Rola rzeczoznawcy w doradztwie i audycie nieruchomości

Czy praca rzeczoznawcy majątkowego sprowadza się wyłącznie do określenia wartości nieruchomości i przygotowania operatu szacunkowego? To jeden z tematów rozmowy w podcaście Pewnego Lokalu, którego gościem była Magdalena Małecka, rzeczoznawca majątkowy. Z rozmowy wynika, że wiedza takiego specjalisty może być wykorzystywana znacznie szerzej – w doradztwie, analizach rynku czy badaniu stanu prawnego i technicznego nieruchomości.

Rzeczoznawca jako doradca – co wynika z przepisów?

Prowadzący zapytał Magdalenę Małecką, czy rzeczoznawca może pełnić funkcję doradcy i wykonywać audyty nieruchomości. Ekspertka zwróciła uwagę na konieczność rozróżnienia czynności wykonywanych pod tytułem zawodowym od innych usług świadczonych na podstawie posiadanej wiedzy i doświadczenia.

Jak wyjaśniła rozmówczyni, art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami określa ustawowy katalog czynności rzeczoznawcy. Nie oznacza to jednak, że specjalista nie może wykorzystywać swojej wiedzy szerzej. Może ona znaleźć zastosowanie przy:

• konsultacjach dotyczących nieruchomości,
• analizach rynku i chłonności,
• doradztwie związanym z planowaną transakcją.

Rzeczoznawca posiada wiedzę dotyczącą nie tylko metod określania wartości, ale także zagadnień prawnych, ekonomicznych i technicznych. Może dzięki temu zwrócić uwagę na czynniki, których nie dostrzega osoba koncentrująca się głównie na cenie i wyglądzie nieruchomości.

Kiedy potrzebny jest operat szacunkowy?

Stan prawny nieruchomości ma wpływ na jej wartość

Magdalena Małecka podkreśliła, że analiza stanu prawnego nie jest wyłącznie dodatkowym elementem audytu. Stanowi część prawidłowo przygotowanego operatu szacunkowego, ponieważ prawa i obciążenia mogą bezpośrednio wpływać na wartość nieruchomości.

Przy profesjonalnej analizie znaczenie mają:

• zapisy w księdze wieczystej,
• obciążenia nieruchomości,
• prawa przysługujące osobom trzecim,
• charakter prawa będącego przedmiotem sprzedaży.

Istotne jest więc ustalenie, co faktycznie jest przedmiotem transakcji. Nie zawsze to, co kupujący postrzega jako mieszkanie, pod względem prawnym jest samodzielnym lokalem stanowiącym odrębną własność. Analiza dokumentów może ujawnić problemy, których nie sposób zauważyć podczas oględzin.

Elementy nieruchomości analizowane przez rzeczoznawcę

Zakup mieszkania w kamienicy – przykład z praktyki

Znaczenie wcześniejszej weryfikacji dokumentów Magdalena Małecka pokazała na przykładzie jednej ze spraw ze swojej praktyki. Klient nabył lokal w kamienicy o powierzchni około 65 m². Pod względem prawnym przedmiotem transakcji nie był jednak samodzielny lokal, lecz udział w gruncie i budynku.

Problem ujawnił się podczas późniejszego znoszenia współwłasności. Okazało się, że wielkość udziału nabywcy odpowiadała jedynie około 15 m², mimo że faktycznie użytkowany lokal miał około 65 m². Konsekwencją była konieczność znacznej dopłaty.

Jak wynika z wypowiedzi ekspertki, profesjonalna analiza przeprowadzona przed zakupem pozwoliłaby wcześniej dostrzec rozbieżność pomiędzy użytkowanym lokalem a zakresem nabywanych praw. Przykład pokazuje, że przed transakcją warto zweryfikować nie tylko powierzchnię, standard i cenę nieruchomości, ale również to, jakie prawo jest rzeczywistym przedmiotem sprzedaży.

Audyt nieruchomości to więcej niż sprawdzenie ceny

Z wypowiedzi Magdaleny Małeckiej wynika, że wiedza rzeczoznawcy może być szczególnie przydatna przy bardziej skomplikowanych transakcjach. Wycena może łączyć się z analizą dokumentów, stanu prawnego oraz czynników technicznych wpływających na wartość nieruchomości.

Nie chodzi więc wyłącznie o odpowiedź na pytanie, ile kosztuje mieszkanie, dom czy działka. Znaczenie mają również okoliczności mogące wpłynąć na możliwość korzystania z nieruchomości, jej późniejszą sprzedaż oraz rzeczywistą wartość. Rzeczoznawca może pomóc właściwie zinterpretować dokumenty i wskazać kwestie wymagające szczególnej uwagi przed zakupem.

Czy rzeczoznawca może wyceniać przedsiębiorstwa?

W rozmowie pojawił się również temat wyceny przedsiębiorstw. Magdalena Małecka wyjaśniła, że w Polsce nie istnieją odrębne państwowe uprawnienia przeznaczone wyłącznie do wyceny firm. Jeżeli jednak w skład przedsiębiorstwa wchodzą nieruchomości, rzeczoznawca może określić wartość tego elementu majątku.

Część specjalistów rozwija dodatkowe kompetencje z zakresu finansów i wyceny przedsiębiorstw. Sam tytuł rzeczoznawcy majątkowego nie oznacza jednak automatycznie państwowych uprawnień do wyceny całej spółki niezwiązanej z nieruchomościami.

Rzeczoznawca to nie tylko autor operatu

Rozmowa z Magdaleną Małecką pokazuje, że rola rzeczoznawcy może być szersza niż samo przygotowanie formalnej wyceny. Jego wiedza może znaleźć zastosowanie również w doradztwie, badaniu dokumentów i ocenie ryzyk związanych z transakcją.

Cena jest tylko jednym z elementów wymagających sprawdzenia przed zakupem. Równie ważne mogą być stan prawny, istniejące obciążenia i charakter nabywanego prawa. Przykład przytoczony przez ekspertkę pokazuje, że przeoczenie tych kwestii może prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych.

Więcej o pracy rzeczoznawcy majątkowego, audytach nieruchomości i analizie stanu prawnego można dowiedzieć się z pełnej rozmowy z Magdaleną Małecką w 56. odcinku podcastu Pewnego Lokalu:https://youtu.be/mFXf1x-ce_4

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy majątkowego?

Zamów przygotowanie operatu!

• Banki prawie zawsze akceptują nasze operaty.
• Nasze operaty pokazują prawdziwą wartość nieruchomości
• Operat nawet w 48 h.

Gwarancja prawdziwej wartości nieruchomości.
Doświadczeni rzeczoznawcy.
Odpowiemy na wszystkie pytania o operacie.

Rezerwuj online

Potrzebujesz operatu szacunkowego?

Zamów operat

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Marcelina Galos

Prawnik, studentka 5-roku. Umowy deweloperskie analizuje pod kątem prawa deweloperskiego, sprawdza zapisy dotyczące standardu deweloperskiego, co ułatwia odbiory techniczne. Jest dokładna, dzięki czemu nawet najdrobniejsza nieścisłość zostanie przez nią dostrzeżona. Koordynowała pracę inżynierów, którzy zajmowali się odbiorami technicznymi, dzięki czemu ma wiedzę teoretyczną i praktyczną. Pisze pracę magisterską na temat oddziaływania wybranych inwestycji deweloperskich na środowisko. Ochrona środowiska to zagadnienie, które jest dla niej równie ważne.