Premia za czas w cenie rynkowej gotowych domów jednorodzinnych

Premia za czas w cenie rynkowej gotowych domów jednorodzinnych

Z upowszechnieniem swobodnego dostępu do ogólnopolskiego Rejestru Cen Transakcyjnych, coraz więcej osób decyduje się na samodzielne szacowanie wartości domów i mieszkań. Niezależnie od tego, czy naszym głównym celem jest zyskowna sprzedaż majątku, sprawiedliwy podział dorobku w przypadku rozwodu, czy po prostu czysta ciekawość, warto dobrze zrozumieć te specyficzne zasady, którymi w swojej pracy kierują się profesjonalni rzeczoznawcy majątkowi.

Sporządzając oficjalny operat szacunkowy, eksperci zazwyczaj opierają się na jednym z trzech wiodących podejść badawczych: porównawczym, dochodowym lub kosztowym. Podejście porównawcze to zestawienie metraży i cech z podobnymi obiektami w okolicy, natomiast dochodowe skupia się na rentowności z najmu. Dla domów wolnostojących usytuowanych z dala od płynnego rynku największych miast kluczowa bywa jednak inna, nieco rzadziej spotykana metoda – metoda kosztowa. Głębsze zrozumienie jej złożonego działania odsłania fascynujące i często niezrozumiane przez laików mechanizmy ustalania wartości ukryte wprost na rynku domów jednorodzinnych.

Podejście kosztowe – jak oszacować wartość budowy?

Podejście kosztowe odpowiada na fundamentalne z punktu widzenia każdego inwestora pytanie: ile dokładnie pieniędzy wymagałoby fizyczne odtworzenie lub zastąpienie rozpatrywanej nieruchomości w dzisiejszych realiach rynkowych?. Do poprawnego szacunku rzeczoznawcy wykorzystują branżowe, autoryzowane katalogi, jak np. Sekocenbud. Z wielką precyzją definiują one uśrednione cenniki poszczególnych partii materiałów budowlanych oraz regionalnych stawek robocizny.

Dlaczego gotowy dom jest droższy niż koszt budowy?

Co warte odnotowania, w dobie zaawansowanej cyfryzacji z ogromną pomocą indywidualnym inwestorom przychodzą także narzędzia sztucznej inteligencji. Współczesne modele potrafią trafnie i sprawnie oszacować orientacyjne koszty postawienia nowego budynku. Niekiedy algorytmom wystarczy zaledwie załączenie paru rzutów fotograficznych oraz treściwego opisu skopiowanego prosto z sieciowego ogłoszenia. Tu docieramy jednak do kluczowego problemu: surowy koszt fizycznego wybudowania to w żadnym wypadku nie jest ostateczna wartość rynkowa.

Dlaczego gotowy dom kosztuje więcej niż jego budowa?

Zwykła logika nakazuje myśleć, że gdyby deweloperzy nowo wzniesione domy oddawali wyłącznie po stawkach wykorzystanych surowców i zapłaconej robocizny, wszyscy kupujący na rynku woleliby wznosić własne bryły na samodzielnie kupionych działkach. W rynkowej rzeczywistości ten proces przebiega kompletnie inaczej. Budowa własnego domu jednorodzinnego to wyzwanie pochłaniające wręcz potężne zasoby czasu, rodzące ogromny stres i wymagające niemal codziennej weryfikacji postępów prac.

Inwestor budujący metodą gospodarczą odpowiada za poszukiwania rzetelnych brygad, rozwiązywanie konfliktów na placu budowy i koordynację harmonogramów opóźniających się podwykonawców. To gigantyczne obciążenie nerwowe i setki straconych z życia dni mają bardzo wymierną cenę, brutalnie korygowaną przez realia rynkowe.

Gotowa pod klucz nieruchomość zawsze osiąga cenę końcową diametralnie wyższą od rzetelnie wyliczonego kosztu jej postawienia. Odpowiada za to potężna siła rynkowa: premia za czas. Specjaliści regularnie wskazują, że rynek mieszkalnictwa wycenia to komfortowe udogodnienie przeciętnie na 20%, a czasem nawet 50% powyżej prostej kwoty odtworzenia. Ujmując najprościej – jest to pożądana „premia za święty spokój”, bez problemu płacona przez zabieganych klientów, pragnących wprowadzić się natychmiast bez konieczności doglądania betoniarek i murarzy.

Koszt budowy a cena gotowego domu

Nowy dom a starsze budynki – wpływ stopnia zużycia

Nie wolno zapominać, iż prosta kalkulacja bazująca na kosztach materiałów i opisywana premia za zaoszczędzony czas znajdują twarde zastosowanie wyłącznie w odniesieniu do budynków całkiem nowych lub wręcz dziewiczo oddanych do eksploatacji. Sprawa analizy wyceny gmatwa się zdecydowanie, gdy inwestor decyduje się wycenić starszy, używany przez dekady dom.

W ujęciu fizycznym absolutnie niemożliwym jest odtworzenie kilkudziesięcioletniego gmachu z zachowaniem jego obecnego, zmęczonego eksploatacją stanu. Decydując się na budowę obiektu o tych samych gabarytach na nowo, uzyskalibyśmy przecież budynek o wiele lepszych parametrach nowoczesnej termoizolacji. W związku z powyższym, analizując starsze budownictwo, rzeczoznawcy majątkowi posługują się skomplikowanymi stopami zużycia. Pierwotny, teoretyczny koszt stworzenia obiektu od zera koryguje się w dół o rzetelnie określony procent technicznego i funkcjonalnego zużycia budynku. Główna zasada pozostaje więc żelazna i niezmienna: wprost proporcjonalnie do wieku danej bryły, współczynnik starzenia agresywniej pomniejsza finalną wartość gotowej posiadłości.

Podsumowanie: Czy opłaca się zapłacić rynkową premię?

Dogłębne zrozumienie wyżej opisanego fenomenu premii za czas znacząco ułatwia inwestorom racjonalną akceptację wygórowanych na pierwszy rzut oka stawek gotowych obiektów deweloperskich. Oszczędność starganych nerwów, brak ukrytego ryzyka wykonawczego oraz wolność od wielomiesięcznej obecności w kurzu i pyle to dobro luksusowe o wymiernej wartości, które dla wielu jest całkowicie bezcenne.

Samodzielną weryfikację wyceny nieruchomości możemy dziś śmiało prowadzić z fotela, wspierając się publicznym Rejestrem Cen Transakcyjnych lub sztuczną inteligencją. Ostatecznie jednak warto pamiętać, że przy najbardziej newralgicznych życiowych formalnościach u notariusza czy w banku hipotecznym, żadne algorytmy nie zastąpią fachowego operatu, w którym wykwalifikowany rzeczoznawca poprawnie zaksięguje rynkową premię za bezpieczny, gotowy produkt. Jako firma Pewny Lokal zatrudniamy wielu wyjątkowych ekspertów i bez problemu pomożemy przygotować tak wnikliwą oraz oficjalną wycenę.

Więcej informacji na temat omawianych zagadnień oraz praktycznych doświadczeń inżynierów znajdą Państwo w 48. odcinku podcastu Pewnego Lokalu: https://youtu.be/TIcr_cv06Oc

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy majątkowego?

Zamów przygotowanie operatu!

• Banki prawie zawsze akceptują nasze operaty.
• Nasze operaty pokazują prawdziwą wartość nieruchomości
• Operat nawet w 48 h.

Gwarancja prawdziwej wartości nieruchomości.
Doświadczeni rzeczoznawcy.
Odpowiemy na wszystkie pytania o operacie.

Rezerwuj online

Potrzebujesz operatu szacunkowego?

Zamów operat

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Anna Słomecka

Zajmowała się wycenami gruntów, a także doradztwem z zakresu obrotu gruntami rolnymi, w szczególności w zakresie związanym z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego i płynących z niej ograniczeń. Zna zapisy prawa rolnego. Potrafi odpowiedzieć na pytania, czy można kupić działkę rolną, gdy nie jest się rolnikiem, a także czy warto w ogóle inwestować w grunty rolne. Interesuje ją tematyka związana z działką siedliskową i inwestowaniem w agroturystykę. W wolnych chwilach zajmuje się ekologiczną uprawą roślin.