Najemca a wynajmujący w Polsce: kto ma silniejszą pozycję?

Czy polskie przepisy rzeczywiście dają najemcy wyraźną przewagę nad właścicielem mieszkania? W 67. odcinku podcastu Pewny Lokal dr Piotr Semeniuk rozmawiał o tym z Mikołajem Pają, ekspertem rynku mieszkaniowego zajmującym się tematami lokatorskimi i działaczem Miasto Jest Nasze. Dyskusja dotyczyła przede wszystkim ochrony lokatorów, możliwości odzyskania mieszkania przez właściciela oraz różnic między zwykłym najmem a najmem okazjonalnym.

Czy w Polsce najemca ma więcej praw niż wynajmujący?

Punktem wyjścia do rozmowy było pytanie o to, która strona najmu znajduje się obecnie w silniejszej pozycji. Mikołaj Paja od razu zaznaczył, że patrzy na ten problem przede wszystkim z perspektywy lokatorskiej. Dr Piotr Semeniuk zwrócił natomiast uwagę, że w działalności Pewnego Lokalu częściej spotyka się z punktem widzenia właścicieli i wynajmujących. Pozwoliło to zestawić dwa różne spojrzenia na ten sam problem.

Zdaniem Mikołaja Paji w debacie publicznej mocno utrwalił się obraz właściciela, który ma niewiele możliwości działania wobec problematycznego lokatora. W internecie pojawiają się historie dotyczące zdewastowanych mieszkań czy trudności z eksmisją, a jednym z często powtarzanych przekonań jest to, że rodziny z dziećmi praktycznie nie można usunąć z wynajmowanego lokalu.

Gość podcastu przekonywał jednak, że część takich twierdzeń upraszcza rzeczywiste zasady ochrony najemców. W jego ocenie polski system nie jest szczególnie rygorystyczny, zwłaszcza na tle rozwiązań funkcjonujących w niektórych państwach Europy Zachodniej. Istotnym argumentem w tej dyskusji jest najem okazjonalny, który daje właścicielowi inne możliwości niż zwykła umowa najmu.

Najem zwykły a najem okazjonalny - najważniejsze różnice

Najem zwykły a najem okazjonalny – jakie są różnice?

Dr Piotr Semeniuk zaproponował, aby uporządkować zasady dotyczące dwóch modeli najmu prywatnego. Jednym z najważniejszych tematów stała się procedura odzyskania mieszkania w sytuacji, gdy pojawiają się podstawy do eksmisji najemcy.

Przy najmie okazjonalnym najemca składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji oraz wskazuje lokal, do którego będzie mógł się przenieść. Jak tłumaczył Mikołaj Paja, istotną różnicą jest możliwość przeprowadzenia eksmisji bez standardowego postępowania sądowego dotyczącego opróżnienia lokalu.

Z punktu widzenia właściciela znaczenie mają przede wszystkim dwa elementy:

• procedura odzyskania lokalu może przebiegać inaczej niż przy zwykłym najmie,
• znaczna część ochrony wynikającej z ustawy o ochronie praw lokatorów zostaje przy najmie okazjonalnym wyłączona.

Przy zwykłym najmie sytuacja może być bardziej skomplikowana, zwłaszcza gdy sąd przyzna eksmitowanej osobie prawo do lokalu socjalnego. W takim przypadku właściciel może czekać z odzyskaniem mieszkania do czasu, gdy gmina zapewni odpowiedni lokal. 

Najem zwykły a najem okazjonalny – różnice wskazane w rozmowie

Właśnie dlatego Mikołaj Paja uznał najem okazjonalny za rozwiązanie korzystne z perspektywy wynajmującego i argument przeciwko przekonaniu, że właściciel mieszkania pozostaje bez skutecznych instrumentów ochrony swoich interesów.

Czy brak lokalu zastępczego blokuje eksmisję przy najmie okazjonalnym?

Duża część rozmowy dotyczyła sytuacji, w której lokal wskazany podczas zawierania umowy najmu okazjonalnego przestaje być dostępny. Dr Piotr Semeniuk podał przykład najemcy, który wskazał konkretne mieszkanie, ale w momencie eksmisji jego właściciel nie zgadza się już na przyjęcie tej osoby.

Wokół takich sytuacji – jak zauważył Mikołaj Paja – narosło przekonanie, że brak dostępnego lokalu automatycznie uniemożliwia przeprowadzenie eksmisji. Gość podcastu przedstawił jednak inną interpretację. Jego zdaniem oświadczenie o poddaniu się egzekucji pozostaje skuteczne, a niedostępność wcześniej wskazanego mieszkania nie powinna sama w sobie blokować odzyskania lokalu przez wynajmującego.

Mikołaj Paja przywołał w tym kontekście przypadek znany mu z działalności lokatorskiej. Dotyczył on kobiety korzystającej z najmu okazjonalnego, która ciężko zachorowała, straciła pracę i samotnie wychowywała dziecko. Lokal wskazany przez nią przy zawieraniu umowy nie był później dostępny. Jak relacjonował, mimo tej sytuacji eksmisja została ostatecznie wykonana.

Był to konkretny przykład z doświadczenia rozmówcy, a nie opis tego, jak musi przebiegać każda podobna sprawa. Pokazywał jednak, dlaczego gość podcastu nie zgadza się z przekonaniem, że niedostępność wskazanego mieszkania zawsze blokuje eksmisję.

Eksmisja najemcy a lokal socjalny – kto może liczyć na ochronę?

Kolejnym tematem był zakres ochrony przysługującej osobom znajdującym się w szczególnej sytuacji. Dr Piotr Semeniuk zapytał m.in. o kobiety w ciąży, osoby z niepełnosprawnościami, emerytów oraz rodziny z dziećmi.

Mikołaj Paja zwrócił uwagę, że nie można w tym przypadku stosować jednej zasady do wszystkich rodzajów najmu. Inaczej wygląda sytuacja przy zwykłym najmie prywatnym, inaczej przy najmie okazjonalnym, a jeszcze inne reguły dotyczą lokali należących do gminy.

W przypadku prywatnego rynku najmu – jak wyjaśniał – nie obowiązuje prosta zasada, zgodnie z którą np. samotna matka z dzieckiem zawsze automatycznie otrzyma prawo do lokalu socjalnego. Sąd może takie uprawnienie przyznać, ale nie wynika ono wyłącznie z samego faktu posiadania dziecka.

Z punktu widzenia wynajmującego istotne mogą być więc m.in.:

• rodzaj zawartej umowy i związany z nią zakres ochrony lokatora,
• ewentualne przyznanie przez sąd prawa do lokalu socjalnego,
• okres ochronny dotyczący eksmisji przy zwykłym najmie,
• zasady obowiązujące przy najmie okazjonalnym.

Okres ochronny przy eksmisji wskazany w rozmowie

Jeżeli w przypadku zwykłego najmu sąd przyzna prawo do lokalu socjalnego, właściciel może znaleźć się w sytuacji, w której odzyskanie mieszkania zostanie odsunięte do momentu zapewnienia takiego lokalu przez gminę.

Najem okazjonalny a ochrona lokatora przed eksmisją

Różnica pomiędzy oboma modelami najmu szczególnie wyraźnie pojawiła się przy rozmowie o grupach korzystających z dodatkowej ochrony. Mikołaj Paja wskazywał, że przy najmie okazjonalnym większość gwarancji wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów zostaje wyłączona.

W dalszej części dyskusji pojawił się również wątek działań Rzecznika Praw Obywatelskich. Jak relacjonował gość podcastu, RPO zwrócił się do kilku instytucji w związku z wątpliwościami dotyczącymi stosowania przepisów o najmie okazjonalnym. Jednym z adresatów była Krajowa Rada Komornicza.

Według przywołanej podczas rozmowy odpowiedzi za racjonalną uznano interpretację pozwalającą na przeprowadzenie eksmisji również wtedy, gdy lokal wskazany wcześniej przez najemcę nie jest już dostępny. Mikołaj Paja zaznaczył jednocześnie, że w praktyce mogą pojawiać się różnice w sposobie rozumienia tych przepisów.

Najemca czy wynajmujący – kto ma silniejszą pozycję?

Rozmowa dr. Piotra Semeniuka z Mikołajem Pają nie prowadzi do prostego wniosku, że polskie przepisy zawsze stawiają jedną ze stron w korzystniejszej sytuacji. Dużo zależy przede wszystkim od rodzaju zawartej umowy i okoliczności konkretnej sprawy.

Przy zwykłym najmie właściciel może zetknąć się z dłuższą drogą do odzyskania mieszkania, szczególnie jeżeli sąd przyzna najemcy prawo do lokalu socjalnego. Z kolei najem okazjonalny istotnie zmienia zakres ochrony lokatora i sposób przeprowadzenia eksmisji.

Z perspektywy przedstawionej przez Mikołaja Pają popularny obraz wynajmującego całkowicie pozbawionego narzędzi wobec najemcy jest więc zbyt uproszczony. Jednocześnie sama rozmowa pokazuje, że odpowiedź na pytanie o silniejszą pozycję najemcy lub wynajmującego wymaga uwzględnienia rodzaju najmu i konkretnej sytuacji obu stron.

Więcej o prawach najemców i wynajmujących oraz problemach związanych z eksmisją można dowiedzieć się z rozmowy dr. Piotra Semeniuka z Mikołajem Pają w 67. odcinku podcastu Pewnego Lokalu: https://youtu.be/_t7FgplBLOk

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy najmu? Albo pomocy inżyniera przy sprawdzeniu najemcy?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Olga Łęga

Pracuje dla nas już ponad 5 lat. Zna ustawę deweloperską i wynikające z niej prawa i obowiązki dewelopera, a także prawa nabywców. O rynku deweloperskim pisze w przystępny sposób. Absolwentka filologii polskiej, która cały czas poznaje rynek nieruchomości. Potrafi załatwić formalności związane z budową domu. Interesuje ją inwestowanie w grunty. Lubi pracę w ogrodzie. Wolne chwile spędza z rodziną i psem.