Prawidłowa kwalifikacja pomieszczeń położonych w najniższych partiach budynku jest kluczowa dla rzetelności operatu szacunkowego. Z punktu widzenia przepisów budowlanych i rzeczoznawstwa, każda suterena i każda piwnica to w sensie konstrukcyjnym kondygnacja podziemna.
Diabeł tkwi w szczegółach architektonicznych i funkcjonalnych. Suterena to specyficzny rodzaj kondygnacji, która jest pomiędzy ziemią a słońcem i musi spełniać konkretny warunek wysokościowy względem poziomu terenu. Z kolei w aktualnych przepisach techniczno-budowlanych słowo piwnica pojawia się rzadziej jako sztywna definicja, a częściej jako określenie funkcji. Zrozumienie tych różnic determinuje to, jak dana powierzchnia zostanie ujęta w procesie wyceny i obliczaniu powierzchni.
Zarówno piwnica, jak i suterena należą do szerszej kategorii przestrzennej. Aby poprawnie je sklasyfikować, rzeczoznawca majątkowy musi wiedzieć, z czym dokładnie ma do czynienia.
Zapraszamy do wysłuchania 48. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Zgodnie z zasadami, kondygnacją podziemną jest to kondygnacja, która ma poziom podłogi ze wszystkich stron budynku poniżej poziomu terenu lub przynajmniej jedna jej ściana znajduje się poniżej terenu, a poziom podłogi w tej części jest niższy niż poziom terenu o więcej niż połowę wysokości tej kondygnacji. Ważnym aspektem jest też sama wysokość. Przepisy stanowią, że piwnica i poddasze jest kondygnacją jeśli ma powyżej 2 metrów, ale to co innego niż liczenie powierzchni użytkowej. Warto przy okazji wycen i analiz budowlanych pamiętać, że ściany piwnic wraz z izolacją oraz strop nad piwnicą wchodzą w skład tak zwanego stanu zerowego budynku.
Czym w świetle analizy rzeczoznawczej jest piwnica? W aktualnych przepisach techniczno-budowlanych słowo piwnica pojawia się rzadziej jako sztywna definicja, a częściej jako określenie funkcji.
Podstawowa zasada brzmi: przyjmuje się, że piwnica to kondygnacja podziemna lub jej część przeznaczona na cele gospodarcze lub techniczne. Bardzo istotne jest to, że definicja piwnicy nie zależy od metrów. W ujęciu przestrzennym, piwnica to kondygnacja podziemna lub najniższa nadziemna bądź ich część, w których poziom podłogi co najmniej z jednej strony budynku znajduje się poniżej poziomu terenu.
Z perspektywy finansowej i podatkowej, piwnica traktowana jest specyficznie. Przykładem jest to, że w świetle ustawy o spadkach i darowiznach dla podatku nie liczy się powierzchni piwnic, powierzchni dźwigów oraz powierzchni klatek schodowych.
Suterena odróżnia się od typowej piwnicy przede wszystkim dostępem do światła dziennego i głębokością posadowienia. Obrazowo można ująć, że suterena to specyficzny rodzaj kondygnacji, która jest pomiędzy ziemią a słońcem.
Aby móc sklasyfikować konkretną przestrzeń w operacie w ten sposób, rzeczoznawca sprawdza parametry architektoniczne. Aby pomieszczenie nazwać sutereną, musi ono spełnić konkretny warunek wysokościowy. W suterenie poziom podłogi znajduje się poniżej terenu, ale w części z oknami poziom ten jest nie więcej niż 0,9 metra poniżej poziomu terenu przy ścianie budynku. Daje to o wiele większe możliwości użytkowe. Zasadą jest, że w świetle przepisów budowlanych poziom podłogi pomieszczeń na pobyt ludzi powinien być na tym samym poziomie co ziemia, jednak nie dotyczy to chyba sutereny.
Tabela: zestawienie różnic między piwnicą a sutereną
Poniższa tabela porządkuje najważniejsze cechy obu typów pomieszczeń, stanowiąc narzędzie pomocnicze przy weryfikacji stanu fizycznego budynku w operacie szacunkowym.
Parametr / Cecha | Piwnica | Suterena |
Baza konstrukcyjna | W sensie konstrukcyjnym to kondygnacja podziemna. | W sensie konstrukcyjnym to kondygnacja podziemna. |
Główne przeznaczenie | Przeznaczona głównie na cele gospodarcze lub techniczne. | Często pełni funkcje użytkowe, kondygnacja "pomiędzy ziemią a słońcem". |
Położenie względem terenu | Poziom podłogi co najmniej z jednej strony budynku znajduje się poniżej poziomu terenu. | Poziom podłogi jest poniżej terenu, ale w części z oknami nie więcej niż 0,9 m poniżej poziomu terenu. |
Obecność w przepisach | Rzadziej jako sztywna definicja, częściej jako określenie funkcji. Definicja nie zależy od metrów. | Musi spełniać ściśle określony, konkretny warunek wysokościowy (wspomniane max 0,9 m). |
Choć w potocznym rozumieniu słowa "piwnica" i "suterena" bywają używane zamiennie, dla rzeczoznawcy majątkowego stanowią one zupełnie odrębne pojęcia o konkretnych skutkach analitycznych. Zarówno każda suterena i każda piwnica to w sensie konstrukcyjnym kondygnacja podziemna. Główne rozgraniczenie polega jednak na funkcji oraz relacji z poziomem gruntu na zewnątrz. Podczas gdy definicja piwnicy nie zależy od metrów i jest to przestrzeń przeznaczona na cele gospodarcze lub techniczne, to aby pomieszczenie nazwać sutereną, musi ono spełnić konkretny warunek wysokościowy. Świadomość, że w suterenie w części z oknami poziom podłogi to nie więcej niż 0,9 metra poniżej poziomu terenu, pozwala rzeczoznawcy na prawidłowe uwzględnienie jej potencjału przy określaniu wartości rynkowej całego budynku.
Obejrzyj nasz film.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Obejrzyj nasz film.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
