Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów

Relacje pomiędzy właścicielami mieszkań a najemcami od lat budzą sporo dyskusji na polskim rynku nieruchomości. Jednym z głównych problemów pozostaje znalezienie równowagi pomiędzy ochroną osób zajmujących lokale a prawem właściciela do swobodnego dysponowania swoją nieruchomością. Dotychczasowe przepisy w niektórych sytuacjach znacznie utrudniają odzyskanie mieszkania od nieuczciwego najemcy. Z drugiej strony prawo musi nadal chronić osoby, które znalazły się w rzeczywiście trudnej sytuacji życiowej.

W 2026 roku trwają prace nad dwoma odrębnymi projektami, które mają zmienić część tych zasad. Pierwszym jest rządowy projekt UD 313, przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Dotyczy przede wszystkim kontroli technicznych w lokalach oraz gospodarowania mieszkaniowym zasobem gmin. Drugi projekt ma charakter poselski i skupia się m.in. na procedurach eksmisyjnych, zaległościach czynszowych oraz ochronie właścicieli mieszkań.

Co ważne, pod koniec lipca 2026 roku oba dokumenty pozostawały projektami. Opisywanych rozwiązań nie należy więc traktować jako obowiązujących przepisów.

Dlaczego potrzebne są zmiany w ochronie praw lokatorów?

Obowiązujące w Polsce przepisy zapewniają lokatorom szeroką ochronę. Problem pojawia się wtedy, gdy korzystają z niej osoby, które świadomie nie płacą czynszu albo pozostają w mieszkaniu pomimo zakończenia umowy. Właściciel może w takiej sytuacji zostać zmuszony do prowadzenia długiego postępowania, a jednocześnie nadal ponosić koszty związane z nieruchomością.

Ryzyko problemów z odzyskaniem mieszkania jest również jednym z czynników branych pod uwagę przez osoby zastanawiające się nad jego wynajęciem. Przy stopie zwrotu z najmu wynoszącej w wielu przypadkach około 4–5% rocznie właściciel musi uwzględnić nie tylko potencjalny zysk, ale również czas potrzebny na obsługę nieruchomości oraz ryzyko związane z najemcą.

Część właścicieli może więc rezygnować z wynajmowania posiadanych lokali. Takie mieszkania pozostają puste, mimo że mogłyby zwiększyć podaż na rynku najmu.

Problemu nie rozwiązuje całkowicie również najem okazjonalny. Najemca wskazuje w nim lokal, do którego będzie mógł się przenieść w przypadku konieczności opuszczenia wynajmowanego mieszkania. W praktyce mogą jednak pojawić się problemy, gdy:

• właściciel wskazanego mieszkania później cofnie zgodę na przyjęcie najemcy,
• wskazany lokal nie będzie faktycznie nadawał się do zamieszkania,
• na etapie odzyskiwania nieruchomości pojawią się przeszkody utrudniające sprawne przeprowadzenie całej procedury.

Planowane zmiany mają ograniczyć część takich problemów, jednocześnie pozostawiając ochronę osobom, które rzeczywiście jej potrzebują.

Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów- najważniejsze zmiany

Projekt UD 313 – nawet 5000 zł kary za brak dostępu do lokalu

Pierwszy pakiet zmian dotyczy sytuacji, w których konieczne jest wejście do mieszkania w celu przeprowadzenia obowiązkowego przeglądu albo usunięcia awarii. Obecnie zdarzają się przypadki, gdy lokator nie udostępnia mieszkania kominiarzowi, gazownikowi lub innym osobom odpowiedzialnym za kontrolę instalacji.

Problem nie ogranicza się przy tym do jednego mieszkania. Niesprawna instalacja gazowa, elektryczna czy przewód kominowy mogą stwarzać zagrożenie również dla pozostałych mieszkańców budynku.

Projekt UD 313 przewiduje możliwość nałożenia kary do 5000 zł na osobę, która uporczywie i bezpodstawnie odmawia udostępnienia lokalu w celu przeprowadzenia wymaganej kontroli albo usunięcia awarii.

Obowiązek miałby obejmować nie tylko najemców, ale również właścicieli oraz osoby zajmujące mieszkanie bez tytułu prawnego. W sytuacji awaryjnej lub wystąpienia zagrożenia przewidziano także możliwość wejścia do lokalu pod nieobecność jego użytkownika, przy udziale odpowiednich służb, np. Policji, Straży Pożarnej lub Straży Miejskiej.

Co może zmienić się w mieszkaniach komunalnych?

Kolejna część projektu UD 313 dotyczy lokali należących do gmin. Jednym z problemów jest sytuacja, w której mieszkanie komunalne nadal zajmuje osoba, której sytuacja finansowa od momentu przyznania lokalu znacznie się poprawiła.

W praktyce oznacza to, że lokal należący do ograniczonego zasobu gminy może być zajmowany przez osobę, która nie potrzebuje już takiej formy wsparcia, podczas gdy inni mieszkańcy czekają na możliwość otrzymania mieszkania.

Projekt ma dać gminom większe możliwości weryfikowania sytuacji lokatorów. Planowane rozwiązania obejmują m.in.:

• sprawdzanie dochodów również za wcześniejsze okresy,
• możliwość weryfikowania ksiąg wieczystych pod kątem praw do innych nieruchomości,
• zmianę zasad podwyższania czynszu po stwierdzeniu wzrostu dochodów,
• likwidację kryterium metrażowego przy przyznawaniu lokali,
• wyższe odszkodowanie za bezumowne zajmowanie lokalu publicznego.

Projekt zakłada również możliwość przeznaczenia do 20% nowych lokali komunalnych na wynajem komercyjny. Wszystkie te rozwiązania mają służyć bardziej efektywnemu gospodarowaniu mieszkaniami należącymi do gmin.

Czy eksmisja nieuczciwego najemcy będzie łatwiejsza?

Znacznie dalej w relacje pomiędzy właścicielem a najemcą ingeruje drugi z projektów. Jedną z najważniejszych propozycji jest zmiana zasad dotyczących zaległości czynszowych.

Obecnie właściciel chcący wypowiedzieć najem z powodu niepłacenia czynszu musi spełnić określone wymagania, a zaległość powinna obejmować co najmniej trzy pełne okresy płatności. Projekt przewiduje obniżenie tego progu do jednego pełnego okresu płatności.

Zmiany mają dotyczyć również późniejszej eksmisji. Istotne byłoby przy tym rozróżnienie dwóch sytuacji. Pierwsza dotyczy osób, które przestały regulować czynsz z powodu rzeczywistych problemów życiowych. Druga obejmuje lokatorów, którzy mają możliwość płacenia, ale świadomie uchylają się od tego obowiązku.

W przypadku tej drugiej grupy sąd miałby otrzymać możliwość odmowy przyznania lokalu socjalnego i ograniczenia szczególnej ochrony lokatorskiej. Projekt obejmuje również osoby, które pozostają w mieszkaniu pomimo zakończenia terminowej umowy najmu.

Oznaczałoby to skrócenie drogi do odzyskania nieruchomości w części przypadków, ale dopiero wtedy, gdy proponowane przepisy rzeczywiście weszłyby w życie.

Zmiana progu zaległości czynszowych w projekcie poselskim

Ochrona właściciela mieszkania a zmiany w Kodeksie karnym

Osobną część projektu stanowią propozycje zmian w Kodeksie karnym. Dotyczą one sytuacji, gdy mieszkanie zajmuje osoba, która nie posiada już żadnego tytułu prawnego do nieruchomości.

Pierwsza propozycja odnosi się do art. 191 Kodeksu karnego. Właściciel, który przestałby pokrywać koszty korzystania z lokalu przez osobę bez tytułu prawnego, miałby w określonych w projekcie okolicznościach nie odpowiadać karnie za takie działanie.

Druga zmiana dotyczy art. 193 Kodeksu karnego i naruszenia miru domowego. Projekt zakłada zmianę sytuacji prawnej właściciela, który wchodzi do należącego do niego mieszkania zajmowanego przez osobę nieposiadającą tytułu prawnego.

W tym przypadku szczególnie ważne jest odróżnienie projektowanych regulacji od aktualnego stanu prawnego. Samo przygotowanie projektu nie daje właścicielom nowych uprawnień. Do czasu ewentualnego wejścia zmian w życie zastosowanie mają dotychczasowe przepisy.

Najważniejsze planowane zmiany w ochronie prawa lokatorów

Jak zmiany mogą wpłynąć na rynek najmu?

Jednym z możliwych skutków wzmocnienia ochrony właścicieli mogłoby być zwiększenie liczby mieszkań przeznaczanych na wynajem. Jeżeli część osób pozostawia obecnie lokale puste właśnie z obawy przed problemami z nieuczciwym najemcą, ograniczenie takiego ryzyka mogłoby zachęcić je do wejścia na rynek.

Większa podaż mieszkań mogłaby natomiast ograniczać presję na wzrost czynszów. Nie oznacza to jednak, że przyjęcie nowych przepisów automatycznie doprowadziłoby do spadku cen najmu.

Na sytuację na rynku wpływa znacznie więcej czynników, między innymi poziom stóp procentowych, koszty utrzymania mieszkań, dochody gospodarstw domowych czy liczba osób poszukujących lokali. Rzeczywiste konsekwencje zmian można byłoby więc ocenić dopiero po ich ewentualnym wejściu w życie.

Więcej informacji o planowanych zmianach dotyczących praw lokatorów, właścicieli mieszkań, lokali komunalnych i procedur eksmisyjnych znajdziesz w 62. odcinku podcastu Pewnego Lokalu: https://youtu.be/8SR4ZR5mXWo

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Marcelina Galos

Prawnik, studentka 5-roku. Umowy deweloperskie analizuje pod kątem prawa deweloperskiego, sprawdza zapisy dotyczące standardu deweloperskiego, co ułatwia odbiory techniczne. Jest dokładna, dzięki czemu nawet najdrobniejsza nieścisłość zostanie przez nią dostrzeżona. Koordynowała pracę inżynierów, którzy zajmowali się odbiorami technicznymi, dzięki czemu ma wiedzę teoretyczną i praktyczną. Pisze pracę magisterską na temat oddziaływania wybranych inwestycji deweloperskich na środowisko. Ochrona środowiska to zagadnienie, które jest dla niej równie ważne.