Przypadki wymagające obowiązkowego operatu szacunkowego

Kiedy sporządzenie operatu szacunkowego jest wymagane przepisami, a kiedy właściciel nieruchomości zleca wycenę wyłącznie po to, aby poznać jej wartość? To jedno z zagadnień poruszonych w rozmowie prowadzącego podcast Pewnego Lokalu z Magdaleną Małecką, rzeczoznawcą majątkowym. W czasach łatwego dostępu do informacji o cenach transakcyjnych i coraz popularniejszych narzędzi cyfrowych różnica między orientacyjnym oszacowaniem wartości a formalną wyceną może nie być oczywista. Ekspertka wyjaśnia, że działalność rzeczoznawcy jest znacznie szersza niż wykonywanie prostych wycen na potrzeby właścicieli, a w wielu sytuacjach udział uprawnionego specjalisty wynika z obowiązujących procedur.

Rzeczoznawca majątkowy – zawód wymagający państwowych uprawnień

Magdalena Małecka zwraca uwagę, że zakres pracy rzeczoznawcy majątkowego bywa postrzegany zbyt wąsko. Jest to zawód regulowany, a możliwość jego wykonywania wiąże się z uzyskaniem państwowych uprawnień. Droga do zdobycia tytułu zawodowego obejmuje specjalistyczne przygotowanie oraz zdanie wymagającego egzaminu państwowego. Jak wskazuje rozmówczyni podcastu, jego zdawalność wynosi około 10–20%.

Jednocześnie wyceny zamawiane przez osoby prywatne wyłącznie w celach informacyjnych, np. przed planowaną sprzedażą mieszkania, stanowią tylko część działalności rzeczoznawców. W przypadku prostego określenia orientacyjnej wartości nieruchomości coraz większe znaczenie mają publicznie dostępne informacje i narzędzia cyfrowe. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy wartość nieruchomości trzeba określić na potrzeby konkretnego postępowania administracyjnego, sądowego czy finansowego. Wówczas znaczenie ma formalna wycena przygotowana przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia.

Kiedy potrzebny jest operat szacunkowy?

W rozmowie Magdalena Małecka wskazuje szeroki katalog spraw, w których wycena wykonywana przez rzeczoznawcę jest elementem określonych prawem procedur. Dotyczą one zarówno gospodarowania majątkiem publicznym, jak i postępowań administracyjnych, sądowych czy egzekucyjnych.

Gospodarowanie nieruchomościami publicznymi

Jednym z najważniejszych obszarów jest gospodarowanie nieruchomościami należącymi do Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego. Rzeczoznawca uczestniczy w określaniu wartości nieruchomości m.in. przy ich sprzedaży, zamianie czy darowiźnie.

Wycena ma również znaczenie przy oddawaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu. Magdalena Małecka zwraca przy tym uwagę, że aktualizacja może nastąpić nie tylko z inicjatywy właściwego organu. Z odpowiednim wnioskiem może wystąpić także użytkownik wieczysty, jeżeli uważa, że istnieją podstawy do ponownego określenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty.

Kiedy operaty jest obowiązkowy?

Wywłaszczenia, opłaty adiacenckie i renta planistyczna

Kolejną grupę stanowią postępowania administracyjne. Rzeczoznawcy uczestniczą m.in. w określaniu wartości nieruchomości przejmowanych w związku z wywłaszczeniem, np. na potrzeby realizacji inwestycji drogowych. Wartość nieruchomości jest wówczas istotna dla ustalenia należnego właścicielowi odszkodowania.

Ekspertka wymienia również postępowania związane z opłatami adiacenckimi, które mogą pojawić się m.in. przy podziale nieruchomości, budowie infrastruktury czy scaleniach. Innym przykładem są renty planistyczne związane ze zmianą wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takich przypadkach profesjonalne określenie wartości jest potrzebne do ustalenia podstaw odpowiednich rozliczeń.

Obszary zastosowania formalnej wyceny wskazane w rozmowie

Operat w sprawach sądowych, egzekucyjnych i majątkowych

W dalszej części rozmowy Magdalena Małecka wskazuje na znaczenie rzeczoznawców w postępowaniach sądowych i egzekucyjnych. Wycena nieruchomości może być potrzebna m.in. przy egzekucji komorniczej oraz podczas likwidacji majątku w postępowaniu upadłościowym.

Istotną grupę stanowią również spory i rozliczenia pomiędzy osobami prywatnymi. Dotyczy to m.in. podziału majątku po rozwodzie, spraw spadkowych czy zniesienia współwłasności. Jeżeli wartość nieruchomości ma wpływ na wysokość wzajemnych rozliczeń, jej profesjonalne określenie może mieć zasadnicze znaczenie dla całego postępowania.

W rozmowie pojawia się także kwestia wycen związanych z rozliczeniami z urzędem skarbowym oraz finansowaniem zakupu nieruchomości. Osobnym, bardzo istotnym segmentem działalności rzeczoznawców pozostają wyceny wykonywane na potrzeby banków, gdzie wartość nieruchomości jest związana z zabezpieczeniem kredytu hipotecznego.

Czy publiczny rejestr cen i AI zastąpią formalne wyceny?

Łatwiejszy dostęp do cen transakcyjnych oraz rozwój sztucznej inteligencji mogą ograniczać zapotrzebowanie na najprostsze wyceny wykonywane wyłącznie dla własnej wiedzy. Jak wynika jednak z wypowiedzi Magdaleny Małeckiej, nie oznacza to zaniku potrzeby korzystania z usług rzeczoznawców.

Sama informacja o cenie, za którą sprzedano podobne mieszkanie czy działkę, nie przesądza jeszcze o wartości konkretnej nieruchomości. Znaczenie mogą mieć jej indywidualne cechy, stan prawny, obciążenia, prawa osób trzecich czy stan techniczny. Surowe dane wymagają więc odpowiedniego doboru i interpretacji.

Jeszcze wyraźniejsza różnica pojawia się w sytuacjach, w których wycena jest częścią formalnego postępowania. Możliwość samodzielnego sprawdzenia cen transakcyjnych nie zastępuje wówczas dokumentu przygotowanego przez osobę posiadającą państwowe uprawnienia.

Operat szacunkowy a orientacyjne określenie wartości

Z rozmowy z Magdaleną Małecką wynika wyraźne rozróżnienie pomiędzy samodzielnym rozeznaniem w cenach nieruchomości a profesjonalną wyceną wykonywaną na potrzeby określonych procedur. Publiczny dostęp do danych może ułatwić właścicielowi wstępne oszacowanie, ile warte jest jego mieszkanie, dom czy działka. Nie oznacza jednak, że w każdej sytuacji taka analiza może zastąpić pracę rzeczoznawcy.

Znaczenie zawodu rzeczoznawcy nie sprowadza się bowiem wyłącznie do dostępu do informacji o wcześniejszych transakcjach. W wielu sprawach kluczowe są odpowiednie uprawnienia, znajomość procedur, analiza konkretnej nieruchomości oraz odpowiedzialność za przygotowaną wycenę.

Więcej o tym, czym zajmuje się rzeczoznawca majątkowy, kiedy potrzebny jest operat szacunkowy i jak nowe technologie wpływają na rynek wycen, można dowiedzieć się z pełnej rozmowy z Magdaleną Małecką w podcaście Pewnego Lokalu:https://youtu.be/mFXf1x-ce_4

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy majątkowego?

Zamów przygotowanie operatu!

• Banki prawie zawsze akceptują nasze operaty.
• Nasze operaty pokazują prawdziwą wartość nieruchomości
• Operat nawet w 48 h.

Gwarancja prawdziwej wartości nieruchomości.
Doświadczeni rzeczoznawcy.
Odpowiemy na wszystkie pytania o operacie.

Rezerwuj online

Potrzebujesz operatu szacunkowego?

Zamów operat

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Przemysław Wik

Pracował w branży nieruchomości u największych deweloperów w Polsce. Wie, jak pracują i czego oczekują od swoich pracowników. Teraz zajmuje się pracą wśród ludzi, którzy próbują przekazać merytoryczną wiedzę na temat nieruchomości. Zajmował się głównie sprzedażą realizowanych inwestycji, dzięki czemu ma ogromną wiedzę dotyczącą rynku nieruchomości. To kolejny fachowiec, który zrezygnował z pracy u dewelopera i pracuje dla nas. Ta strona barykady wydaje się dla niego bardziej wiarygodna. W wolnych chwilach wsiada na rower i jedzie przed siebie.