Wartość nieruchomości, której zakup planuje się częściowo sfinansować kredytem hipotecznym, jest głównym parametrem dla analityków instytucji finansowej w procesie kredytowym. Niezbędnym dokumentem do przeprowadzenia tej procedury jest operat szacunkowy nieruchomości. Jest to formalny dokument, w którym rzeczoznawca majątkowy określa wartość szacowanego obiektu. Proces ten opiera się na szczegółowej analizie stanu prawnego oraz technicznego nieruchomości, uwzględnieniu cech istotnych dla szacowania oraz aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości. Treść, kształt operatu oraz standardy pracy rzeczoznawcy majątkowego podlegają ścisłym regulacjom prawnym.
Operat szacunkowy to dokument o szerokim zastosowaniu. Przydaje się podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny, ale również w sądowych sprawach dotyczących podziału majątku (postępowania rozwodowe, spadkowe) oraz w procesie sprzedaży lub zakupu nieruchomości.
Zgodnie z aktualnymi procedurami, ING Bank Śląski S.A. akceptuje operaty szacunkowe sporządzone przez zewnętrzne podmioty, o ile są one zgodne ze szczegółowymi wytycznymi banku. Operat szacunkowy musi opierać się na obowiązujących przepisach prawa oraz odzwierciedlać stan prawny nieruchomości na dzień wyceny. Dokument ten sporządza się w celu zabezpieczenia wierzytelności kredytowej.
Wycena opiera się najczęściej na podejściu porównawczym, w którym rzeczoznawca analizuje transakcje nieruchomościami o podobnych parametrach. Według wytycznych z 2026 roku transakcje te nie mogą być zrealizowane wcześniej niż 24 miesiące przed datą sporządzenia operatu. W dokumencie rzeczoznawca określa wartość rynkową aktualną lub przyszłą. Wartość przyszła ma zastosowanie w przypadku inwestycji, takich jak budowa, remont, wykończenie, rozbudowa, nadbudowa lub przebudowa. Rzeczoznawca musi w tym przypadku zdefiniować docelowy standard prac jako: deweloperski, średni lub wysoki.
Niezbędnym elementem dokumentacji jest również rzetelna charakterystyka rynku. Rzeczoznawca majątkowy musi opisać rynek właściwy dla danego rodzaju nieruchomości, wskazując analizowany obszar, ramy czasowe, całkowitą wielkość rynku oraz szacowaną płynność zbycia obiektu.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Szczegółowe wytyczne oraz dodatkowe informacje dla rzeczoznawców znajdziesz w załączonym dokumencie PDF:
https://static.pewnylokal.pl/wytyczne_do_operatu_szacunkowego_ing_bank_slaski.pdf
ING Bank Śląski S.A. wymaga dołączenia do operatu szacunkowego dodatkowych formularzy i oświadczeń. Podstawowym wymogiem jest "Formularz ryzyk związanych z wycenianą nieruchomością". Formularz ten służy zidentyfikowaniu obszarów ryzyka dla obiektu stanowiącego zabezpieczenie banku. Rzeczoznawca ma również obowiązek złożyć i dołączyć "Oświadczenie rzeczoznawcy majątkowego o braku konfliktów interesów". W przypadku nieruchomości nabywanych z rynku pierwotnego konieczne mogą być również dodatkowe zaświadczenia o prawach do lokalu lub dokumentacja projektowa. Odstępstwa od procedur bankowych wymagają dokładnego opisu i merytorycznego uzasadnienia w treści operatu.
Wymagania i koszty w ING Bank Śląski S.A.Bank weryfikuje zestaw dokumentów powiązanych z poszczególnymi typami nieruchomości.
Wymagane załączniki do operatu szacunkowego według wytycznych ING Banku Śląskiego S.A.
| Rodzaj załącznika | Mieszkanie | Dom | Działka |
| Odpis/wypis z księgi wieczystej | Wymagany | Wymagany | Wymagany |
| Wypis z rejestru gruntów | Tylko przy odrębnej własności gruntu | Wymagany | Wymagany |
| Kopia mapy ewidencyjnej | Nie dotyczy | Wymagany | Wymagany |
| Ubezpieczenie OC rzeczoznawcy | Wymagane | Wymagane | Wymagane |
| Formularz ryzyk | Wymagany | Wymagany | Wymagany |
ING Bank Śląski S.A. umożliwia wykorzystanie operatów szacunkowych wykonanych przez niezależnych rzeczoznawców, w tym specjalistów współpracujących z firmą Pewny Lokal. Klienci mają możliwość wyboru eksperta i nie są ograniczeni wyłącznie do listy specjalistów wskazanych bezpośrednio przez bank. Warto rozważyć dostarczenie gotowego dokumentu od zewnętrznego wykonawcy, ponieważ proces ten przekłada się bezpośrednio na mniejsze obciążenie finansowe z tytułu opłat operacyjnych oraz krótszy czas oczekiwania na analizę zabezpieczenia.
Należy pamiętać, że zgodnie z zaleceniami UOKiK instytucje finansowe nie mogą samowolnie odrzucać poprawnie sporządzonych operatów szacunkowych, jeśli spełniają one standardy zawodowe rzeczoznawców. Jeśli dany bank posiada własne, wydłużone procedury, gotowy operat ułatwia transakcję lub stanowi narzędzie przydatne w procesie negocjacji cenowych.
Poniżej przedstawiamy szczegółowe zestawienie kosztów i weryfikację akceptacji w oparciu o cennik dla usług świadczonych bankl, aktualne na 2026 rok:
| Wymóg / Parametr nieruchomości | Status / Koszt ING Bank Śląski S.A. |
| Bank przyjmuje zewnętrzne operaty szacunkowe | TAK |
| Bank przygotowuje samodzielnie operaty szacunkowe | TAK |
| Bank wymaga dodatkowych dokumentów | TAK |
| Cena operatu szacunkowego dla mieszkania | 560zł |
| Cena operatu szacunkowego dla domu | 870zł |
| Cena operatu szacunkowego dla działki | 560zł |
| Cena wyceny nieruchomości niestandardowej | 1 500zł |
Tworząc operat szacunkowy, rzeczoznawca zobowiązany jest do zgromadzenia bazy cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Baza ta musi być przejrzysta i zawierać szczegółowy opis cech porównawczych badanych obiektów.
Obowiązkowe parametry w bazie cen transakcyjnych dla nieruchomości mieszkalnych
| Typ nieruchomości | Data transakcji | Adres | Powierzchnia użytkowa | Powierzchnia działki | Cena transakcji | Cena za 1 mkw |
| Mieszkanie | Wymagane | Wymagane | Wymagane | Nie dotyczy | Wymagane | Wymagane |
| Dom | Wymagane | Wymagane | Wymagane | Wymagane | Wymagane | Wymagane |
| Działka | Wymagane | Wymagane | Nie dotyczy | Wymagane | Wymagane | Wymagane |
Wytyczne bankowe z 2026 roku precyzują również sposób obliczania powierzchni użytkowej. W przypadku mieszkań rzeczoznawca podaje wyłącznie powierzchnię samego lokalu, wyłączając powierzchnię pomieszczeń przynależnych, do których zalicza się piwnice i komórki lokatorskie. Z kolei przy wycenie domów jednorodzinnych pod uwagę brana jest powierzchnia pomieszczeń oraz komunikacji. Do powierzchni użytkowej domu nie wlicza się jednak garaży oraz piwnic pełniących funkcje wyłącznie użytkowe (np. pralnia, suszarnia). Piwnice z zaadaptowaną funkcją rekreacyjną (np. basen, domowa siłownia, sauna) wlicza się do sumy.
W sytuacji, w której kredyt hipoteczny ma finansować budowę domu jednorodzinnego, dokumentacja musi zawierać procentowe wskazanie stanu zaawansowania prac budowlanych oraz osobną wartość gruntu. Konieczne jest w takiej sytuacji wypełnienie "Protokołu z inspekcji".
W procesie analizy zabezpieczeń hipotecznych rzeczoznawcy często napotykają obiekty wymagające nieszablonowego ujęcia w dokumencie. ING Bank Śląski S.A. kategoryzuje takie sytuacje w swoich wytycznych:
Obiekty do rozbiórki: Jeżeli na niezabudowanej działce gruntu znajduje się stary budynek, który ze względu na zły stan techniczny podlega rozbiórce i jednocześnie utrudnia nową zabudowę, rzeczoznawca szacuje aktualną wartość rynkową gruntu i pomniejsza ją o przewidywane koszty prac wyburzeniowych.
Budynki gospodarcze: Gdy działka zabudowana jest docelowym domem mieszkalnym oraz dodatkowymi zabudowaniami (np. szopą, budynkiem gospodarczym), rzeczoznawca opisuje ich stan techniczny, cel oraz wiek. Wpływ tych zabudowań na ostateczną wartość nieruchomości musi zostać uwzględniony w operacie, włączając w to ewentualne koszty usunięcia obiektów nieużytkowych.
Służebności i prawo dożywocia: Gdy mieszkanie lub dom pochodzi z umowy darowizny, umowy dożywocia lub przekazania gospodarstwa, rzeczoznawca weryfikuje dokumentację pod kątem obecności służebności, która może nie widnieć w Księdze Wieczystej. Zidentyfikowane prawo tego typu rzeczoznawca odnotowuje w wymaganym Formularzu Ryzyk.
Wycena miejsc postojowych: Miejsce w hali garażowej, garaż lub parking naziemny, który stanowi udział w odrębnej Księdze Wieczystej (lub ma własną księgę) i jest nabywany razem z lokalem mieszkalnym, musi uzyskać oddzielne określenie wartości wpisane w operat szacunkowy przypisany do głównej nieruchomości.
Załączniki do operatu szacunkowego - ING Bank Śląski S.A.Operat szacunkowy a bank to proces wymagający staranności, precyzyjnych kalkulacji analitycznych oraz ścisłego trzymania się bieżących wytycznych instytucji finansowej. Dokument sporządzony rzetelnie, w oparciu o stan prawny i z zachowaniem wszystkich obligatoryjnych załączników specyficznych dla ING Banku Śląskiego S.A., bezpośrednio optymalizuje procedurę przyznawania kredytu.
Wybór niezależnych usług wyceny daje wnioskodawcom swobodę i pewność terminowej realizacji dokumentacji, co ma decydujący wpływ przy zabezpieczaniu aktualnych w 2026 roku cen nabywanych mieszkań i domów. Niezależna weryfikacja wartości staje się zatem w pełni wartościowym elementem analizy finansowej przed realizacją zakupu nieruchomości.
Obejrzyj nasz film.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Obejrzyj nasz film.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
