Ochrona właścicieli mieszkań – zmiany w prawie karnym

Relacje między właścicielem a najemcą regulują przede wszystkim przepisy prawa cywilnego. W niektórych sytuacjach konflikt dotyczący mieszkania może jednak prowadzić również do odpowiedzialności karnej. Dotyczy to zwłaszcza działań podejmowanych przez właściciela wobec osoby, która po zakończeniu umowy nadal zajmuje lokal. Projektowane przepisy mają zmienić zasady odpowiedzialności w części takich przypadków.

Odpowiedzialność karna właściciela – co obowiązuje obecnie?

Prawo własności mieszkania nie oznacza, że właściciel może w dowolny sposób postępować wobec osoby, która faktycznie w nim przebywa. Dotyczy to również sytuacji konfliktowych, w których doszło do zakończenia stosunku najmu, a były najemca nie chce dobrowolnie opuścić nieruchomości.

Znaczenie mogą mieć wówczas przepisy Kodeksu karnego dotyczące m.in. utrudniania korzystania z zajmowanego lokalu oraz naruszenia miru domowego. Właściciel nie może więc zakładać, że przysługujące mu prawo własności automatycznie wyłącza odpowiedzialność za wszystkie działania podejmowane wobec mieszkańca.

Zmiany w tym zakresie przewiduje poselski projekt ustawy, procedowany w Sejmie jako druk nr 2447. Jest to odrębna inicjatywa od rządowego projektu UD 313. Proponowane rozwiązania dotyczą m.in. ochrony prawa własności i sytuacji, w której mieszkanie jest nadal zajmowane przez osobę nieposiadającą do niego tytułu prawnego.

Projekt nie jest obecnie obowiązującym prawem. Dlatego przy ocenie działań właściciela nadal należy stosować aktualne przepisy.

Ochrona właścicieli mieszkań - zmiany w prawie karnym

Art. 191 Kodeksu karnego a opłacanie mediów

Jednym z przepisów istotnych dla sporów dotyczących mieszkań jest art. 191 Kodeksu karnego. Obejmuje on m.in. sytuacje związane ze stosowaniem określonych form nacisku w celu zmuszenia innej osoby do działania, zaniechania albo znoszenia określonego stanu.

W kontekście lokali mieszkalnych znaczenie mają działania polegające na uporczywym albo istotnym utrudnianiu korzystania z zajmowanego mieszkania. W praktyce problem może dotyczyć również mediów oraz opłat związanych z korzystaniem z nieruchomości.

Projektowana nowelizacja ma zmienić sytuację właściciela w ściśle określonych przypadkach. Chodzi o osobę, która nie posiada już tytułu prawnego do zajmowania mieszkania, ale nadal w nim pozostaje i nie ponosi związanych z tym kosztów.

Projektowane rozwiązanie odnosi się do sytuacji, w której:

• lokal jest zajmowany przez osobę nieposiadającą do niego tytułu prawnego, a osoba ta nie ponosi wymaganych opłat związanych z korzystaniem z mieszkania;
• właściciel powstrzymuje się od ponoszenia określonych kosztów, zamiast finansować je za osobę pozostającą w lokalu.

Istotne jest przy tym rozróżnienie między zaprzestaniem ponoszenia określonych opłat a aktywnym podejmowaniem innych działań wobec mieszkańca. Projektowane wyłączenie odpowiedzialności dotyczy konkretnie wskazanych zachowań i nie powinno być interpretowane jako ogólna zgoda na stosowanie dowolnych środków mających doprowadzić do opuszczenia mieszkania.

Naruszenie miru domowego a właściciel mieszkania

Drugim istotnym obszarem proponowanych zmian jest art. 193 Kodeksu karnego dotyczący naruszenia miru domowego. Przepis chroni możliwość spokojnego korzystania z mieszkania przed nieuprawnioną ingerencją innych osób.

W praktyce prawo własności i prawo do korzystania z mieszkania nie zawsze są tym samym. Właściciel nieruchomości może oddać lokal do używania innej osobie, a fakt pozostawania właścicielem nie oznacza automatycznie możliwości wejścia do mieszkania w każdym momencie i niezależnie od okoliczności.

Projektowane przepisy mają zmienić zasady odpowiedzialności w przypadku lokalu zajmowanego przez osobę, która nie posiada już tytułu prawnego. Propozycja odnosi się do sytuacji, w której właściciel wchodzi do należącej do niego nieruchomości zajmowanej przez taką osobę.

Nie oznacza to jednak przyznania właścicielowi nieograniczonego prawa do podejmowania działań wobec mieszkańca. Projektowana zmiana dotyczy odpowiedzialności za konkretny czyn określony w Kodeksie karnym. Nie daje natomiast ogólnego uprawnienia do stosowania przemocy ani samodzielnego przeprowadzenia eksmisji.

Maksymalna kara pozbawienia wolności art. 191 i art. 193 k.k.

Najemca z ważną umową a osoba bez tytułu prawnego

Jednym z najważniejszych elementów proponowanych przepisów jest rozróżnienie sytuacji najemcy posiadającego ważną podstawę do korzystania z mieszkania od osoby, której tytuł prawny już wygasł.

Projektowane wyjątki nie mają dotyczyć zwykłej relacji właściciel–najemca w czasie obowiązywania umowy. Dopóki dana osoba posiada tytuł prawny do korzystania z mieszkania, właściciel nie może powoływać się na rozwiązania przewidziane dla przypadków zajmowania lokalu bez takiego tytułu.

Utrata podstawy prawnej do zajmowania mieszkania może być związana m.in. z:

• upływem okresu, na jaki zawarto umowę, jej skutecznym rozwiązaniem albo wypowiedzeniem zgodnie z obowiązującymi przepisami;
• zakończeniem stosunku prawnego w inny przewidziany prawem sposób.

Samo istnienie konfliktu między stronami nie oznacza więc automatycznie, że najemca stał się osobą zajmującą mieszkanie bez tytułu prawnego. Kluczowe jest wcześniejsze skuteczne zakończenie podstawy pozwalającej mu korzystać z nieruchomości.

Ma to szczególne znaczenie w kontekście projektowanych zmian w Kodeksie karnym. Nowych rozwiązań nie można byłoby stosować wobec najemcy tylko dlatego, że pozostaje w sporze z właścicielem albo zalega z określoną płatnością.

Projektowane zmiany w Kodeksie karnym dotyczące właścicieli mieszkań

Czego projektowane zmiany nie pozwolą robić właścicielowi?

Zmiany dotyczące art. 191 i 193 Kodeksu karnego mają ograniczony zakres. Nie oznaczają wprowadzenia możliwości samodzielnego przeprowadzania eksmisji przez właściciela.

Wyłączenie odpowiedzialności karnej za konkretne zachowanie nie jest równoznaczne z przyznaniem prawa do fizycznego usunięcia osoby z mieszkania albo jej rzeczy. Nie oznacza również, że wszystkie działania podejmowane wobec byłego najemcy staną się zgodne z prawem.

Przy ocenie sytuacji nadal znaczenie mogą mieć przepisy prawa cywilnego, regulacje dotyczące ochrony posiadania oraz zasady prowadzenia postępowania egzekucyjnego. Projektowane zmiany w Kodeksie karnym dotyczą jedynie określonych przypadków odpowiedzialności właściciela.

Dopóki nowelizacja nie zakończy procesu legislacyjnego i nie wejdzie w życie, właściciele powinni postępować zgodnie z obecnie obowiązującymi regulacjami. Projekt pozostaje bowiem propozycją zmiany prawa, a nie podstawą do podejmowania działań wobec osoby zajmującej mieszkanie.

Temat odpowiedzialności właścicieli oraz granic działań wobec osób zajmujących mieszkania został szerzej przedstawiony w 62. odcinku podcastu Pewnego Lokalu. Całej rozmowy można posłuchać tutaj:

https://youtu.be/8SR4ZR5mXWo

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy najmu? Albo pomocy inżyniera przy sprawdzeniu najemcy?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Justyna Jaworska

Jest radcą prawnym specjalizującym się w prawie mieszkaniowym. Potrafi rozwikłać nawet najbardziej skomplikowaną sytuację i przekazać ją w sposób zrozumiały. Pomogła już wielu klientom, którzy nie rozumieli swoich praw. Jej mocną stroną jest ochrona praw nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Tłumaczy w przystępny sposób zapisy znajdujące się w ustawie deweloperskiej, podkreślając prawa, jakie ma każdy nabywca. Lubi piec ciasta, to działa na nią odprężająco.