Operat szacunkowy przy odszkodowaniu planistycznym

Zmiana przeznaczenia terenu potrafi drastycznie obniżyć jego wartość rynkową. Zgodnie z artykułem 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdy korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, pojawia się roszczenie do gminy.

Przepisy bardzo precyzyjnie określają krąg uprawnionych do takiego odszkodowania:

• Podmioty uprawnione: Ustawa z artykułu 36 wyraźnie przyznaje to roszczenie wyłącznie właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu.
• Podmioty nieuprawnione: Prawo to nie przysługuje osobom posiadającym ograniczone prawa rzeczowe, takim jak służebnik lub użytkownik. Odszkodowania nie otrzyma również samoistny posiadacz.

Ciekawostką egzaminacyjną jest fakt, że o ile przy wywłaszczeniu przepisy chronią ograniczone prawa rzeczowe (ponieważ one wygasają), o tyle przy zmianach planistycznych ustawodawca uznał, że jest to sprawa rozstrzygana wyłącznie między gminą a głównym dysponentem gruntu.

Warto dodać, że w razie wejścia w życie planu, który uniemożliwia korzystanie z nieruchomości, właściciel ma do wyboru trzy prawa: może żądać odszkodowania, żądać wykupienia nieruchomości albo żądać nieruchomości zamiennej.

Zasady sporządzania operatu szacunkowego

Do sporządzenia prawidłowej wyceny rzeczoznawca majątkowy stosuje tak zwaną "złotą zasadę" wycen z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Polega ona na tym, że rzeczoznawca zawsze wyznacza dwie oddzielne wartości na ten sam moment na osi czasu (dzień zbycia), symulując dwa równoległe światy prawne.

Aby operat był zgodny z prawem, specjalista przyjmuje następujące ramy analityczne:

• Stan nieruchomości: Przyjmuje się fizyczny stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego.
• Poziom cen: Niezależnie od momentu zmiany prawa, ceny przyjmuje się z dnia zbycia (sprzedaży) nieruchomości. Odszkodowanie planistyczne w ciągu pięciu lat ustala się przyjmując ceny z dnia zbycia, a nie ceny z dnia wejścia w życie planu.
• Podejścia badawcze: Wartość nieruchomości w związku z odszkodowaniem za miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa się w podejściu porównawczym lub kosztowym.

Określenie utraty wartości rynkowej

Podobnie jak w przypadku opłaty planistycznej, rzeczoznawca liczy dwie wartości rynkowe na podstawie cen z dnia zbycia i bada różnicę między nimi.

• Wartość pierwsza: Dotyczy starego przeznaczenia w planie i jest to wartość wyższa.
• Wartość druga: Dotyczy nowego przeznaczenia w planie i jest to wartość niższa.

Odszkodowanie stanowi dokładną różnicę między tymi dwiema kwotami. W przeciwieństwie do opłaty planistycznej (gdzie stosuje się stawki z uchwały Rady Gminy), tutaj nie ma żadnych stawek procentowych. Gmina oddaje 100% utraconej wartości.

Tabela: Parametry operatu dla odszkodowania planistycznego

Dla lepszego uporządkowania informacji, poniższa tabela przedstawia zestawienie kluczowych parametrów, na których opiera się praca rzeczoznawcy majątkowego przy wyliczaniu odszkodowania za stratę wywołaną MPZP:

Wycena do odszkodowania planistycznego

Wycena do odszkodowania planistycznego wymaga od rzeczoznawcy niezwykłej precyzji w odtwarzaniu dwóch scenariuszy prawnych dla tej samej działki. O ile renta planistyczna stanowi korzyść finansową dla gminy, o tyle odszkodowanie z artykułu 36 ustawy o planowaniu przestrzennym jest mechanizmem potężnej ochrony obywatela. Dzięki rygorystycznemu zastosowaniu cen z dnia zbycia oraz zbadaniu stanu z dnia uchwalenia planu, rzeczoznawca gwarantuje rzetelność operatu. Właściciel, który z winy gminy poniósł stratę i sprzedał grunt taniej, może liczyć na pełną (100%) rekompensatę z budżetu samorządowego. Decydując się na batalię o zwrot różnicy w wartości, posiadanie profesjonalnie przygotowanego operatu szacunkowego jest warunkiem niezbędnym. 

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy majątkowego?

Zamów przygotowanie operatu!

• Banki prawie zawsze akceptują nasze operaty.
• Nasze operaty pokazują prawdziwą wartość nieruchomości
• Operat nawet w 48 h.

Gwarancja prawdziwej wartości nieruchomości.
Doświadczeni rzeczoznawcy.
Odpowiemy na wszystkie pytania o operacie.

Rezerwuj online

Potrzebujesz operatu szacunkowego?

Zamów operat

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Marcelina Galos

Prawnik, studentka 5-roku. Umowy deweloperskie analizuje pod kątem prawa deweloperskiego, sprawdza zapisy dotyczące standardu deweloperskiego, co ułatwia odbiory techniczne. Jest dokładna, dzięki czemu nawet najdrobniejsza nieścisłość zostanie przez nią dostrzeżona. Koordynowała pracę inżynierów, którzy zajmowali się odbiorami technicznymi, dzięki czemu ma wiedzę teoretyczną i praktyczną. Pisze pracę magisterską na temat oddziaływania wybranych inwestycji deweloperskich na środowisko. Ochrona środowiska to zagadnienie, które jest dla niej równie ważne.