Portal DOM: Czym jest, kiedy ruszy i ile kosztuje?

Kupujesz mieszkanie i próbujesz ustalić, czy cena podana w ogłoszeniu rzeczywiście odpowiada wartości nieruchomości? Dziś nie jest to takie proste. W serwisach ogłoszeniowych widzimy przede wszystkim ceny ofertowe, czyli kwoty, których oczekują sprzedający. Nie oznacza to jednak, że właśnie za tyle mieszkania są później sprzedawane.

Tę lukę ma wypełnić Portal DOM, czyli Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami. Ma to być publiczne narzędzie pozwalające sprawdzić statystyki przygotowane na podstawie faktycznych cen transakcyjnych mieszkań i domów jednorodzinnych. Za jego prowadzenie będzie odpowiadał Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Zgodnie z ustawą portal ma gromadzić dane dotyczące obrotu nieruchomościami mieszkalnymi oraz udostępniać na ich podstawie informacje statystyczne.

Dla osoby planującej zakup nieruchomości najważniejsza zmiana jest prosta: zamiast opierać się wyłącznie na kwotach widocznych w ogłoszeniach, będzie można sprawdzić, za ile podobne mieszkania rzeczywiście zostały sprzedane.

Czym jest Portal DOM?

Portal DOM ma przede wszystkim zwiększyć dostęp do informacji o rzeczywistych cenach nieruchomości. Nie będzie więc kolejnym serwisem z ogłoszeniami mieszkań. Jego zadaniem ma być zebranie danych o zakończonych transakcjach i przedstawienie ich użytkownikowi w formie statystyk.

W praktyce oznacza to, że osoba zainteresowana zakupem mieszkania będzie mogła wybrać interesującą ją lokalizację oraz parametry nieruchomości, a następnie sprawdzić dane cenowe dla podobnych transakcji. W założeniach przewidziano możliwość filtrowania m.in. według lokalizacji, powierzchni użytkowej, liczby pokoi, kondygnacji oraz tego, czy nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego.

Nie chodzi więc o pokazanie jednej ogólnopolskiej „ceny mieszkania”. Wyniki mają być możliwie mocno dopasowane do tego, czego szuka konkretny użytkownik.

To ważne, bo dwa mieszkania o powierzchni 60 m² mogą kosztować zupełnie inaczej, jeżeli jedno znajduje się w centrum dużego miasta, a drugie na jego obrzeżach. Równie istotne mogą być liczba pokoi, piętro, rodzaj rynku czy okres, w którym przeprowadzono transakcję.

Kiedy ruszy Portal DOM?

Ustawa tworząca Portal DOM została ogłoszona 1 grudnia 2025 roku. Zasadnicze przepisy dotyczące działania portalu mają wejść w życie 2 kwietnia 2027 roku.

Nie oznacza to jednak, że tego dnia system musi od razu dysponować pełnym zakresem danych i wszystkimi planowanymi funkcjonalnościami. Samo wdrożenie zostało podzielone na etapy. Dokumentacja zamówienia przewiduje również dalszy rozwój systemu, a końcowy odbiór całego wdrożenia zaplanowano do 31 sierpnia 2028 roku.

Dlatego warto rozróżnić dwie rzeczy: uruchomienie zasadniczej części Portalu DOM oraz późniejszą rozbudowę systemu.

Ile kosztuje Portal DOM?

Z punktu widzenia użytkownika odpowiedź jest prosta: powszechny dostęp do statystyk Portalu DOM ma być bezpłatny. Takie założenie znalazło się zarówno w dokumentach dotyczących projektu, jak i w informacjach Ministerstwa Rozwoju i Technologii.

Koszt powstania samego systemu jest oczywiście znacznie wyższy. Zamówienie na zaprojektowanie, wdrożenie, uruchomienie oraz obsługę Portalu DOM zostało udzielone konsorcjum Eviden Polska i Eviden Poland R&D. Wartość wybranej oferty wyniosła około 43,8 mln zł brutto. Kwota obejmuje nie tylko przygotowanie portalu, ale również późniejszą opiekę serwisową.

Tabela 1. Fane o Portal DOM

Skąd Portal DOM będzie wiedział, ile naprawdę kosztowało mieszkanie?

Wiarygodność Portalu DOM będzie zależała przede wszystkim od źródeł danych. W tym przypadku przewidziano trzy główne kanały ich pozyskiwania.

Pierwszym będzie Ewidencja Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Znajdują się w niej informacje dotyczące części transakcji na rynku pierwotnym, w tym umów objętych obowiązkiem prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Drugim źródłem mają być dane przekazywane przez podmioty profesjonalne z rynku pierwotnego w odniesieniu do transakcji, które nie trafiają do Ewidencji DFG.

Trzeci filar stanowi Krajowa Administracja Skarbowa. Ma ona przekazywać informacje wynikające z aktów notarialnych, dzięki czemu system obejmie również transakcje na rynku wtórnym.

Skąd Portal DOM będzie pobierał dane?

Infografika

Dzięki połączeniu kilku źródeł Portal DOM ma prezentować dane o faktycznie zawartych transakcjach, a nie tylko informacje o cenach publikowanych przez sprzedających.

Cena ofertowa a cena transakcyjna – dlaczego to takie ważne?

To jedna z najważniejszych kwestii przy korzystaniu z nowych statystyk. Cena ofertowa to kwota, którą widzimy w ogłoszeniu. Sprzedający może wystawić mieszkanie za 700 tys. zł, ale ostatecznie po negocjacjach sprzedać je np. za 660 tys. zł.

Dopiero ta druga kwota jest ceną transakcyjną.

Portal DOM ma bazować właśnie na cenach transakcyjnych, czyli wartościach odpowiadających zawartym transakcjom. Na tę różnicę zwrócono szczególną uwagę również w odcinku podcastu Pewnego Lokalu poświęconym nowemu systemowi.

To może mieć duże znaczenie podczas negocjacji. Jeżeli właściciel wystawi mieszkanie za 15 tys. zł/m², a dane dotyczące podobnych nieruchomości w tej samej okolicy będą wskazywały, że transakcje odbywały się np. w granicach 13,5–14 tys. zł/m², kupujący otrzyma dodatkowy punkt odniesienia.

Portal nie wyceni jednak konkretnego mieszkania. Dane statystyczne nadal trzeba będzie interpretować z uwzględnieniem jego stanu, standardu, dokładnego położenia czy dodatkowych elementów, takich jak miejsce parkingowe, balkon lub ogród.

Portal DOM pokaże średnią i medianę cen

Sama średnia cena nie zawsze dobrze oddaje sytuację na lokalnym rynku. Powód jest prosty: pojedyncza bardzo droga transakcja może ją wyraźnie podnieść.

Dlatego w Portalu DOM przewidziano również prezentowanie mediany, czyli wartości środkowej. Informacja o medianie pojawia się także w materiale Pewnego Lokalu.

Załóżmy, że w danej okolicy sześć mieszkań sprzedano w cenach:

10 000 zł/m², 10 200 zł/m², 10 400 zł/m², 10 500 zł/m², 10 700 zł/m² i 18 000 zł/m².

Ostatnia transakcja mocno podnosi średnią, mimo że pięć pozostałych zawarto w znacznie niższym przedziale.

Średnia i mediana ceny na przykładzie sześciu transakcji

Wykres

Czy w Portalu DOM będzie można sprawdzić cenę konkretnego mieszkania?

Nie. Portal ma udostępniać statystyki, a nie szczegółową historię konkretnych osób i lokali.

To istotne z punktu widzenia prywatności. W publicznych wynikach nie mają pojawiać się dane pozwalające łatwo ustalić strony konkretnej transakcji. Projekt przewiduje również mechanizm ograniczający możliwość identyfikowania pojedynczych sprzedaży.

Statystyka dla wybranej kombinacji parametrów ma zostać pokazana dopiero wtedy, gdy obejmuje co najmniej sześć transakcji.

Jeżeli więc na niewielkiej ulicy zawarto tylko dwie transakcje odpowiadające wybranym filtrom, system nie powinien na tej podstawie prezentować wyniku. Ten mechanizm został opisany również w podcaście Pewnego Lokalu jako jedno z zabezpieczeń prywatności użytkowników rynku.

Czy Portal DOM pomoże kupującym mieszkania?

Największą korzyścią może okazać się po prostu łatwiejszy dostęp do danych przed rozpoczęciem negocjacji.

Kupujący nieruchomość często znajduje się dziś w gorszej pozycji informacyjnej niż profesjonalny uczestnik rynku. Widzi ceny z ogłoszeń, może porównać kilkanaście lub kilkadziesiąt ofert, ale nadal nie zawsze wie, za ile podobne lokale zostały rzeczywiście sprzedane.

Portal DOM ma częściowo zmniejszyć tę różnicę.

Nie należy jednak oczekiwać, że samo uruchomienie bazy automatycznie obniży ceny nieruchomości. Na wartość mieszkań wpływają m.in. podaż, popyt, poziom stóp procentowych, dostępność kredytów, koszty budowy czy sytuacja gospodarcza. Publiczny dostęp do danych nie zmieni tych czynników.

Może natomiast poprawić jakość informacji, na podstawie których strony podejmują decyzje. W podcaście Pewnego Lokalu zwrócono uwagę m.in. na możliwy wpływ większej jawności cen transakcyjnych na sposób prowadzenia negocjacji i ograniczenie presji wywieranej na kupujących.

Portal DOM – co warto zapamiętać?

Portal DOM ma być jednym z większych projektów zwiększających przejrzystość polskiego rynku mieszkaniowego. Jego największą zaletą nie będzie jednak sama liczba dostępnych informacji, lecz to, że mają one dotyczyć rzeczywiście zawartych transakcji.

Kupujący będzie mógł porównać cenę z ogłoszenia z poziomem cen osiąganych przy sprzedaży podobnych nieruchomości. Do dyspozycji otrzyma filtry, średnią, medianę oraz dane dla rynku pierwotnego i wtórnego.

Nie zastąpi to dokładnego sprawdzenia mieszkania przed zakupem, analizy dokumentów ani oceny jego stanu technicznego. Może jednak dać kupującemu kolejne źródło informacji, którego dziś często mu brakuje.

Chcesz dowiedzieć się więcej o Portalu DOM, źródłach danych, cenach transakcyjnych i tym, jak nowe narzędzie może zmienić rynek nieruchomości? Obejrzyj 59. odcinek podcastu Pewnego Lokalu na YouTube, w którym Bartosz Łuczak szczegółowo omawia cały projekt. Obejrzyj odcinek o Portalu DOM na YouTube

Chcesz poznać prawdziwe ceny transakcyjne nieruchomości?

Pomagamy sprzedawcom i nabywcom na rynku wtórnym i pierwotnym

• Zweryfikowane dane z realnych umów – pokazujemy faktyczną różnicę między ceną ofertową a zapłaconą w Twojej okolicy.
• Raport porównawczy + widełki negocjacyjne – dobieramy najbardziej porównywalne transakcje i podajemy rekomendowany przedział ceny z argumentami do rozmów.
• Wymierne korzyści dla kupujących i sprzedających – pomagamy obniżyć zawyżone oczekiwania lub obronić właściwą wycenę, by finalna cena była fair.

Zweryfikowane ceny z realnych transakcji.
Doświadczeni analitycy i prawnicy.
Raport i wskazówki negocjacyjne

Zamów rozmowę

Chcesz poznać prawdziwe ceny transakcyjne nieruchomości?

Zamów rozmowę

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Ewa Kosmalska

Pośredniczka nieruchomości wyspecjalizowana w inwestycjach w grunty, w których widzi ogromny potencjał. Niedawno ukończyła podyplomowe studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Wie, gdzie szukać informacji o działkach zarówno inwestycyjnych, jak i na użytek prywatny. Pośredniczy w sprzedaży mieszkań i domów. W wolnych chwilach uczy się serbskiego.