Operat dla nieruchomości w obszarze ograniczonego użytkowania

Obszar ograniczonego użytkowania to specjalistyczne pojęcie wywodzące się z prawa ochrony środowiska. W języku branżowym i prawnym obejmuje się nim obszary, na których trudno dochować standardów środowiskowych, w celu zalegalizowania uciążliwego użytkowania, jak na przykład drogi, lotniska, kompostownie czy linie napięcia.

Zasady funkcjonowania i rekompensat w takich strefach określa głównie ustawa Prawo ochrony środowiska. Warto zauważyć istotną różnicę definicyjną: obszarem ograniczonego użytkowania nie są tak zwane obszary chronione, ponieważ tam właśnie można dotrzymać wyśrubowanych norm środowiskowych. Operat szacunkowy w OOU ma za zadanie wycenić utratę wartości lub koszt dostosowania akustycznego (np. w strefach lotniskowych), wywołane niemożnością utrzymania standardów ekologicznych.

Komu przysługuje odszkodowanie w strefie ochronnej?

Podczas wyceny kluczowe jest zidentyfikowanie podmiotu uprawnionego do otrzymania środków finansowych. Przepisy w trybie ochrony środowiska są pod tym względem znacznie łagodniejsze i bardziej inkluzywne niż w przypadku odszkodowań za zmiany w planie miejscowym.

Prawo do odszkodowania (lub żądania wykupu prawa) w strefie ochronnej przysługuje:

• Właścicielowi oraz użytkownikowi wieczystemu: tak, mają oni pełne prawo do rekompensaty, jeśli wartość ich nieruchomości spadła lub korzystanie z niej stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone.
• Użytkownikowi oraz osobie posiadającej służebność: tak, co jest wyjątkowe, roszczenie przysługuje również osobom, którym przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości. Jest to możliwe, o ile ograniczenia w strefie uniemożliwiają im korzystanie z tego prawa w dotychczasowy sposób. Prawo do odszkodowania w związku z ochroną środowiska różni się tym samym od roszczeń z tytułu zmiany miejscowego planu, gdzie żądać mogą tylko właściciele i użytkownicy wieczyści.

Wyjątkiem w tej grupie jest samoistny posiadacz. W jego przypadku odpowiedź brzmi: nie. Całkowity brak tytułu prawnego z góry wyklucza możliwości ubiegania się o te roszczenia.

Tabela: Zestawienie podmiotów uprawnionych do roszczeń w OOU

Dwa filary odszkodowania: utrata wartości i koszty akustyczne

Operat szacunkowy sporządzany dla nieruchomości w obszarze ograniczonego użytkowania opiera się najczęściej na badaniu dwóch głównych elementów szkody. Pierwszym z nich jest rynkowy spadek wartości nieruchomości. Objęcie działki rygorystycznymi nakazami i zakazami (na przykład zakazem budowy domów jednorodzinnych czy obiektów usługowych) sprawia, że staje się ona mniej atrakcyjna dla potencjalnych nabywców. Rzeczoznawca majątkowy musi precyzyjnie wyliczyć tę różnicę, analizując ceny przed i po wprowadzeniu strefy.

Drugim elementem, szczególnie istotnym wokół dużych portów lotniczych czy tras szybkiego ruchu, jest koszt rewitalizacji akustycznej. Obejmuje on nakłady niezbędne do spełnienia Polskich Norm dotyczących izolacyjności akustycznej budynków. W praktyce oznacza to rzetelną wycenę kosztów, jakie właściciel musi ponieść na wymianę okien, drzwi, czy też dodatkowe wyciszenie ścian i dachu, aby wewnątrz budynku panowały warunki pozwalające na normalne funkcjonowanie.

Czas na reakcję: terminy zgłaszania roszczeń

Wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania nie oznacza, że poszkodowani mają nieograniczony czas na dochodzenie swoich praw. Ustawa Prawo ochrony środowiska precyzyjnie określa ramy czasowe, w których należy złożyć wniosek o odszkodowanie lub wykup nieruchomości.

Z reguły poszkodowany podmiot ma na to dokładnie 3 lata od dnia wejścia w życie uchwały sejmiku województwa lub rady powiatu tworzącej daną strefę. Przekroczenie tego terminu skutkuje bezpowrotną utratą możliwości ubiegania się o rekompensatę finansową. Z tego powodu tak ważne jest, aby właściciele nieruchomości położonych w sąsiedztwie planowanych inwestycji infrastrukturalnych na bieżąco monitorowali lokalne akty prawa miejscowego.

Wycena w obszarze ograniczonego użytkowania

Sporządzanie operatu szacunkowego dla nieruchomości położonych w obszarze ograniczonego użytkowania wymaga gruntownej znajomości przepisów Prawa ochrony środowiska. Rzeczoznawca majątkowy musi tu trafnie wycenić szkodę polegającą na uciążliwościach, konieczności znoszenia hałasu czy zakazie wznoszenia budynków. W przeciwieństwie do rygorystycznych przepisów planistycznych, rekompensata za działanie lotnisk, dróg czy kompostowni, gdzie nie można dochować standardów ekologicznych, chroni również podmioty posiadające ograniczone prawa rzeczowe. Dzięki rzetelnie przygotowanemu operatowi, właściciele, użytkownicy wieczyści oraz służebnicy mają szansę na skuteczne uzyskanie wyrównania poniesionych strat z tytułu ochrony interesu publicznego.

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy majątkowego?

Zamów przygotowanie operatu!

• Banki prawie zawsze akceptują nasze operaty.
• Nasze operaty pokazują prawdziwą wartość nieruchomości
• Operat nawet w 48 h.

Gwarancja prawdziwej wartości nieruchomości.
Doświadczeni rzeczoznawcy.
Odpowiemy na wszystkie pytania o operacie.

Rezerwuj online

Potrzebujesz operatu szacunkowego?

Zamów operat

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Justyna Jaworska

Jest radcą prawnym specjalizującym się w prawie mieszkaniowym. Potrafi rozwikłać nawet najbardziej skomplikowaną sytuację i przekazać ją w sposób zrozumiały. Pomogła już wielu klientom, którzy nie rozumieli swoich praw. Jej mocną stroną jest ochrona praw nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Tłumaczy w przystępny sposób zapisy znajdujące się w ustawie deweloperskiej, podkreślając prawa, jakie ma każdy nabywca. Lubi piec ciasta, to działa na nią odprężająco.