Najem na doby jak rozliczyć się z urzędem?

Najem na doby jak rozliczyć się z urzędem?

Rozliczanie przychodów z najmu krótkoterminowego może w 2026 roku stać się szczególnie ważne dla właścicieli mieszkań i domów oferowanych na doby. Planowane regulacje mają zwiększyć przejrzystość rynku oraz ułatwić kontrolę działalności prowadzonej przez wynajmujących. Istotne jest więc prawidłowe rozróżnienie klasycznego najmu mieszkaniowego od usług krótkotrwałego zakwaterowania.

Najem krótkoterminowy a podatki

Sposób rozliczenia z urzędem skarbowym zależy przede wszystkim od rzeczywistego charakteru udostępniania nieruchomości. Najem długoterminowy służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Najemca traktuje lokal jako swoje miejsce zamieszkania i przenosi do niego codzienną aktywność życiową.

Inaczej wygląda sytuacja przy pobytach trwających kilka dni lub tygodni. Goście korzystają z mieszkania tymczasowo, najczęściej podczas wyjazdu turystycznego lub służbowego. Po zakończeniu jednego pobytu lokal jest przygotowywany dla kolejnych osób.

Przy określaniu charakteru najmu znaczenie mogą mieć:

• długość i częstotliwość pobytów,
• cel korzystania z nieruchomości,
• zakres usług zapewnianych gościom,
• regularność udostępniania lokalu,
• faktyczny sposób prowadzenia działalności.

Sama nazwa zawartej umowy nie musi zatem decydować o sposobie rozliczenia. Organy podatkowe mogą brać pod uwagę rzeczywisty model wykorzystywania mieszkania lub domu.

Najem na doby - jak rozliczyć z urzędem

Najem na doby a podatek VAT

Jedną z istotnych różnic pomiędzy najmem mieszkaniowym a krótkotrwałym zakwaterowaniem jest sposób rozliczania VAT. Najem nieruchomości mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe może korzystać ze zwolnienia z tego podatku. Dla usług związanych z zakwaterowaniem przewidziana jest natomiast stawka VAT wynosząca 8%.

Nie oznacza to, że sytuacja podatkowa każdego właściciela oferującego nieruchomość na doby jest identyczna. Obowiązki mogą zależeć między innymi od statusu podatnika i skali działalności, dlatego konkretny przypadek wymaga indywidualnej analizy.

Problem może pojawić się, gdy regularne świadczenie usług krótkotrwałego zakwaterowania jest rozliczane jak prywatny najem długoterminowy. W razie kontroli urząd skarbowy może sprawdzić, w jaki sposób nieruchomość jest faktycznie wykorzystywana.

Jeżeli sposób rozliczeń okaże się nieprawidłowy, może powstać konieczność uregulowania zaległych zobowiązań. Właściciele regularnie oferujący noclegi powinni więc sprawdzić, czy przyjęte zasady odpowiadają charakterowi świadczonych usług.

Czy najem na doby jest działalnością hotelarską?

Kwalifikacja najmu krótkoterminowego może mieć znaczenie nie tylko dla podatków. Polskie przepisy przez lata nie wyodrębniały jednoznacznie współczesnego modelu udostępniania mieszkań i domów na krótkie pobyty.

W praktyce pojawiały się więc spory dotyczące granicy pomiędzy zwykłym najmem a usługami zakwaterowania. Jednym z kryteriów stosowanych przy ocenie było to, czy osoba korzystająca z nieruchomości przenosi do niej swoje centrum życiowe. Przy pobycie trwającym kilka dni trudno mówić o takim sposobie użytkowania lokalu.

Planowane regulacje mają uporządkować tę sytuację i stworzyć bardziej przejrzyste ramy dla rynku najmu krótkoterminowego. Może to oznaczać dodatkowe obowiązki dla właścicieli, ale również większą pewność dotyczącą zasad prowadzenia działalności.

Porównanie stawki VAT - najem mieszkaniowy i usługi zakwaterowania

Rejestr najmu krótkoterminowego a urząd skarbowy

Ważnym elementem zmian ma być system rejestracji obiektów wykorzystywanych do najmu krótkoterminowego. Rozwiązania te są związane z unijnymi regulacjami dotyczącymi gromadzenia i wymiany danych o usługach krótkotrwałego zakwaterowania.

Obiekty objęte nowymi zasadami mają być identyfikowane za pomocą numerów rejestracyjnych. Pozwoli to łatwiej powiązać ofertę publikowaną w internecie z konkretną nieruchomością i podmiotem odpowiedzialnym za jej udostępnianie.

Nowy system może oznaczać:

• obowiązek rejestracji obiektów objętych przepisami,
• nadawanie indywidualnych numerów rejestracyjnych,
• łatwiejszą identyfikację ofert internetowych,
• większy dostęp administracji do informacji o rynku,
• ograniczenie działalności prowadzonej poza oficjalnym obiegiem.

Dla organów podatkowych większa dostępność danych może ułatwić ustalenie, jak faktycznie wykorzystywana jest nieruchomość. Trudniejsze może stać się przedstawianie regularnych usług zakwaterowania jako klasycznego najmu mieszkaniowego.

Co nowe przepisy oznaczają dla wynajmujących?

Nowe regulacje mogą przynieść właścicielom dodatkowe obowiązki, ale jednocześnie zwiększyć bezpieczeństwo prawne działalności prowadzonej zgodnie z przepisami. Rynek najmu na doby rozwijał się szybko, podczas gdy prawo nie zawsze nadążało za modelem opartym na internetowych platformach rezerwacyjnych.

Wprowadzenie jasnych zasad może uporządkować tę sytuację. Właściciele będą musieli dostosować się do wymogów rejestracyjnych i prawidłowo rozliczać działalność. Jednocześnie mogą uzyskać bardziej przewidywalne warunki funkcjonowania na rynku.

Większa przejrzystość powinna również ograniczyć szarą strefę. Powiązanie ofert z konkretnymi obiektami ułatwi kontrolowanie rynku oraz egzekwowanie obowiązków wynikających z przepisów.

Jak przygotować się do zmian w 2026 roku?

Właściciel oferujący mieszkanie lub dom na krótkie pobyty powinien przede wszystkim ustalić rzeczywisty charakter prowadzonej działalności. Warto sprawdzić sposób rozliczania przychodów i obowiązki związane z VAT, a także śledzić dalsze prace nad krajowymi regulacjami.

Szczególnie ważna będzie zgodność pomiędzy faktycznym sposobem udostępniania nieruchomości a przyjętą formą rozliczeń. W przypadku wątpliwości dotyczących indywidualnej sytuacji warto skonsultować się z księgowym lub doradcą podatkowym.

Podsumowanie

Planowane regulacje mogą zmienić zasady funkcjonowania rynku najmu na doby. System rejestracji ma zwiększyć jego przejrzystość, ograniczyć szarą strefę oraz ułatwić kontrolę prawidłowości rozliczeń.

Więcej informacji o podatkach i planowanych zmianach dotyczących najmu krótkoterminowego znajduje się w odcinku podcastu Pewnego Lokalu. Zachęcamy do obejrzenia pełnego materiału:https://youtu.be/H7SbAH9WnWU

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy najmu? Albo pomocy inżyniera przy sprawdzeniu najemcy?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Weronika Mierczak

Na co dzień pracuje jako logopeda i rozwija dodatkowe zainteresowania związane z SEO oraz tworzeniem treści na strony internetowe, zwłaszcza o tematyce nieruchomościowej.