Jednym z podstawowych dokumentów wymaganych przez banki na potrzeby procesu kredytowego w przypadku wnioskowania o kredyt hipoteczny jest operat szacunkowy nieruchomości, której nabycie planuje przyszły kredytobiorca. Operat jest dokumentem określającym rzeczywistą wartość nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie wierzytelności hipotecznej. Sporządzany jest w ściśle określony przepisami prawa sposób jedynie przez rzeczoznawców majątkowych posiadających uprawnienia oraz tytuł zawodowy. Jego przygotowanie wymaga od rzeczoznawcy szczegółowej weryfikacji stanu prawnego, technicznego oraz przeprowadzenia analizy rynku w zakresie cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych parametrach, położonych w podobnej lokalizacji.
Operat szacunkowy w 2026 roku musi być sporządzony zgodnie z aktualnymi przepisami prawa obowiązującymi na dzień wyceny. Dokument ten musi precyzyjnie określać rynkową wartość aktualną oraz – w określonych przypadkach – wartość przyszłą. Wartość aktualna dotyczy stanu na dzień wyceny (lub stanu z umowy deweloperskiej w przypadku rynku pierwotnego). Wartość przyszła jest bezwzględnie wymagana, gdy celem kredytowania jest budowa, remont, przebudowa, nadbudowa lub wykończenie. Rzeczoznawca uwzględnia wówczas kosztorys prac i planowanych nakładów dostarczony przez kredytobiorcę. W przypadku zabudowanych nieruchomości gruntowych konieczne jest również wyliczenie kosztu odtworzenia budynków.
Zgodnie z wytycznymi, wartość rynkową określa się przede wszystkim w podejściu porównawczym. Jeśli nieruchomość jest w trakcie budowy lub przebudowy, a na lokalnym rynku brakuje transakcji o porównywalnym stanie, dopuszczalne jest zastosowanie metody pozostałościowej w ramach podejścia mieszanego.
Tabela 1. Rodzaje badanej wartości w operacie szacunkowym (Wytyczne 2026)
| Cel finansowania hipotecznego | Rodzaj określanej wartości | Podstawa analityczna dla rzeczoznawcy |
| Nabycie gotowego mieszkania/domu | Wartość aktualna | Stan na dzień wyceny / umowa deweloperska |
| Budowa lub remont nieruchomości | Wartość przyszła | Kosztorys planowanych nakładów i prac |
| Zakup działki z zabudowaniami | Wartość odtworzeniowa | Koszt odtworzenia istniejących budynków |
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Dokumentacja trafiająca do analizy musi zawierać dokładny opis stanu prawnego, dostępu do infrastruktury technicznej oraz drogi publicznej (z określeniem jej nawierzchni i stanu prawnego). Rzeczoznawca ma obowiązek zbadania uciążliwości w sąsiedztwie oraz ujęcia wpływu ograniczonych praw rzeczowych lub obligacyjnych na ostateczną wycenę. Istotnym elementem jest także wskazanie przewidywanego średniego czasu ekspozycji nieruchomości na rynku, niezbędnego do osiągnięcia ceny równej wartości rynkowej.
Podczas doboru nieruchomości do porównań analitycznych zaleca się korzystanie z transakcji nie starszych niż 12 miesięcy. Skrajne transakcje muszą być odrzucane, aby nie zaburzać przedziału cenowego.
Kluczowe dla prawidłowej wyceny jest właściwe określenie powierzchni użytkowej. Zasady w tym zakresie są surowe i wykluczają szereg pomieszczeń z głównego obmiaru.
Tabela 2. Zasady kwalifikacji powierzchni użytkowej w Banku Pekao S.A.
| Typ nieruchomości | Elementy wliczane do powierzchni użytkowej | Elementy kategorycznie wykluczane z obmiaru |
| Lokal mieszkalny (blok) | Główna przestrzeń mieszkalna | Pomieszczenia przynależne (komórki, piwnice) |
| Dom jednorodzinny | Główna przestrzeń mieszkalna | Garaż, kotłownia, strych, piwnice |
| Lokal w domu jednorodzinnym | Główna przestrzeń mieszkalna | Garaż, kotłownia, strych, piwnice |
Kompletny operat szacunkowy to nie tylko wyliczenia matematyczne. Dokumentacja musi zawierać specyficzne załączniki. Najważniejszym z nich jest formularz „Obszary ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością”, sporządzany zgodnie z pkt 4.3 standardu zawodowego rzeczoznawców. Konieczne jest także dołączenie polisy OC rzeczoznawcy, oświadczenia o braku konfliktu interesów, kosztorysu budowlanego oraz podpisanego oświadczenia o zapoznaniu się z Informacją Administratora Danych (IAD) Banku Pekao S.A.
Wzór oświadczenia o braku konfliktu interesów wymagany przez Bank Pekao znajdziesz pod tym linkiem:
https://static.pewnylokal.pl/oswiadczenie_rzeczoznawcy_majatkowego_pekao_sa.pdf
Oficjalne wytyczne Banku Pekao dla rzeczoznawców majątkowych są dostępne w poniższym dokumencie:
https://static.pewnylokal.pl/wytyczne_do_operatu_szacunkowego_pekao_sa.pdf
Dokumentacja zdjęciowa musi być kolorowa, czytelna i bezwzględnie wykonana w świetle dziennym. Należy unikać zbliżeń na detale – zdjęcia muszą przedstawiać całe pomieszczenia. Obowiązkowe jest ujęcie bryły budynku ze wszystkich stron (z widocznym numerem porządkowym), komórek lokatorskich, miejsc postojowych oraz drogi dojazdowej i stałych punktów odniesienia w przypadku działek. Wszelkie zdjęcia powinny zostać osadzone w dokumencie w jednolitej orientacji.
Standardy dokumentacji fotograficznej Pekao S.A.W przypadku samodzielnego zlecenia wykonania operatu, na przykład firmie Pewny Lokal, dokument sporządzony przez niezależnego rzeczoznawcę wykorzystać można w kilku bankach. Operat jest ważny przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.
W przypadku starania się o kredyt hipoteczny w banku Pekao S.A. przy wnioskowanej kwocie kredytu do 300 000 zł, wartość nieruchomości określana jest standardowo w formie sporządzanej przez bank karty wyceny wewnętrznej. Bank Pekao S.A. dopuszcza jednak korzystanie z operatów szacunkowych przygotowanych przez niezależnych, licencjonowanych rzeczoznawców, w tym ekspertów z Pewny Lokal. Klienci nie są ograniczani do specjalistów wskazanych przez instytucję.
Warunkiem przyjęcia przez bank operatu sporządzonego przez niezależnego rzeczoznawcę jest jego pozytywna weryfikacja. Ważne jest również to, że bank żąda dodatkowych dokumentów, co wydłuża procedurę kredytową. Choć niektóre instytucje finansowe starają się ograniczać przyjmowanie zewnętrznych operatów, zgodnie z wytycznymi UOKiK nie mają prawa arbitralnie odrzucać prawidłowo sporządzonych i spełniających standardy wycen.
Poniżej przedstawiamy podsumowanie zebranych danych dotyczących polityki i cennika obowiązującego w 2026 roku:
Tabela 3. Operat szacunkowy w Pekao S.A. (2026 r.)
| Bank przyjmuje zewnętrzne operaty szacunkowe | Bank przygotowuje samodzielnie operaty szacunkowe | Bank wymaga dodatkowych dokumentów | Cena operatu szacunkowego dla mieszkania | Cena operatu szacunkowego dla domu | Cena operatu szacunkowego dla działki |
| TAK | TAK | TAK | 479zł | 832zł | 400zł |
Powyższe ceny dotyczą kredytów powyżej 80 tys. zł. Pozostałe typy nieruchomości - opłata ustalana jest indywidualnie. W przypadku kredytu do 80 tys. wszystkie typy nieruchomości kosztują 300 zł.
Co bank sprawdza w operacie szacunkowym - Pekao S.A.Właściwie skonstruowany operat szacunkowy bank traktuje jako kluczowy dowód weryfikujący bezpieczeństwo transakcji. Proces ten w 2026 roku opiera się na surowych restrykcjach dotyczących obmiaru powierzchni, analizy transakcji rynkowych z ostatnich 12 miesięcy oraz kompletności załączników, w tym oceny obszarów ryzyka. Jeżeli bank, w którym starasz się o finansowanie, preferuje w pierwszej kolejności zlecenia wewnętrzne (np. przy kwotach do 300 000 zł), zewnętrzna usługa wyceny nadal okazuje się niezbędna przy inwestowaniu, negocjacjach ze zbywcą oraz optymalizacji planów finansowych na rynku nieruchomości.
Obejrzyj nasz film.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Obejrzyj nasz film.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
