Kupujesz działkę? Gmina może mieć prawo wejść w Twoje miejsce – przeczytaj, kiedy tak się dzieje i jak to sprawdzić z wyprzedzeniem, zanim zapłacisz zaliczkę.
Podczas kupowania działki mało kto zdaje sobie sprawę z tego, że ktoś poza sprzedającym może mieć wpływ na transakcję. A w określonych przypadkach to gminie przysługuje jednak ustawowe prawo pierwokupu. Oznacza to, że zanim nabywca stanie się właścicielem, gmina ma możliwość wstąpienia na jego miejsce na tych samych warunkach. Znajomość tych sytuacji pozwala uniknąć rozczarowania, opóźnień i innych stresujących problemów.
Prawo pierwokupu to uprawnienie pozwalające określonemu podmiotowi nabyć nieruchomość z pierwszeństwem przed osobą, z którą sprzedający zawarł umowę. Sprzedaż następuje wtedy najpierw warunkowo, a gmina decyduje, czy skorzysta ze swojego prawa.
Prawo pierwokupu gminy – audyt prawny działkiZapraszamy na nowy odcinek podcastu o pośrednikach nieruchomości.
Uprawnienie to nie dotyczy każdej działki. Wynika z konkretnych przepisów i obejmuje sytuacje, w których ustawodawca uznał interes publiczny za na tyle istotny, że samorząd powinien mieć pierwszeństwo zakupu. Są to więc najczęściej grunty, które mogą posłużyć realizacji zadań publicznych, takich jak rozbudowa infrastruktury, tworzenie terenów zielonych czy porządkowanie przestrzeni na obszarach poddawanych odnowie. Prawo pierwokupu nie pozbawia sprzedającego możliwości zbycia nieruchomości, jednak wskazuje, kto ma pierwszeństwo, jeśli zdecyduje się ją sprzedać.
To, czy działka jest obciążona takim prawem, nie zawsze wynika wprost z księgi wieczystej. Część przesłanek trzeba ustalać na podstawie planu miejscowego, uchwał rady gminy i historii nabycia nieruchomości. Bywa, że samorząd ustanawia prawo pierwokupu odrębną uchwałą dla konkretnych terenów, o czym kupujący nie dowie się, czytając wyłącznie księgę. Najczęściej prawo pierwokupu powstaje wtedy, gdy:
Pobieżne sprawdzenie księgi bywa więc niewystarczające, bo część przesłanek leży poza nią. Pełny obraz daje dopiero zestawienie treści księgi wieczystej z dokumentami planistycznymi gminy i ustaleniem, w jaki sposób obecny właściciel wszedł w posiadanie działki. Dopiero to pozwala stwierdzić, czy transakcja przebiegnie zwykłą drogą, czy będzie wymagała umowy warunkowej i zawiadomienia samorządu.
Sprzedaż działek w PolsceAudyt prawny nieruchomości z rynku wtórnego prowadzony przez Pewny Lokal obejmuje weryfikację, czy działce nie towarzyszy ustawowe prawo pierwokupu i jakie inne ograniczenia wynikają z jej stanu prawnego. Taka analiza sięga poza samą księgę wieczystą, do planu miejscowego i dokumentów źródłowych. Kupujący dowiaduje się o ograniczeniach, zanim podpisze umowę, a nie w trakcie wizyty u notariusza.
Gdy prawo pierwokupu przysługuje, notariusz sporządza umowę sprzedaży pod warunkiem, że gmina z niego nie skorzysta. Sprzedający zawiadamia uprawnioną gminę, która ma czas na podjęcie decyzji.
Etap Działania Umowa warunkowa Sprzedaż zawarta pod warunkiem niewykonania pierwokupu Zawiadomienie gminy Przekazanie treści umowy uprawnionemu samorządowi Decyzja gminy Skorzystanie z prawa albo jego niewykonanie w terminie Umowa przenosząca własność Zawierana, gdy gmina zrezygnuje lub termin upłynie
Jeśli gmina skorzysta z prawa, to ona staje się nabywcą na warunkach uzgodnionych przez strony. Procedura wydłuża transakcję i wprowadza element niepewności, którego kupujący musi być świadomy.
Niewiedza o prawie pierwokupu prowadzi do realnych problemów. Kupujący może zaplanować finansowanie, zarezerwować środki, a transakcja przeciągnie się o tygodnie albo w ogóle nie dojdzie do skutku, bo nabywcą zostanie gmina.
Prawo pierwokupu należy więc traktować jak jeden z pierwszych elementów weryfikacji działki – nie jak formalność do sprawdzenia tuż przed podpisaniem aktu. Im wcześniej kupujący ustali, czy samorząd ma uprawnienie do wstąpienia w transakcję, tym mniej ryzykuje, że plany inwestycyjne rozpadną się w ostatniej chwili.
Specjaliści Pewnego Lokalu analizują stan prawny nieruchomości gruntowych jeszcze przed etapem negocjacji – sprawdzają zapisy planu miejscowego, historię nabycia i dokumenty źródłowe, które decydują o tym, czy transakcja przebiegnie standardową drogą.
Obejrzyj odcinek podcastu o wycieku danych z ksiąg wieczystych.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
