Ryzyko samodzielnego szacowania wartości nieruchomości

Ryzyko samodzielnego szacowania wartości nieruchomości

Łatwy dostęp do portali ogłoszeniowych i publicznych danych o cenach transakcyjnych sprawia, że osoby planujące zakup mieszkania lub domu coraz częściej próbują samodzielnie określić jego wartość. Czy jednak porównanie kilku ofert i sprawdzenie cen transakcyjnych wystarczy, aby ocenić, czy nieruchomość jest właściwie wyceniona? O ryzykach związanych z takim podejściem prowadzący podcast Pewnego Lokalu rozmawiał z Magdaleną Małecką, rzeczoznawcą majątkowym.

Ekspertka wyjaśniła, w jaki sposób można przeprowadzić wstępne rozeznanie cenowe, ale jednocześnie zwróciła uwagę, że sama znajomość cen nie daje jeszcze pełnej informacji o rzeczywistej wartości konkretnej nieruchomości.

Jak wstępnie oszacować wartość nieruchomości?

Prowadzący zapytał Magdalenę Małecką, co może zrobić osoba bez specjalistycznego przygotowania, która chce szybko sprawdzić, czy cena interesującego ją mieszkania odpowiada sytuacji na rynku. Zdaniem rzeczoznawczyni punktem wyjścia może być przejrzenie aktualnych ofert.

Przy takiej analizie warto:

• wyszukać nieruchomości o zbliżonych parametrach i położone w podobnej lokalizacji,
• porównywać lokale rzeczywiście podobne do nieruchomości, której zakup jest rozważany,
• pamiętać, że cena z ogłoszenia nie jest tym samym co ostateczna cena sprzedaży,
• uwzględnić możliwość negocjacji ze sprzedającym.

Magdalena Małecka wskazała w rozmowie orientacyjny bufor negocjacyjny na poziomie około 10–20%. Nie jest to jednak stała wartość, którą można zastosować do każdego ogłoszenia. Rzeczywista różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną zależy od konkretnego rynku, poziomu popytu oraz liczby dostępnych nieruchomości.

Publiczny rejestr cen nie pokazuje wszystkiego

W rozmowie powrócił również temat publicznego dostępu do danych o cenach transakcyjnych. Zdaniem Magdaleny Małeckiej większa przejrzystość rynku jest korzystną zmianą, ale sam dostęp do danych nie oznacza jeszcze umiejętności ich prawidłowej interpretacji.

Cena ofertowa pokazuje kwotę oczekiwaną przez sprzedającego, natomiast cena transakcyjna informuje, za ile rzeczywiście doszło do sprzedaży. Mogłoby się więc wydawać, że ta druga stanowi znacznie lepszy punkt odniesienia. Problem polega na tym, że sama kwota nie wyjaśnia wszystkich okoliczności transakcji.

Rzeczoznawczyni zwróciła uwagę, że surowe dane bez odpowiedniej wiedzy mogą prowadzić do błędnych wniosków. Nieruchomość może różnić się od innych stanem technicznym, sytuacją prawną lub szczególnymi warunkami sprzedaży. Dlatego pojedynczej ceny znalezionej w rejestrze nie należy automatycznie przenosić na wartość innego mieszkania czy domu.

Ryzyko samodzielnej wyceny nieruchomości

Cena nieruchomości to nie tylko metraż i lokalizacja

Magdalena Małecka podkreśliła również znaczenie dokładnego sprawdzenia stanu prawnego. Nawet nieruchomości o podobnej powierzchni i położone w tej samej okolicy mogą różnić się wartością ze względu na prawa i obciążenia z nimi związane.

Przy analizie znaczenie mogą mieć:

• stan prawny i charakter nabywanego prawa,
• obciążenia nieruchomości oraz prawa osób trzecich,
• obecność osoby posiadającej prawo dożywotniego zamieszkiwania,
• rzeczywisty stan techniczny nieruchomości,
• szczególne warunki konkretnej transakcji.

Właśnie takich informacji może brakować przy prostym porównaniu ceny za metr kwadratowy. Lokal, którego właściciel nie może swobodnie używać ze względu na prawa innej osoby, nie powinien być traktowany na równi z nieruchomością pozbawioną podobnych ograniczeń.

Ryzyko błędu przy samodzielnej ocenie nieruchomości

Dlaczego dane wymagają właściwej interpretacji?

Jednym z głównych wniosków płynących z rozmowy jest różnica pomiędzy dostępem do informacji a umiejętnością ich wykorzystania. Publiczne rejestry pozwalają sprawdzić ceny transakcyjne, a portale ogłoszeniowe pokazują aktualne oczekiwania sprzedających. Nadal pozostaje jednak pytanie, które dane rzeczywiście można wykorzystać do porównania z konkretną nieruchomością.

Magdalena Małecka porównała samodzielne analizowanie takich informacji do interpretowania wyników badań medycznych bez odpowiedniego przygotowania. Dostęp do liczb nie oznacza jeszcze, że osoba bez specjalistycznej wiedzy potrafi prawidłowo ocenić ich znaczenie.

Podobnie jest w przypadku wyceny nieruchomości. Rola rzeczoznawcy nie sprowadza się do samego dostępu do informacji o transakcjach. Istotna jest umiejętność wyboru właściwych danych, ich interpretacji oraz uwzględnienia indywidualnych cech analizowanej nieruchomości.

Samodzielna wycena jako pierwszy etap analizy

Z rozmowy z Magdaleną Małecką wynika, że samodzielne sprawdzenie ofert może być dobrym sposobem na uzyskanie podstawowej orientacji w cenach. Podobnie publiczny rejestr transakcji daje kupującemu dostęp do informacji, które jeszcze niedawno były trudniej dostępne.

Takiego rozeznania nie należy jednak utożsamiać z profesjonalną wyceną. W przypadku zakupu nieruchomości znaczenie ma nie tylko jej cena, ale także stan prawny, techniczny oraz prawa i obciążenia mogące wpływać na możliwość korzystania z lokalu.

Samodzielna analiza może więc stanowić pierwszy krok przed zakupem, ale nie powinna dawać fałszywego poczucia bezpieczeństwa. Jak wynika z rozmowy, przy transakcji o dużej wartości błędna interpretacja pozornie prostych danych może prowadzić do kosztownych decyzji.

Więcej o samodzielnym szacowaniu wartości nieruchomości, pracy rzeczoznawcy i ryzykach związanych z zakupem można dowiedzieć się z pełnej rozmowy z Magdaleną Małecką w 56. odcinku podcastu Pewnego Lokalu:https://youtu.be/mFXf1x-ce_4

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy majątkowego?

Zamów przygotowanie operatu!

• Banki prawie zawsze akceptują nasze operaty.
• Nasze operaty pokazują prawdziwą wartość nieruchomości
• Operat nawet w 48 h.

Gwarancja prawdziwej wartości nieruchomości.
Doświadczeni rzeczoznawcy.
Odpowiemy na wszystkie pytania o operacie.

Rezerwuj online

Potrzebujesz operatu szacunkowego?

Zamów operat

Marcin Kaczmarek, rzeczoznawca majątkowy

Autor
Anna Słomecka

Zajmowała się wycenami gruntów, a także doradztwem z zakresu obrotu gruntami rolnymi, w szczególności w zakresie związanym z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego i płynących z niej ograniczeń. Zna zapisy prawa rolnego. Potrafi odpowiedzieć na pytania, czy można kupić działkę rolną, gdy nie jest się rolnikiem, a także czy warto w ogóle inwestować w grunty rolne. Interesuje ją tematyka związana z działką siedliskową i inwestowaniem w agroturystykę. W wolnych chwilach zajmuje się ekologiczną uprawą roślin.