkcję mieszkaniową, regularne świadczenie usług krótkotrwałego zakwaterowania może prowadzić do wątpliwości dotyczących zgodności sposobu użytkowania lokalu z jego przeznaczeniem. Znaczenie ma przy tym nie sama własność mieszkania, lecz sposób, w jaki jest ono faktycznie wykorzystywane.

Podobne problemy mogą dotyczyć domu jednorodzinnego regularnie udostępnianego turystom. Sam fakt, że nieruchomość jest domem, nie przesądza o możliwości prowadzenia w niej najmu na doby. Istotne pozostają przeznaczenie terenu, sposób użytkowania obiektu oraz charakter świadczonych usług.

Aparthotel i obiekt hotelowy w innej sytuacji

Inaczej może wyglądać sytuacja lokalu znajdującego się w budynku usługowym lub aparthotelu, jeżeli jego przeznaczenie pozwala na świadczenie usług zakwaterowania. W takim przypadku krótkie pobyty gości mogą być zgodne z funkcją przewidzianą dla nieruchomości.

Jeszcze bardziej jednoznaczna jest sytuacja typowego obiektu hotelowego. Budynki tego rodzaju są od początku przygotowywane do obsługi dużej liczby zmieniających się gości. Mogą posiadać recepcję, odpowiednio zaprojektowane drogi ewakuacyjne oraz wymagane zabezpieczenia przeciwpożarowe. Są więc funkcjonalnie i technicznie przystosowane do świadczenia usług noclegowych w sposób, w jaki zwykły budynek mieszkalny nie zawsze jest przygotowany.

Przywrócenie funkcji mieszkaniowej nie zawsze oznacza remont

W kontekście działań nadzoru budowlanego istotne jest również znaczenie pojęcia przywrócenia funkcji mieszkaniowej. Nie musi ono oznaczać konieczności przeprowadzenia przebudowy czy innych robót budowlanych.

Jeżeli problem wynika ze sposobu korzystania z mieszkania, przywrócenie funkcji mieszkaniowej może polegać przede wszystkim na zaprzestaniu świadczenia usług krótkotrwałego zakwaterowania. Lokal może pozostać fizycznie niezmieniony, ale ponownie służyć celom mieszkaniowym.

Pokazuje to, że przy ocenie najmu krótkoterminowego znaczenie ma nie tylko konstrukcja czy wyposażenie nieruchomości. Równie istotne są jej formalne przeznaczenie oraz rzeczywisty sposób użytkowania.

Co może zrobić nadzór budowlany?

Kontrola sposobu użytkowania nieruchomości może rozpocząć się między innymi po zgłoszeniu dokonanym przez sąsiada. Do konfliktów dochodzi szczególnie wtedy, gdy częsta rotacja gości wiąże się z hałasem lub innymi uciążliwościami.

Jeżeli organ stwierdzi nieprawidłowości, właściciel może spotkać się z określonymi konsekwencjami:

• Kontrolą sposobu użytkowania obiektu – nadzór może zweryfikować, do jakich celów faktycznie wykorzystywane jest mieszkanie lub dom.
• Nakazem przywrócenia funkcji mieszkaniowej – właściciel może zostać zobowiązany do zaprzestania działalności niezgodnej z przeznaczeniem nieruchomości.
• Zakazem dalszego prowadzenia działalności – konsekwencją postępowania może być zakaz świadczenia usług zakwaterowania w danym obiekcie.
• Sankcjami za niewykonanie decyzji – dalsze prowadzenie działalności pomimo wydanego zakazu może prowadzić do kolejnych konsekwencji administracyjnych i finansowych.

Każdy przypadek wymaga jednak indywidualnej analizy. Znaczenie mają zapisy konkretnego MPZP, charakter prowadzonej działalności oraz rzeczywisty sposób korzystania z nieruchomości.

Kluczowe obszary prawne najmu na doby

Jak mogą zmienić się przepisy dotyczące najmu na doby?

W 2026 roku trwają prace nad zmianami dotyczącymi rynku najmu krótkoterminowego. Jednym z impulsów jest unijne rozporządzenie 2024/1028 dotyczące gromadzenia i udostępniania danych związanych z usługami krótkoterminowego najmu zakwaterowania.

Projektowane krajowe rozwiązania przewidują między innymi rejestrację obiektów wykorzystywanych do najmu krótkoterminowego. Zmiany mogą doprowadzić do wyraźniejszego wyodrębnienia tej działalności jako formy znajdującej się pomiędzy klasycznym najmem mieszkaniowym a usługami hotelarskimi.

Istotne będzie jednak ustalenie relacji nowych regulacji z przepisami dotyczącymi planowania przestrzennego. Samo stworzenie rejestru nie musi automatycznie rozwiązać wszystkich wątpliwości dotyczących zgodności najmu na doby z przeznaczeniem nieruchomości określonym w MPZP.

Czy nowe przepisy zalegalizują najem krótkoterminowy?

Planowane zmiany prowadzą do interesującego paradoksu. Regulacje mające zwiększyć kontrolę nad rynkiem mogą jednocześnie stworzyć bardziej przejrzyste podstawy jego funkcjonowania.

Potencjalne skutki zmian to:

• Uporządkowanie statusu najmu na doby – nowe przepisy mogą ograniczyć problemy z kwalifikowaniem działalności jako najmu mieszkaniowego lub usług hotelarskich.
• Większa przejrzystość rynku – rejestracja ułatwi ustalenie, które nieruchomości są wykorzystywane do krótkotrwałego zakwaterowania.
• Stabilniejsze warunki dla właścicieli – jasne zasady mogą zmniejszyć ryzyko związane z niepewnym statusem prawnym działalności.
• Skuteczniejsza kontrola – odpowiednie organy zyskają możliwość reagowania na rzeczywiste naruszenia i uciążliwości.

Podsumowanie

Najem na doby a plan zagospodarowania przestrzennego to zagadnienie istotne dla właścicieli mieszkań i domów. Obecne wątpliwości wynikają przede wszystkim z niejasnej granicy pomiędzy najmem mieszkaniowym a działalnością o charakterze hotelarskim. W określonych przypadkach sposób wykorzystywania nieruchomości może zainteresować nadzór budowlany, szczególnie po zgłoszeniu ze strony sąsiadów.

Planowane regulacje mogą uporządkować rynek i stworzyć bardziej przejrzyste zasady prowadzenia najmu krótkoterminowego. Ostateczny efekt będzie jednak zależał od kształtu nowych przepisów oraz ich powiązania z regulacjami dotyczącymi planowania przestrzennego.

Więcej informacji o najmie krótkoterminowym, nadzorze budowlanym i planowanych zmianach prawnych można znaleźć w pełnym odcinku podcastu Pewny Lokal na YouTube:https://youtu.be/H7SbAH9WnWU

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy najmu? Albo pomocy inżyniera przy sprawdzeniu najemcy?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Olga Łęga

Pracuje dla nas już ponad 5 lat. Zna ustawę deweloperską i wynikające z niej prawa i obowiązki dewelopera, a także prawa nabywców. O rynku deweloperskim pisze w przystępny sposób. Absolwentka filologii polskiej, która cały czas poznaje rynek nieruchomości. Potrafi załatwić formalności związane z budową domu. Interesuje ją inwestowanie w grunty. Lubi pracę w ogrodzie. Wolne chwile spędza z rodziną i psem.