Różnice w normach pomiaru metrażu a operat szacunkowy nieruchomości

Różnice w normach pomiaru metrażu a operat szacunkowy nieruchomości

Szacowanie wartości rynkowej lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych to proces, który na pozór wydaje się stosunkowo prosty, szczególnie w dobie powszechnego dostępu do Rejestru Cen Transakcyjnych. Wielu kupujących i sprzedających zakłada, że wystarczy odszukać podobne transakcje z tej samej ulicy, sprawdzić wyliczoną cenę za metr kwadratowy i matematycznie odnieść ją do metrażu własnej nieruchomości. To tak zwane podejście porównawcze jest oczywiście powszechnie stosowane w wycenie, jednak dla laika ukrywa w sobie liczne, niebezpieczne pułapki. Jedną z najbardziej nieoczywistych, a zarazem kluczowych kwestii, jest problem niejednolitych norm pomiaru powierzchni. Jak się okazuje, sam deklarowany w bazach metraż bywa niezwykle przekłamany i zwodniczy, co potrafi drastycznie zaburzyć ostateczny wynik analizy finansowej mieszkania lub domu.

Pułapki w księgach wieczystych i aktach notarialnych

Głównym problemem, z jakim borykają się osoby próbujące samodzielnie wycenić swój majątek, jest całkowite i bezkrytyczne zaufanie do zapisów w dokumentach urzędowych. W polskim społeczeństwie powszechnie przyjmuje się, że informacje zawarte w księdze wieczystej lokalu są twarde, niepodważalne i w stu procentach odzwierciedlają stan faktyczny. Z perspektywy rzeczoznawcy majątkowego zapisy te potrafią być jednak niezwykle mylące.

Rozbieżności wynikają chociażby z faktu, że powierzchnia wpisana w księdze wieczystej czasami uwzględnia tak zwane pomieszczenia przynależne, do których zalicza się na przykład komórki lokatorskie czy piwnice, a w innych, analogicznych przypadkach jest ich całkowicie pozbawiona. Dodanie do całkowitego metrażu kilkumetrowej piwnicy sprawia, że sztucznie rośnie nam łączna powierzchnia lokalu w państwowym dokumencie. Kiedy samodzielnie podzielimy cenę transakcyjną przez tak zawyżony i połączony metraż, uzyskamy zafałszowaną, znacznie niższą stawkę rynkową za jeden metr kwadratowy przestrzeni mieszkalnej. Co więcej, w przypadku domów jednorodzinnych notariusze nierzadko wpisują do aktów notarialnych po prostu te powierzchnie, które usłyszą i które zadeklarują im same zainteresowane strony, bez ich bezwzględnej weryfikacji pomiarowej.

Normy pomiaru metrażu a wartość lokalu

Różne normy architektoniczne a polskie prawo

Zamieszanie z rozmiarem nieruchomości nie wynika jednak wyłącznie z ewentualnych zaszłości w księgach, ale również ze sposobu pracy samych architektów oraz braku spójnych, powszechnie obowiązujących wytycznych państwowych. W Polsce od wielu lat funkcjonują obok siebie zupełnie różne normy pomiaru powierzchni. Istnieją zasady starsze oraz nowsze, a współcześni projektanci i architekci nierzadko stosują je wedle własnego, indywidualnego uznania przy projektowaniu budynków.

Największym kłopotem dla rynku nieruchomości jest to, że tak zwane Polskie Normy budowlane nie są w świetle dzisiejszego prawa kategorycznie i bezwzględnie obowiązujące. Skutkuje to naturalnym chaosem interpretacyjnym i rynkowym. W rezultacie, metraż podawany w oficjalnych ofertach deweloperskich, rzutach i publicznych rejestrach cen jest wielkością niezwykle płynną, do której analityk powinien zawsze podchodzić z dużą dozą profesjonalnej rezerwy.

Jak różnice w normach pomiaru wpływają na wartość lokalu?

Samodzielna wycena a profesjonalny operat szacunkowy

Wymienione wyżej nieścisłości pomiarowe są jednym z naczelnych powodów, dla których samodzielna wycena mieszkań na wolnym rynku bywa tak ryzykownym i niedokładnym zadaniem. Laik, korzystając z powszechnych rejestrów cen transakcyjnych, widzi tam jedynie suchą, liczbową wartość całkowitej powierzchni i nie ma fizycznej możliwości zweryfikowania, czy zawiera ona w sobie piwnicę, ani według której normy architektonicznej została wyliczona.

Tymczasem w pełni formalna wycena nieruchomości, przybierająca ostateczną postać operatu szacunkowego, wymaga od rzeczoznawcy majątkowego dogłębnej analizy i wychwycenia tych niewidocznych na pierwszy rzut oka różnic. Rzeczoznawca, będący w Polsce członkiem zawodu regulowanego, posiada odpowiednie procedury i narzędzia do tego, aby właściwie skorygować metraż wycenianego mieszkania i logicznie odnieść go do odpowiednio zweryfikowanych transakcji rynkowych. Oficjalny operat szacunkowy – dokument absolutnie wymagany na przykład przez banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych czy przez sądy podczas podziału majątku – neutralizuje błędy wynikające z powszechnego chaosu normatywnego.

Podsumowanie

Rzetelne i bezbłędne oszacowanie rynkowej wartości nieruchomości jest nierozłącznie powiązane z bardzo precyzyjnym zdefiniowaniem jej powierzchni użytkowej. Brak jednolitych, kategorycznie obowiązujących norm pomiarowych w Polsce oraz ogromny chaos informacyjny w księgach wieczystych sprawiają, że deklarowany w bazach metraż bywa niezwykle zwodniczy dla przeciętnego inwestora. Chociaż osoby fizyczne mogą próbować z powodzeniem szacować wartość majątku domowymi sposobami z użyciem Rejestru Cen Transakcyjnych, muszą one mieć twardą świadomość ryzyka wynikającego z prawnych nieścisłości. Dopiero sporządzony przez profesjonalnego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy daje gwarancję, że rozbieżności normatywne i ewentualne przynależności zostały poprawnie wyodrębnione i odpowiednio skorygowane, co przekłada się na ostateczne bezpieczeństwo transakcji finansowej.

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy majątkowego?

Zamów przygotowanie operatu!

• Banki prawie zawsze akceptują nasze operaty.
• Nasze operaty pokazują prawdziwą wartość nieruchomości
• Operat nawet w 48 h.

Gwarancja prawdziwej wartości nieruchomości.
Doświadczeni rzeczoznawcy.
Odpowiemy na wszystkie pytania o operacie.

Rezerwuj online

Potrzebujesz operatu szacunkowego?

Zamów operat

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Kamil Szumański

Słowem trafia w sedno. Jest konkretny i nie bierze jeńców. Pisze bezkompromisowo, zawsze prawdę, czasem wbija kij w mrowisko, ale tylko dla dobra czytelnika. Lubi kontrowersyjne tematy, patodeweloperka to coś, co śledzi z zainteresowaniem. Prywatnie biega, startuje w różnych zawodach. Lubi konkurować i wygrywać.