Operat szacunkowy stadniny – jak wycenić nieruchomość z funkcją hodowlaną?

Wycena stadniny koni to zadanie wymagające nie tylko wiedzy z zakresu szacowania nieruchomości, ale także znajomości specyfiki działalności hodowlanej. Tego typu obiekty należą do nieruchomości o charakterze specjalnym, łączą bowiem funkcje mieszkalne, gospodarcze, sportowe i rekreacyjne. Sporządzenie operatu szacunkowego stadniny jest niezbędne przy sprzedaży, podziale majątku, zabezpieczeniu kredytu oraz ustalaniu wartości nieruchomości dla celów podatkowych.

Co dokładnie bierze pod uwagę rzeczoznawca majątkowy? Zapraszamy do lektury.

Charakter nieruchomości i jej przeznaczenie

Pierwszym krokiem rzeczoznawcy w procesie szacowania stadniny jest określenie charakteru prawnego i funkcjonalnego nieruchomości. Stadnina może być traktowana jako gospodarstwo rolne, nieruchomość zabudowana o przeznaczeniu usługowym lub mieszanym. Kluczowe znaczenie ma zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy – wpływa on na potencjał inwestycyjny i dopuszczalne użytkowanie terenu.

Elementy składowe stadniny

Wycena uwzględnia wszystkie istotne elementy mające wpływ na wartość nieruchomości. Do najczęstszych należą:

• Budynki stajenne – ich liczba, powierzchnia, stan techniczny, wyposażenie (np. boksy, systemy pojenia, wentylacji).
• Ujeżdżalnie i padoki – kryte lub odkryte, z nawierzchnią specjalistyczną, oświetleniem, ogrodzeniem.
• Magazyny i wiaty – przeznaczone na pasze, sprzęt, słomę.
• Zabudowania mieszkalne – dom właścicieli, mieszkania dla pracowników.
• Tereny zielone i pastwiska – ich powierzchnia, jakość gleby, ogrodzenie, dostęp do wody.

Każdy z tych składników oceniany jest osobno – pod względem technicznym, użytkowym i wartości rynkowej. 

Metody wyceny

W przypadku stadnin stosuje się najczęściej podejście porównawcze lub kosztowe, rzadziej dochodowe – chyba że stadnina przynosi stałe przychody z działalności komercyjnej (np. pensjonat dla koni, nauka jazdy konnej).

• Podejście porównawcze polega na zestawieniu wartości podobnych nieruchomości sprzedanych na rynku lokalnym lub regionalnym.
• Podejście kosztowe opiera się na obliczeniu kosztu odtworzenia obiektów z uwzględnieniem ich zużycia.

W wycenie można także ująć wartość gruntu rolnego (jeśli pastwiska mają nadany charakter rolny) oraz elementy ruchome, choć te ostatnie nie wchodzą bezpośrednio do operatu – mogą być ujęte w osobnej analizie.

Stan techniczny i wyposażenie

Stan zachowania obiektów ma istotny wpływ na wartość. Rzeczoznawca ocenia m.in.:

• wiek budynków,
• zakres ewentualnych remontów,
• jakość materiałów budowlanych,
• standard wykończenia,
• funkcjonalność dla celów hodowlanych.

Ważnym aspektem jest wyposażenie stajni – obecność systemów bezpieczeństwa (np. monitoring, czujniki pożarowe), wentylacji, ogrzewania, automatycznych poideł, a także stan nawierzchni ujeżdżalni.

Lokalizacja i dostępność

Wycena bierze również pod uwagę lokalizację stadniny – zarówno w kontekście komunikacyjnym, jak i środowiskowym. Stadnina położona w atrakcyjnym krajobrazowo miejscu, z dogodnym dojazdem i dostępem do mediów, będzie wyceniona wyżej niż nieruchomość odległa, trudno dostępna lub wymagająca dodatkowych inwestycji w infrastrukturę.

Operat szacunkowy stadniny

Potencjał dochodowy i funkcje dodatkowe

Jeśli stadnina prowadzi działalność komercyjną, na przykład oferuje jazdy konne, wynajem boksów lub organizuje zawody, wówczas rzeczoznawca może dokonać analizy dochodowej, uwzględniającej historię przychodów, koszty działalności i potencjalny zysk. Takie podejście pozwala oszacować wartość inwestycyjną nieruchomości, co jest szczególnie istotne w przypadku sprzedaży lub negocjacji kredytowych.

Wycena stadniny to proces wymagający szerokiej analizy – od aspektów technicznych po rynkowe. Odpowiednio sporządzony operat szacunkowy stanowi nie tylko formalny dokument, ale również realne wsparcie dla właściciela, inwestora lub banku. Dlatego tak ważne jest skorzystanie w zakresie jego przygotowania z usług sprawdzonej firmy. Firma Pewny Lokal współpracuje wyłącznie z uprawnionymi i posiadającymi doświadczenie w szacowaniu nawet najbardziej nietypowych nieruchomości rzeczoznawcami majątkowymi na terenie całego kraju. 

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy majątkowego?

Zamów przygotowanie operatu!

• Banki prawie zawsze akceptują nasze operaty.
• Nasze operaty pokazują prawdziwą wartość nieruchomości
• Operat nawet w 48 h.

Gwarancja prawdziwej wartości nieruchomości.
Doświadczeni rzeczoznawcy.
Odpowiemy na wszystkie pytania o operacie.

Rezerwuj online

Potrzebujesz operatu szacunkowego?

Zamów operat

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Ewa Kosmalska

Pośredniczka nieruchomości wyspecjalizowana w inwestycjach w grunty, w których widzi ogromny potencjał. Niedawno ukończyła podyplomowe studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Wie, gdzie szukać informacji o działkach zarówno inwestycyjnych, jak i na użytek prywatny. Pośredniczy w sprzedaży mieszkań i domów. W wolnych chwilach uczy się serbskiego.