Operat szacunkowy: trwały zarząd a użytkowanie wieczyste

Główne dysproporcje zaczynają się już na etapie definiowania przedmiotu. Przy opłacie za trwały zarząd uwzględnia się grunt, budynki i części składowe. Z kolei w przypadku użytkowania wieczystego i aktualizacji opłaty z tego tytułu, bierze się pod uwagę tylko wartość gruntu. Co więcej, kluczową różnicą prawną jest to, że prawo trwałego zarządu nie jest zbywalne. Poniższy poradnik systematyzuje te pojęcia w ujęciu warsztatu rzeczoznawcy.

Ustalanie opłat i przedmiot wyceny

Ustalanie wysokości opłat rocznych z tytułu oddania nieruchomości w określony reżim prawny to chleb powszedni rzeczoznawców. Zarówno opłata za trwały zarząd jest ustalana jako procent ceny nieruchomości, a nie jako procent wartości budynków, podobnie literalnie opłaty za użytkowanie wieczyste też ustala się formalnie od ceny nieruchomości gruntowej, a nie od jej wartości.

W praktyce analitycznej, na potrzeby określenia ceny nieruchomości oddawanej w trwały zarząd, wartość tej nieruchomości określa się jako łączna wartość gruntu i części składowych tego gruntu, wliczając ewentualnie, podchwytliwe, także obiekty, na które jednostka organizacyjna poniosła nakłady na ich wybudowanie. Dla wyliczenia tych wartości, przy wyliczaniu opłaty za trwały zarząd można określić cenę nieruchomości jako rynkową oraz na podstawie metody wskaźników szacunkowych.

Kluczową różnicą finansową dla dysponentów obu praw są bariery wejścia. Nie ma opłat pierwszych za przekazanie nieruchomości w trwały zarząd jak przy użytkowaniu wieczystym. W tym drugim przypadku obciążenia są znaczne, ponieważ pierwsza opłata za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości osiągniętej w przetargu.

Różnice w stawkach procentowych

Polityka przestrzenna i fiskalna państwa bardzo dokładnie różnicuje procentowe stawki roczne w zależności od prawa i przeznaczenia nieruchomości.

Stawki opłat za trwały zarząd wynoszą odpowiednio:

• 0,1% na cele obronności i przeciwpożarowe.
• 0,2% na cele mieszkaniowe i inne cele publiczne.
• 1% na inne cele, na przykład usługowe.

Co ciekawe, przy przekazaniu gruntów pod drogi publiczne opłata za trwały zarząd wynosi 0, nawet nie 0,1%.

Stawki opłat za użytkowanie wieczyste kształtują się wyżej:

• 0,3% na cele obronności, religijne, charytatywne.
• 1% na cele mieszkaniowe i rolne i cele publiczne.
• 2% na cele turystyczne.
• 3% na komercyjne.

Warto dodać, że organ oddający nieruchomość w użytkowanie wieczyste może zwiększyć opłatę za użytkowanie wieczyste na cele komercyjne powyżej 3%.

Trwałość prawa, zbywalność i wygaśnięcie

Zarządzanie majątkiem w ramach trwałego zarządu charakteryzuje się odmienną elastycznością rynkową niż prawo użytkowania wieczystego. Przede wszystkim, do trwałego zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu, a nie o użyczeniu. Najważniejszą rynkową barierą jest fakt, że prawo trwałego zarządu nie jest zbywalne. Oddanie w trwały zarząd nie ma maksymalnego okresu. Można oddać na czas nieoznaczony i oznaczony.

Niezwykle istotnym skutkiem ustania tego prawa jest wpływ na zawarte kontrakty – po wygaśnięciu trwałego zarządu automatycznie wypowiadają się umowy najmu z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia.

Ciekawy dualizm prawotwórczy pojawia się również w kontekście decyzji drogowym (ZRID). W razie zezwolenia na drogę wygasają ograniczone prawa rzeczowe i użytkowanie wieczyste ustanowione na nieruchomości, ale nie wygasa trwały zarząd, bo nie ma go w katalogu.

Tabela: trwały zarząd a użytkowanie wieczyste w operacie

Poniższa tabela zbiera najważniejsze parametry, na które rzeczoznawca majątkowy oraz organy administracyjne muszą zwracać uwagę przy obsługiwaniu omawianych form władania gruntem.

Trwały zarząd i użytkowanie wieczyste

Trwały zarząd i użytkowanie wieczyste, choć często spotykane obok siebie na nieruchomościach publicznych, to dwa skrajnie różne zjawiska dla analityka rynku. Rozumienie tych różnic determinuje poprawność operatu szacunkowego. Dla rzeczoznawcy najważniejsza jest świadomość zakresu wyceny – przy opłacie za trwały zarząd uwzględnia się grunt, budynki i części składowe, podczas gdy wycena pod opłatę z użytkowania wieczystego zmusza do operowania na samym gruncie. Brak zbywalności, brak opłaty pierwszej oraz diametralnie różne stawki procentowe za trwały zarząd sprawiają, że jest to forma silnie ugruntowana w strukturach państwowych i samorządowych, podczas gdy użytkowanie wieczyste pozostaje w sferze praw quasi-własnościowych i inwestycyjnych.

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy majątkowego?

Zamów przygotowanie operatu!

• Banki prawie zawsze akceptują nasze operaty.
• Nasze operaty pokazują prawdziwą wartość nieruchomości
• Operat nawet w 48 h.

Gwarancja prawdziwej wartości nieruchomości.
Doświadczeni rzeczoznawcy.
Odpowiemy na wszystkie pytania o operacie.

Rezerwuj online

Potrzebujesz operatu szacunkowego?

Zamów operat

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Klara Górna

Współpracuje z branżą nieruchomości deweloperskich od początku swojej zawodowej przygody. Po studiach humanistycznych dołączyła do zespołu Odbiór.pl. Inwestycje deweloperskie nie mają przed nią tajemnic. Zna największych polskich deweloperów i ich realizacje, potrafi wymienić największe inwestycje wraz z ciekawostkami na ich temat. W wolnych chwilach przegląda nowe oferty deweloperskie lub chodzi na kurs tańca. Ma dwa koty.