Nowelizacja i uproszczenie procedur eksmisyjnych lokatorów

Odzyskanie mieszkania od osoby, która nie ma już prawa do jego zajmowania, może wymagać przeprowadzenia postępowania sądowego, a następnie egzekucji. Obowiązujące przepisy zapewniają lokatorom określony zakres ochrony, dlatego właściciel nie może samodzielnie usunąć osoby z mieszkania. Proponowane zmiany mają zmodyfikować część zasad dotyczących wypowiadania umów i późniejszej eksmisji.

Jak obecnie przebiega procedura odzyskania mieszkania?

Samo zakończenie umowy najmu nie oznacza, że właściciel może samodzielnie usunąć byłego najemcę z lokalu. Niedopuszczalne jest m.in. wymienianie zamków, wynoszenie rzeczy lokatora czy odcinanie mediów w celu zmuszenia go do wyprowadzki. Jeżeli osoba nie opuszcza mieszkania dobrowolnie, właściciel musi skorzystać z przewidzianej prawem procedury.

W przypadku zaległości czynszowych obowiązujące przepisy pozwalają wypowiedzieć stosunek prawny, gdy lokator pozostaje w zwłoce z zapłatą co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Wcześniej właściciel musi pisemnie poinformować go o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych oraz bieżących należności.

Dalsza procedura może obejmować:

• wypowiedzenie umowy zgodnie z wymaganiami określonymi w przepisach oraz skierowanie do sądu żądania opróżnienia i wydania lokalu;
• uzyskanie orzeczenia sądowego i – jeżeli były lokator nadal nie opuszcza mieszkania – przeprowadzenie postępowania egzekucyjnego przez komornika.

W toku sprawy sąd bada również okoliczności mające znaczenie dla sytuacji osoby, wobec której ma zostać orzeczona eksmisja. W określonych przypadkach znaczenie ma uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Jeżeli wykonanie wyroku jest uzależnione od zapewnienia takiego lokalu, procedura odzyskania mieszkania może się wydłużyć.

Propozycje zmian w tym zakresie są elementem poselskiego projektu ustawy i stanowią odrębną inicjatywę od rządowego projektu UD 313 dotyczącego innych zagadnień związanych z ochroną praw lokatorów. Nowe rozwiązania nie są jeszcze obowiązującym prawem.

Nowelizacja i uproszczenie procedur eksmisyjnych lokatorów

Krótszy okres zaległości przed wypowiedzeniem umowy

Jedna z ważniejszych propozycji dotyczy momentu, w którym właściciel mógłby wypowiedzieć umowę z powodu zaległości w opłatach. Obecnie wymagane są co najmniej trzy pełne okresy płatności. Projekt przewiduje skrócenie tego okresu do jednego pełnego okresu płatności.

W praktyce pozwoliłoby to wcześniej rozpocząć procedurę prowadzącą do rozwiązania stosunku najmu. Nie oznaczałoby jednak, że brak jednej płatności powodowałby natychmiastowe usunięcie najemcy z mieszkania. Wypowiedzenie umowy i eksmisja to dwa różne etapy.

Nadal konieczne byłoby zachowanie wymaganej procedury, a w przypadku sporu właściciel nie mógłby samodzielnie zdecydować o przymusowym opróżnieniu lokalu. Zasadność żądania podlegałaby kontroli sądu, natomiast wykonaniem orzeczenia zajmowałby się komornik.

Zmiana dotyczyłaby więc przede wszystkim przesłanki pozwalającej wcześniej rozpocząć działania związane z wypowiedzeniem umowy z powodu zaległości czynszowych.

Próg zaległości czynszowych przed wypowiedzeniem umowy

Eksmisja a prawo do najmu socjalnego lokalu

Kolejna część proponowanych zmian odnosi się do ochrony osób, wobec których orzekana jest eksmisja. Jednym z problemów obecnego systemu jest sytuacja, gdy wykonanie wyroku musi oczekiwać na zapewnienie odpowiedniego lokalu przez gminę.

Projekt przewiduje zmiany dotyczące przypadków, w których zaległości czynszowe wynikają ze świadomego niewywiązywania się z obowiązku zapłaty. Przy ocenie sytuacji lokatora większe znaczenie miałaby więc przyczyna powstania zadłużenia.

Projektowane rozwiązania obejmują m.in.:

• ograniczenie możliwości uzyskania prawa do najmu socjalnego lokalu w określonych przypadkach zawinionej zwłoki w płaceniu czynszu;
• zmiany mające umożliwić sprawniejsze wykonanie orzeczenia eksmisyjnego w sytuacjach wskazanych w ustawie.

Nie oznacza to jednak całkowitego zniesienia ochrony osób znajdujących się w trudnej sytuacji. Istotne pozostawałoby rozróżnienie między świadomym niewykonywaniem obowiązków wynikających z umowy a problemami finansowymi związanymi np. ze zmianą sytuacji życiowej.

Projekt odnosi się również do przypadków, w których osoba pozostaje w mieszkaniu po zakończeniu umowy zawartej na czas określony. Także w tym zakresie proponowane rozwiązania mają wpływać na przebieg późniejszego postępowania prowadzącego do odzyskania lokalu.

Uproszczenie eksmisji nie oznacza samodzielnego działania właściciela

Nawet po wprowadzeniu projektowanych zmian odzyskanie mieszkania nie miałoby polegać na samodzielnym usunięciu byłego najemcy. Właściciel nadal musiałby korzystać z przewidzianych prawem instrumentów.

To istotne rozróżnienie, ponieważ wypowiedzenie umowy, orzeczenie obowiązku opróżnienia mieszkania i wykonanie eksmisji stanowią odrębne etapy. Skrócenie jednego z nich nie oznacza automatycznego pominięcia pozostałych.

Projektowane przepisy koncentrują się przede wszystkim na wcześniejszej możliwości wypowiedzenia umowy w przypadku zaległości oraz na zmianach dotyczących ochrony przysługującej niektórym osobom objętym postępowaniem eksmisyjnym. Ich celem jest również ograniczenie sytuacji, w których wykonanie prawomocnego orzeczenia przez długi czas pozostaje niemożliwe.

Jednocześnie rozstrzygnięcie sprawy nadal należałoby do właściwych organów. Właściciel nie uzyskałby ogólnego prawa do samodzielnego opróżnienia mieszkania.

Procedura eksmisyjna – obecne zasady i projektowane zmiany

Co projektowane zmiany oznaczają dla właścicieli i lokatorów?

Z perspektywy właściciela najważniejszą zmianą byłaby możliwość wcześniejszego rozpoczęcia procedury związanej z zaległościami czynszowymi. Zamiast oczekiwania na trzy pełne okresy płatności projekt przewiduje możliwość podjęcia odpowiednich działań już po jednym okresie.

Dla lokatora istotne byłyby natomiast zmiany dotyczące oceny przyczyn powstania zadłużenia oraz prawa do najmu socjalnego lokalu. Nie każda osoba znajdująca się w trudnej sytuacji byłaby więc traktowana w taki sam sposób, a znaczenie miałyby okoliczności konkretnej sprawy.

Proponowane przepisy nie oznaczają zniesienia postępowania sądowego ani przekazania właścicielowi prawa do samodzielnego przeprowadzania eksmisji. Zmieniają przede wszystkim wybrane elementy procedury, które poprzedzają odzyskanie mieszkania lub wpływają na możliwość wykonania orzeczenia.

Na obecnym etapie są to rozwiązania projektowane. Do czasu wejścia w życie ewentualnej nowelizacji właściciele i lokatorzy muszą stosować obowiązujące przepisy.

Projektowane zmiany w procedurach eksmisyjnych oraz inne propozycje dotyczące relacji między właścicielami a lokatorami zostały szerzej omówione w 62. odcinku podcastu Pewnego Lokalu. Odcinek można obejrzeć tutaj:

https://youtu.be/8SR4ZR5mXWo

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy najmu? Albo pomocy inżyniera przy sprawdzeniu najemcy?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w branży nieruchomości. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Do tego stopnia zainteresowała się nieruchomościami, że od kilku lat pomaga znajomym nadzorować remonty i ekipy wykończeniowe. Umiejętnie korzysta ze sprzętów takich jak łata murarska, kątownik czy dalmierz.