Ryczałt od najmu prywatnego 8,5% i 12,5% – zasady, limity, przykłady

Wynajem nieruchomości to jedna z najczęstszych form inwestowania w Polsce. Dla wielu właścicieli mieszkań stanowi on stabilne źródło dochodu, które można rozliczać w prosty sposób – ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. To rozwiązanie jest atrakcyjne, ponieważ nie wymaga prowadzenia działalności gospodarczej ani rozbudowanej księgowości. Jednak mimo pozornej prostoty, system ten ma swoje ograniczenia, o których warto wiedzieć, aby uniknąć błędów w rozliczeniach i niepotrzebnych sporów z fiskusem.

Na czym polega ryczałt od najmu?

Ryczałt to uproszczona forma opodatkowania, w której podatek płacony jest od przychodu, a nie od dochodu. Oznacza to, że nie można odliczać kosztów uzyskania przychodu – takich jak remonty, zakup wyposażenia, prowizje pośredników czy odsetki od kredytu hipotecznego. Podatek oblicza się od całości kwoty otrzymywanej od najemcy. W 2025 roku obowiązują dwie stawki ryczałtu od przychodów z najmu prywatnego:

• 8,5% – dla przychodów do 100 000 zł rocznie,
• 12,5% – dla nadwyżki ponad ten limit.

Limit 100 000 zł odnosi się do łącznych przychodów z najmu wszystkich posiadanych lokali przez jednego podatnika w danym roku podatkowym. Jeżeli nieruchomość jest współwłasnością małżonków, limit stosuje się osobno dla każdego z nich, o ile nie zdecydowali się na wspólne rozliczanie przychodu.

Ryczałt od najmu - na czym polega?

Kto może rozliczać się ryczałtem?

Ryczałt mogą stosować osoby fizyczne uzyskujące przychody z najmu prywatnego, czyli poza działalnością gospodarczą. Warunkiem jest, że najem nie ma charakteru zorganizowanego i ciągłego w sensie biznesowym. Jeżeli jednak właściciel posiada kilka mieszkań, aktywnie nimi zarządza, reklamuje oferty, obsługuje najemców i czerpie z tego stały dochód, wówczas urząd skarbowy może uznać, że jest to działalność gospodarcza w zakresie wynajmu nieruchomości. W takim przypadku podatnik musi zarejestrować działalność i rozliczać się na zasadach właściwych dla przedsiębiorców.

Jak obliczyć podatek?

W ryczałcie podstawą opodatkowania jest przychód, czyli wszystko, co właściciel otrzymuje od najemcy w danym miesiącu. Kluczową kwestią jest jednak sposób ujęcia zwrotów za media i opłaty eksploatacyjne. Jeżeli najemca przelewa właścicielowi jedną kwotę, np. 3 000 zł czynszu i 1 000 zł za media, urząd skarbowy może uznać, że całość 4 000 zł stanowi przychód do opodatkowania.

Aby tego uniknąć, warto:

• zapisać w umowie, że najemca samodzielnie opłaca media bezpośrednio u dostawców,
• lub – jeśli przelewa środki właścicielowi – w tytule przelewu dokładnie wskazywać, jaka część dotyczy zwrotu za media.

Takie rozróżnienie jest istotne, ponieważ pozwala uniknąć nadpłacenia podatku od kwot, które de facto nie stanowią przychodu wynajmującego.

Jak i kiedy zapłacić ryczałt?

Podatek należy opłacać co miesiąc lub co kwartał, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu (lub kwartale), w którym otrzymano czynsz. Wpłaty dokonuje się na indywidualny mikrorachunek podatkowy. Po zakończeniu roku należy złożyć zeznanie PIT-28, w którym wykazuje się łączny przychód z najmu i należny podatek. Termin złożenia deklaracji i zapłaty ewentualnej dopłaty mija 30 kwietnia roku następnego.

Przykład:

Jeśli właściciel wynajmuje mieszkanie za 3 000 zł miesięcznie i otrzymuje czynsz przez cały rok, jego przychód wynosi 36 000 zł. Całość mieści się w limicie 100 000 zł, więc podatek wynosi 8,5% × 36 000 zł = 3 060 zł rocznie. Jeżeli jednak łączny przychód z kilku lokali wyniósłby np. 150 000 zł, wówczas:

• od pierwszych 100 000 zł zapłaci 8,5%,
• od pozostałych 50 000 zł – 12,5%.
•  Łączny podatek wyniesie więc 8 500 zł + 6 250 zł = 14 750 zł. 

Czy ryczałt zawsze się opłaca?

Ryczałt jest prosty i korzystny dla osób, które nie ponoszą wysokich kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości. Jednak gdy pojawiają się większe wydatki, związane z remontem, naprawami, obsługą najmu lub kredytem hipotecznym, może okazać się, że korzystniejsze byłoby rozliczanie na zasadach ogólnych (skala podatkowa). Warto również pamiętać, że ryczałt nie pozwala na amortyzację lokalu, co w przeszłości stanowiło popularny sposób obniżania podatku dochodowego. Od 2023 roku amortyzacja lokali mieszkalnych została całkowicie zniesiona – zarówno w najmie prywatnym, jak i w działalności gospodarczej.

Obowiązki i najczęstsze błędy podatników

Najczęściej spotykane błędy przy rozliczaniu ryczałtu to:

• nieuwzględnienie zwrotów za media jako elementu przychodu,
• błędne obliczenie momentu powstania przychodu (liczy się dzień otrzymania czynszu, nie termin płatności z umowy),
• pominięcie przychodów z najmu kilku nieruchomości przy ustalaniu progu 100 000 zł,
• niezłożenie deklaracji PIT-28 w terminie.

Właściciele mieszkań powinni też pamiętać, że mimo uproszczonej formy rozliczeń, fiskus może żądać udokumentowania przychodów, na przykład poprzez potwierdzenia przelewów od najemców lub kopie umów najmu.

Ryczałt a sprzedaż nieruchomości

Zastosowanie ryczałtu dotyczy wyłącznie przychodów z najmu, a nie z ewentualnej sprzedaży nieruchomości. Dochód ze sprzedaży lokalu jest opodatkowany osobno – stawką 19%, o ile od końca roku, w którym nieruchomość nabyto, nie upłynęło 5 lat. Po tym czasie sprzedaż jest zwolniona z podatku. Warto jednak pamiętać, że jeśli właściciel wprowadzi lokal do ewidencji środków trwałych (np. w działalności gospodarczej), sprzedaż będzie traktowana jako przychód z działalności i rozliczana na innych zasadach.

Wzrost podatku ryczałtowego wraz z przychodem z najmu

Ryczałt jako optymalna forma rozliczenia najmu

Ryczałt 8,5% i 12,5% to proste i przejrzyste rozwiązanie dla właścicieli, którzy wynajmują swoje mieszkania w sposób okazjonalny lub pasywny. Nie wymaga skomplikowanej księgowości ani prowadzenia działalności gospodarczej, a przy umiarkowanych przychodach i niskich kosztach utrzymania nieruchomości pozwala zachować wysoką rentowność najmu. W przypadku bardziej rozbudowanego portfela mieszkań, wysokich wydatków lub planów inwestycyjnych, warto jednak rozważyć alternatywne formy opodatkowania.

Więcej o zasadach rozliczania najmu prywatnego i o tym, kiedy ryczałt się opłaca, można posłuchać w odcinku podcastu Pewnego Lokalu: https://youtu.be/J7DHx2KiPKs

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy najmu? Albo pomocy inżyniera przy sprawdzeniu najemcy?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Ewa Kosmalska

Pośredniczka nieruchomości wyspecjalizowana w inwestycjach w grunty, w których widzi ogromny potencjał. Niedawno ukończyła podyplomowe studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Wie, gdzie szukać informacji o działkach zarówno inwestycyjnych, jak i na użytek prywatny. Pośredniczy w sprzedaży mieszkań i domów. W wolnych chwilach uczy się serbskiego.